Определение расчетного рентного дохода

Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Дифференциальный рентный доход объектов оценки определяется по формуле:

Р_i = (В_i − З_iН_о) + ΔР_тi + ΔР_мi ,

где: Р_i — дифференциальный рентный доход i-го объекта оценки, руб./га;
В_i — валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта оценки, руб./га;
З_i — затраты на использование i-го объекта оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель, руб./га;
Н_о — минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Н_о = 1,07);
(В_i — З_iН_о), ΔР_тi , ΔР_мi — рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта оценки, руб./га.

Валовая продукция объекта оценки (Вi) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объектов оценки по формуле:

В_i = (В_о : Б_о) × Б_i ,

где В_о — базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб./га;
Б_о и Б_i — балл бонитета групп почв или разновидностей почв, соответственно, сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i-го объекта оценки.

Затраты на использование i-го объекта оценки (З_i) определяется дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

З_i = З_о(1 – Д_зу) + З_о × Д_зу × (Б_i : Б_о),

где З_о — базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб./га;
Д_зу — доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта оценки (ΔР_тi), определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (З_о) пропорционально индексу технологических свойств i-го объекта оценки:

ΔР_тi = З_о × Н_о × Д_зт × (1 – И_тi : И_то),

где И_тi и И_то — индексы технологических свойств i-го объекта оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району);
Д_зт — доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Рентный доход, обусловленный местоположением объекта оценки (ΔР_мi) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (С_о, руб./га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (С_i, руб./га):

ΔР_мi = (С_о – С_i) × Н_о ;

С_о = Э_ро × Т × Г_о ;

С_i = Э_рi × Т × Г_i ,

где Э_ро и Э_рi — средневзвешенное эквивалентное расстояние, соответственно, по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту оценки, км;
Г_о и Г_i — внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту оценки. В среднем по субъекту 1-2 тысячи тонн на гектар;
Т — затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб. Берется средний показатель по субъекту.

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние три года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.

Нормативная грузоемкость i-го объекта оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально соотношению балла бонитета i-го объекта оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району).

Для получения стоимостной оценки объектов, включая те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, установлен (на первом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его величина определена в целом по Российской Федерации в размере 1% стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов. В случае, если дифференциальный рентный доход отрицателен, он принимается за ноль.