Цена земли как капитального актива

Вусловиях рыночной экономики земля покупается и продается как ка­питальный актив. В связи с этим важно выяснить, чем же определяется цена земли. Если земельный участок рассматривать как капитальное благо, приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух величин:

1. размеров земельной ренты, которую можно получать, став собствен­ником данного участка;

2. ставки ссудного процента.

Покупатель земельного участка стремится приобрести его не ради по­чвы как таковой, а ради той ренты, того постоянного ежегодного дохода, который приносит земля. Покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенно долгого периода времени.

Вот почему необходимо использование ставки ссудного процента для определения цены земли. Ведь в экономической теории все активы, кото­рые приносят поток доходов, рассматриваются как капитал. Владелец оп­ределенной суммы денег может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может потратить эти деньги и на покупку земельно­го участка. Следовательно, цена земли - это дисконтированная ценность.Она рассчитывается по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход. Формула текущей дисконтирован­ной ценности известна ранее. Но здесь важно подчеркнуть, что при по­купке земли предполагается, что доход в виде ренты будет выплачиваться собственнику земли не в течение 1, 2 или 10 лет, а неопределенно продол­жительный отрезок времени. Следовательно, мы можем воспользоваться известной нам формулой для определения сегодняшней ценности будущих доходов:

Поскольку величина tв этой формуле приближается к бесконечности, постольку и коэффициент дисконтирования 1/(1+r)t становится всеменьше и меньше с ростом С. Таким образом, цена земли как дисконтированная ценность (PVN) определяется по формуле:

PVN=R/r (2),

где R - ежегодный размер земельной ренты, а r - рыночная ставка про­цента. Например, если ежегодный доход в виде ренты составляет 1000 долл., ставка ссудного процента - 5%, то цена земли составит - 1000/0,05 = 20000 долл.

Из этой формулы видно, что цена земли будет расти, если увеличивает­ся размер ренты и падать, если повышается ставка процента. Рассмотренное определение цены земли является теоретическим. На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Так, например, рост цен на землю мо­жет объясняться растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на недвижимость) в ус­ловиях инфляции и особенно гиперинфляции, а это ведет соответственно к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в странах рыночной экономики Запада за весь период с начала XX в. имела устойчивую тенден­цию к росту, хотя наблюдались и отдельные периоды снижения (например, в США в середине 1980-х гг., в связи с падением фермерских доходов упа­ла и цена земли; в этом же направлении воздействовал и рост ставок ссуд­ного процента в начале 80-х гг., доходящий до 18-21%).Земельная рента означает платность важнейшего фактора производства - земли. Экономисты прошлого по-разному оценивали это обстоятельство. Например, К. Маркс считал сам факт платности земли препятствием для развития производительных сил в сельском хозяйстве, поэтому им и пред­лагалась ее национализация. Неоклассической школой, наоборот, подчер­кивается положительный, т. е. благоприятный с точки зрения эффектив­ности, характер платности земли как важнейшего ресурса. Сопоставление различных уровней цен на различные факторы производства, например, ставок заработной платы и ставок земельной ренты, дает производителю важнейшую информацию о наиболее эффективном сочетании труда и зем­ли при производстве каких-либо сельскохозяйственных продуктов. Так, если земля дорога, а труд дешев, то экономически рационально замещать землю трудом, вести хозяйство на интенсивной основе. Можно с уверен­ностью сказать, что в условиях бесплатности земли сельское хозяйство в странах рыночной экономики не достигло бы такого уровня производитель­ности и, следовательно, предложения продовольственных товаров, какое наблюдается сейчас. В настоящее время перепроизводство сельскохо­зяйственной продукции во многих странах Запада достигло таких масштабов, что потребовало государственного вмешательства и субсидирования фермерских хозяйств во избежание падения их доходов.

Цена земли как капитального актива помогает лучше понять сущность одного из многочисленных рынков товаров и факторов производства, суще­ствующих в нормальной рыночной экономике. Нельзя перейти от команд­но-административной системы к рыночной, если запретить функци­онирование рынка земли, ее куплю и продажу, залог и т. п. Запрет в нашей стране свободного рыночного оборота земли вовсе не помешал ее купле-продаже, но в нелегальной, скрытой форме: при продаже домов в сельской местности, дач и т. п. Это означало, что государство лишалось значитель­ной части доходов бюджета из-за реализации земельных участков «явоч­ным порядком». Законодательное оформление рыночных отношений, свя­занных с куплей-продажей земли, - необходимое условие успеха глубоких экономических реформ в России.