Понятие, цель и задачи оценки земли.

Оценка земли — составная часть государственного земельного кадастра, которая в то же время является частью общей оценки природных ресурсов, используемых в хозяйственном комплексе страны.

Оценка земли обеспечивает решение одной из важнейших проблем — учет и соизмерение зональных экономических и природных различий в стране. Успешное решение многих государственных, отраслевых, региональных и внутрихозяйственных задач невозможно без изучения качества земли и формирования ее сравнительной оценки. Количество и качество земли как средства производства обусловлены самой природой организации и ведения хозяйственного комплекса.

Для успешной оценки земель важно правильно установить ее объект и предмет.

Поскольку земля в различных сферах производства выполняет разные функции, требуется оценка количественных и качественных характеристик. Так, во всех отраслях производства необходимы сведения о размерах и пространственном положении земельных участков, в строительном комплексе нужна качественная характеристика земель по условиям рельефа, залеганию грунтовых вод, развитию карстов, оползней, в лесном хо-зяйстве и в сельскохозяйственном производстве — всесторон-ний учет и характеристика качества и местоположения земельных угодий.

При оценке земли следует учитывать функционирование ее в экономическом, социальном и политическом комплексах страны. Это придает ей исключительно важную государственную значимость, поскольку земля ничем не заменима. Эта направленность оценки земель вытекает из целей земельного, гражданского, налогового и иного законодательства Российской Федерации.

Таким образом, в широком понятии в качестве объекта оценки земля выступает как территориальный базис/ средство хозяйствования и объект недвижимости, характеризующийся стоимостью, качеством и ценой при ее использовании.

В более узком понятии земля как объект оценки выступает в виде отдельных участков в разных категориях земельного фонда с учетом выполняемых функций (как пространственный базис, как средство труда и производства, объект налогообложения и т. д.).

Сложность понятия «земля» объясняется тем, что являясь при­родным ресурсом, земля вовлекается в производственную деятель­ность в качестве всеобщего средства производства и становится объектом социально-экономических взаимоотношений. Наиболее часто используются понятия земли как совокупности природных предметов труда для осуществления хозяйственной деятельности человека, как поверхности суши и как природного ресурса, харак­теризующихся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, как главного средства произ­водства в сельском и лесном хозяйстве и как пространственного базиса для размещения и развития всех отраслей хозяйственного комплекса страны.

Основные функции и главные качества земли, необходимые для осуществления производственной деятельности, показаны на рисунке 1.1. В отраслях обрабатывающей промышленности земля функционирует только как пространственный операционный ба­зис для размещения производства, а в добывающих отраслях про­цесс производства тесно связан с землей, но используются лишь полезные ископаемые, количество которых не зависит от плодо­родия почвы, рельефа и других свойств земли. Только в сельском и лесном хозяйствах получение продукции непосредственно свя­зано с плодородием почвы и пространственными характеристика­ми земли.

Понятие «земля» шире понятия «почва». Последняя является важнейшим верхним слоем земли. Таким образом, землю оценивают в широком смысле слова, т. е. оценивают почву и природно-экономические условия, влияющие на производство. Качество почвы экономически определяется плодородием и местоположением.

Плодородие — это природное свойство и качественный при-знак почвы, которое является важным фактором производства в земледелии. Почва — это рыхлый поверхностный слой земной коры, обладающий способностью непрерывно обеспечивать рас-тения в процессе их развития водой и питательными веществами. Почва как определенное естественно-историческое тело сформировалось из горной породы под одновременным воздействием процессов выветривания и почвообразования.

Первоначально почва (а значит, и ее плодородие) возникла и развивалась под воздействием лишь природных факторов (климат, рельеф, материнские породы и пр.). При использовании земли, особенно в сельскохозяйственном производстве, на формирование почвы и ее плодородие влияют не только природные, но и производственные факторы.

Производительность земледельческого труда во многом обусловлена природными факторами. В зависимости от влияния факторов одинаковой степени и вооруженности труд дает различные результаты, что находит свое непосредственное выражение в количестве производимой продукции. Выход продукции на различных земельных участках зависит от условий произрастания растений и способности системы земледелия их использовать. Эти условия характеризуются составом почвы, ее физическими, химическими и биологическими свойствами, а также климатом. Совокупность всех условий произрастания растений и составляет сущность естественного плодородия почвы.

Естественные свойства земли весьма разнообразны, и каждое из них в определенной степени влияет на ее плодородие. Поэтому при оценке земли определяют и учитывают весь комплекс природных свойств и признаков (валовые запасы органического вещества и питательных элементов, водно-физические и геологические свойства почвы и подстилающей породы, поглотительную способность, гидротермический режим и др.). Влияние каждого признака или фактора на степень снижения или увеличения продуктивности земель сельскохозяйственных угодий определяют путем расчета поправочных коэффициентов на тот или иной признак (фактор), сравнивая урожайность по участкам с одинаковыми признаками, кроме одного, влияние которого нужно выделить.

При проведении сравнительной оценки земли количественно определяют степень различий качественных и пространственных характеристик участков, а также экономических факторов произ-водства на них.

С момента вовлечения в обработку человеческого труда и вложения в землю средств происходят окультуривание земли и изменение ее плодородия. Человек, воздействуя на почву, придает ей такие свойства, которых ранее она не имела. Поэтому почва приобретает (наряду с естественным) экономическое плодородие.

Экономическое плодородие формируется на основе естественного, в результате воздействия человека на почву различными видами мелиорации, обработки и внесения удобрений, возделывания сельскохозяйственных растений. Поэтому экономическое плодородие зависит от технологического и экономического процессов.

Естественное и экономическое плодородие диалектически взаимосвязаны, хотя и различаются по характеру возникновения. Питательные вещества почвы могут находиться в усвояемой и неусвояемой растениями форме, характеризуя естественное плодородие в целом как явление. Степень усвояемости зависит от природных условий при решающем значении человеческой деятельности, степени его технической вооруженности. Пути и способы выравнивания плодородия почвы достаточно разнообразны (система удобрений, растения, мелиорация и т. д.).

Наукой и практикой доказано, что культурные растения оказывают многообразное влияние на природные свойства почвы, развитие в ней различных микроорганизмов, что положительно влияет на развитие культурных растений.

Исключительно большое значение в воздействии человека на почву и повышении ее плодородия принадлежит машинам и орудиям труда, которые используют в земледелии. Благодаря их применению в процессе обработки улучшается состав почвы, вовлекаются в обработку участки и улучшаются физические свойства почвы. Этот процесс происходит одновременно с естественным, но более ускоренными темпами.

Таким образом, экономическое плодородие представляет собой плодородие, характеризующее степень производительности земледельческого труда. Оно тесно связано с уровнем развития производительных сил общества и общественными производственными отношениями и представляет единство естественного плодородия и производительной силы человеческой деятельности. С развитием производительных сил общества, науки и техники повышается и плодородие. Поэтому каждому уровню развития земледелия соответствует вполне определенный уровень плодородия почвы.

Экономическое плодородие можно рассматривать как в абсо-лютной, так и в относительной формах. Абсолютное плодородие характеризуется выходом продукции при определенных условиях производства. Под относительным плодородием понимают разницу в плодородии разных по качеству земель.

Поскольку плодородие характеризует условия произрастания растений, то оно проявляется неодинаково к отдельным их видам. Почва может быть высокоплодородной для одной культуры и малоплодородной для другой, что имеет важное значение при выборе показателей оценки земли.

Плодородие может быть выявлено и количественно соизмере-но непосредственно через результаты человеческого труда, т. е. через его производительность. На количество производимой продукции совокупно влияют как природные, так и производственные факторы, которые в равной мере нужно учитывать при оценке земли как средства сельскохозяйственного и лесохозяйственно-го производства.

Для установления степени влияния качества земли на эконо-мику страны, региона, муниципального образования оценивают комплекс природных факторов, характеризующих качество земли: естественные свойства почвы; производственно-технологические свойства земли (контурность, рельеф и др.); агроклиматические условия.

Оценивают качество земли в абсолютных значениях экономических показателей (урожайность, валовая продукция, себестоимость, валовой и чистый доход, прибыль и др.) и в баллах, процентах, получаемых при делении абсолютных значений на базовые.

Обеспеченность основными производственными фондами существенно воздействует прежде всего на производительность труда, качество и количество продукции сельского хозяйства. Вместе с тем основные фонды неоднородны по составу: кроме земельных участков, машин, оборудования, продуктивного скота, многолетних насаждений к ним также относятся здания, сооружения, другие средства производства, связь которых с конечными результатами сельского хозяйства опосредованна. Структура основных фондов, темпы их оборачиваемости, обновления и возмещения во многом зависят от специализации предприятий и природных условий. Кроме того, различия в обеспеченности предприятий основными фондами в расчете на 100 га земель существенно сказываются на результатах производства.

Кроме качества важное значение ддя продуктивного использования земельных угодий имеет их местоположение. В добывающей промышленности в первую очередь осваивают месторождения полезных ископаемых, расположенные вблизи промышленных и культурных центров, а также транспортных магистралей. Для обрабатывающей промышленности, использующей землю в качестве пространственного территориального базиса, кроме геологических условий пригодности земель для строительства зданий и сооружений важна также близость к пунктам сосредоточения трудовых ресурсов, к источникам сырья и пунктам реализации продукции.

43. НОРМАТИВНО_ПРАВОВАЯ ОСНОВА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ.

Законодательством Российской Федерации предусмотрено многообразие форм собственности на землю и другие природные ресурсы. При этом государство несет ответственность не только за управление производством в государственном секторе экономики, но и за регулирование всей системы отношений собственности на землю, природные ресурсы, определенные виды недвижимости. Достигают этого с помощью соответствующего экономического механизма земельных отношений, включая оценку земель. При оценке земли и других природных ресурсов важно учитывать, что эти ресурсы являются прежде всего средой обитания людей, а не только пространством их целенаправленной социально-экономи­ческой деятельности. В природопользовании, и особенно в земле­пользовании, требуется обеспечение высокой степени государ­ственного регулирования.

Это позволит обеспечить социальную справедливость и инте­ресы всех граждан страны. В составе механизма реализации эф­фективной рыночной экономики землепользования находится плата земельной ренты каждым землепользователем на основе оценки земель, а также аккумулирование земельных платежей в различных бюджетах государства (регион, муниципальное образо­вание) для справедливого распределения их в обществе.

Все это привело к активному вмешательству государства в зе­мельный рынок, рынок аренды, систему рационального использо­вания и экологической защиты земельных ресурсов путем форми­рования нормативно-правовых актов.

Оценка земель в стране регламентирована:

законами Российской Федерации по регулированию земель­ных отношений и информационному обеспечению их регулиро­вания;

постановлениями Правительства Российской Федерации; нормативными актами федеральных министерств, ведомств и их территориальных учреждений непосредственного регулирова­ния земельных отношений, методического и организационного обеспечения оценки земель;

нормативными актами органов исполнительной власти субъек­тов РФ и муниципальных образований.

Основа всей системы законодательного регулирования земель­ных отношений и его информационного (включая земельно-оце­ночные данные) обеспечения — Земельный и Гражданский кодек­сы Российской Федерации.

Основным нормативным правовым документом, регулирую­щим экономические рычаги управления земельными ресурсами до 01.01.2006 г., являлся Закон РФ «О плате за землю» от 11.10.1991 г. В него было внесено более десятка изменений и до­полнений, связанных главным образом с расширением перечня льгот по земельному налогу. Формами платы за землю были при­знаны земельный налог, арендная плата, а также нормативная цена земли, применяемая для экономического регулирования зе­мельных отношений при передаче земли в собственность, по на­следству и в других случаях.

С 1 января 2006 г. на территории Российской Федерации всту­пил в действие Федеральный закон от 29 ноября 2004 г. «О внесе­нии изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных за­конодательных актов (положений законодательных актов) Рос­сийской Федерации» (раздел X «Местные налоги», гл. 31 «Земель­ный налог» Налогового кодекса Российской Федерации).

Налоговым кодексом Российской Федерации объектами обло­жения земельным налогом признаны только земельные участки, находящиеся в собственности, постоянном (бессрочном) пользо­вании или пожизненном наследуемом владении. Объектом нало­гообложения не являются земельные участки, изъятые из оборота, занятые заповедниками, объектами археологического наследия, земельные участки в пределах лесного фонда, земельные участки водного фонда, ограниченные в обороте, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами, а также зе­мельные участки, предоставленные для обеспечения обороны, бе­зопасности и таможенных нужд.

В Налоговом кодексе Российской Федерации для отдельных категорий налогоплательщиков предусмотрены льготы, или пре­имущества, по сравнению с другими налогоплательщиками (на­пример, возможность не уплачивать налог или уплачивать его в меньшем размере). Льготы по земельному налогу могут быть уста­новлены в следующих формах: освобождение от уплаты налога от­дельных категорий плательщиков; введение необлагаемого нало­гом минимума налоговой базы; установление налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использо­вания земельного участка; для отдельных категорий налогопла­телыциков — право не уплачивать авансовые платежи по налогу в течение налогового периода.

Федеральным законодательством освобождены от уплаты нало­га следующие категории налогоплательщиков:

организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации — в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного вы­полнения возложенных на эти организации и учреждения функ­ций;

организации — в отношении земельных участков, занятых го­сударственными автомобильными дорогами общего пользования;

религиозные организации — в отношении принадлежащих им земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения религиозного и благотворительного назначения;

общероссийские общественные организации инвалидов (в том числе созданные как союзы общественных организаций инвали­дов), среди членов которых инвалиды и их законные представите­ли составляют не менее 80 %, — в отношении земельных участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности;

организации, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов указанных общероссийских общественных организаций инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50 %, а их доля в фонде оплаты труда — не менее 25 %, — в отношении земельных участков, ис­пользуемых ими ддя производства и (или) реализации товаров (за исключением подакцизных товаров, минерального сырья и иных полезных ископаемых, а также иных товаров по перечню, утверж­даемому Правительством Российской Федерации по согласова­нию с общероссийскими общественными организациями инвали­дов), работ и услуг (за исключением брокерских и иных посредни­ческих услуг);

учреждения, единственными собственниками имущества кото­рых являются указанные общероссийские общественные органи­зации инвалидов, — в отношении земельных участков, используе­мых ими для достижения образовательных, культурных, лечебно-оздоровительных, физкультурно-спортивных, научных, информа­ционных и иных целей социальной защиты и реабилитации инвалидов, а также для оказания правовой и иной помощи инва­лидам, детям-инвалидам и их родителям;

организации народных художественных промыслов — в отно­шении земельных участков, находящихся в местах традиционного бытования народных художественных промыслов и используемых для производства и реализации изделий народных художествен­ных промыслов;

физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федера­ции, а также общины таких народов — в отношении земельных участков, используемых для сохранения и развития их традицион­ного образа жизни, хозяйствования и промыслов;

организации — резиденты особой экономической зоны сроком на 5 лет с момента возникновения права собственности на земель­ный участок, предоставленный резиденту особой экономической зоны.

Кроме того, налоговая база уменьшается на не облагаемую на­логом сумму в размере 10 тыс. р. для следующих категорий нало­гоплательщиков: Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации, инвалидов, ветеранов Великой Отечественной войны, физических лиц, имеющих право на получение социальной под­держки вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, и др.

Статьей 394 Налогового кодекса Российской Федерации опре­делено, что налоговые ставки устанавливают нормативными пра­вовыми актами представительных органов муниципальных обра­зований (в том числе и законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

0,3 % для земельных участков отнесенных к землям сельскохо­зяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохо­зяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфра­структуры жилищно-коммунального комплекса... или предостав­ленных для жилищного строительства;

предоставленных для личного подсобного хозяйства, садовод­ства, огородничества или животноводства;

1,5 % для прочих земельных участков.

Органы муниципальных образований определяют также поря­док и срок уплаты налога.

Система налогообложения земель, действовавшая ранее, осно­вывалась на закрепленных в 1991 г. нормативных ставках (в рублях на единицу площади), которые постоянно индексировали. Сум­марная индексация с 1992 г. за земли городов и поселков состави­ла более 8400 раз. Действовавший земельный налог не побуждал собственников земельных участков к их более рациональному и эффективному использованию.

Современная система земельного налога основывается на про­зрачных принципах, обеспечивающих справедливость и единство подходов к определению налоговой базы на всей территории стра­ны. Как показывает международный опыт, реализация таких сис­тем строится на принципах массовой оценки недвижимости, по­зволяющей при наименьших затратах с использованием средств математического моделирования и статистической информации об объектах налогообложения достигнуть результатов, которые близки к рыночной стоимости и общественной ценности.

Новая система предусматривает применение экономически обоснованных ставок и льгот, призвана стимулировать рациональ-

Приведенные критерии и показатели сравнивают с экологичес­ким состоянием их за предыдущий период либо с существующими нормативами, а лучше и с тем и с другим. В соответствии с эконо­мическим механизмом, основанным на оценочных показателях, целесообразно применять следующие санкции:

штрафы за ущерб, причиненный загрязнением земли, утрату плодородия и других полезных качеств почвы;

поощрения за улучшение экологического состояния земли, по­вышение плодородия;

экономические стимулы производства экологически чистой продукции;

финансовую поддержку землеохранных мер с длительным сро­ком окупаемости или вообще не окупающихся в рамках конкрет­ного сектора экономики.