Определение стоимости воспроизводства улучшений
Стоимость воспроизводства улучшений определяется в 2 этапа. На первом этапе определяется сумма затрат на создание улучшений (стоимость строительства). На втором – величина накопленного износа.
3.1. Определение стоимости строительства.
Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый по средствам Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).
Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:
1) Выбор объекта-аналога.
По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам относят:
- назначение здания;
- общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;
- характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;
- расчетный объем.
2) Определение восстановительной стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен (С69таб) непосредственно по таблице УПВС.
3) Корректировка восстановительной стоимости удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта оценки.
Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:
где ki - поправочные коэффициенты на следующие факторы:
- месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район);
- отличия по типам основных несущих конструкций;
- расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.).
4)Определение полной восстановительной стоимостью объекта недвижимости в ценах 1969 г.
ПВС69 = С69´V,
где V - расчетный объем здания (или общая площадь);
С69 - стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок .
5)Определение полной восстановительной стоимостью здания на дату оценки.
| ПВСтекщая = ПВС 69 х И84 / 69 х Итекщий / 84 х (1 + Сндс) х НПР |
гдеПВСтекщая-полная восстановительная стоимость на дату оценки;
ПВС69 - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;
И 84 / 69 - индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам 1984 года;
И текущий / 84- индекс перехода от сметных цен 1984 года к сметным ценам на дату оценки;
Сндс-ставка налога на добавленную стоимость (если НДС не учтен вИ текущий / 84)
НПР- коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес.
Расчет восстановительной стоимости улучшений земельного участка выполнен в следующей таблице.
| № п/п | Элементы анализа | Улучшения земельного участка |
| Характеристика конструктивных элементов здания* | фундамент; бутобетонный стены: кирпич перекрытия: ж/б крыша: оцинкованное железо полы: дощатые, плиточные, рулонные материалы, мозаичные проемы: двойные створные, филенчатые внутренняя отделка: штукатурка и масляная окраска, мозаика и др. | |
| Обоснование ПВС1м369 | УПВС № 34 табл. 11 | |
| Значение ПВС1м369 (С69таб) объекта-аналога (руб) | 35,6 | |
| Корректировка ПВС1м369 (С69таб) при отличии объекта-аналога от объекта экспертизы (руб.) | ||
| 4.1 | на строительный объем | |
| 4.2 | на этажность | |
| Значение ПВС1м369 (С69) с учетом поправок (руб) (3+4.1+4.2) | 35,6 | |
| Объем здания (м3 )** | ||
| И 84 / 69 *** | 1,2 | |
| И текущий / 84 **** | 13,348 | |
| Коэффициент учитывающий Сндс | 1,2 | |
| Норма прибыли инвестора НПР | 1,2 | |
| ПВСтекщая (руб) (5Х6Х7Х8Х9Х10) |
*Основание: акты осмотра
**Основание: акты осмотра, технический паспорта БТИ.
***Основание: Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 № 94
****Основание: Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», выпускаемый информационно-консультационной фирмой «Ко-Инвест ©» совместно с Межрегиональным научно-методическим центром по ценообразованию в строительстве Центрального Научно-исследовательского Института Экономики и Строительства Министерства Строительства Российской Федерации.
3.2. Определение величины накопленного износа.
Определение величины накопленного износа также производится в несколько этапов, к которым относятся:
определение величины устранимого физического износа;
определение величины неустранимого физического износа;
определение устранимого функционального износа;
определение неустранимого функционального износа;
определение величины внешнего износа.
3.2.1. Определение величины устранимого физического износа.
Величина устранимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.
Поэтому устранимый износ недвижимых активов, оценивается с использованием “Правил оценки физического износа ...” ВСН 53-86 (Р) Госгражданстроя (Издание официальное). Согласно п.1.2 «Общих положений» ВСН 53-86 (Р): “Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости”.
Согласно данным правилам, износ зданияравен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания.
Расчет устранимого физического износа улучшений земельного участка выполнен в следующей таблице.
| Наименование конструкции | Удельный вес конструкции в общей восстановительной стоимости* | Признаки износа** | Примерный состав работ по устранению | Устранимый физический износ согласно ВСН 53-86 (Р) (% от восстановительной стоимости) |
| 1. Фундамент | 0,05 | искривление горизонтальных линий цоколя без признаков осадочных деформаций | затирка трещин, устранение повреждений отделочного слоя цоколя | |
| 2. Стены и перегородки | 0,15 | отдельные трещины и отпадение штукатурки | ремонт штукатурки, заделка трещин | |
| - Перекрытия | 0,14 | отдельные трещины в растянутой зоне | восстановление путем инъекции цементного раствора в трещины, нанесение цементной штукатурки | |
| - Кровля | 0,05 | отдельные протечки, ослабление крепления отдельных листов | постановка заплат и заделка в местах повреждений | |
| 5. Полы | 0,06 | мелкие повреждения и незначительная усушка истертость в ходовых местах | циклевка отдельный участков, замена поврежденных полотен | |
| 6. Проемы | 0.05 | оконные переплеты рассохлись, расшатаны в углах мелкие трещины, щели в притворах, замазка местами отстала | ремонт переплетов, укрепление соединений | |
| 7. Лестницы | 0,02 | редкие трещины на ступенях, отдельные повреждения перил | затирка трещин и ремонт перил | |
| Наименование конструкции | Удельный вес конструкции в общей восстановительной стоимости* | Признаки износа** | Примерный состав работ по устранению | Устранимый физический износ согласно ВСН 53-86 (Р) (% от восстановительной стоимости) | ||||||
| 8.Отделочные работы | 0,05 | местные единичные повреждения, волосяные трещины | - | |||||||
| 9. Санитарно-технические устройства | 0,09 | ослабление мест присоединения приборов | уплотнение соединений, ремонт труб местами | |||||||
| 10.Кондиционирование воздуха | 0.03 | засорение воздухопроводов | прочистка и ремонт воздухопроводов | |||||||
| 11.Электроосвещение здания | 0,06 | не выявлены | - | |||||||
| 12. Электротехнические устройства | 0,09 | ослабление закрепления отдельных приборов | крепление приборов | |||||||
| 14. Технические и слаботочные устройства | 0,03 | не выявлены | - | |||||||
| 16. Прочие работы | 0,13 | не выявлены | ||||||||
| Итого устранимый износ (%) | ||||||||||
| Итого устранимый износ (руб) | ||||||||||
3.2.2. Определение величины неустранимого физического износа
Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно.
Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого физического износа.
Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.
У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.
Расчет неустранимого физического износа улучшений земельного участка выполнен в следующей таблице.
| Наименование конструкции | Восстановительная стоимость конструкции (руб.) | Устранимый физический износ конструкции (руб.) | Фактический срок эксплуатации, (лет) | Физический срок эксплуатации, (лет) | Неустранимый физический износ конструкции (руб.) (2-3)х4/5 |
| 1. Фундамент | 3 015 874 | 904 762 | 458111,1 | ||
| 2. Стены и перегородки | 1 357 143 | ||||
| 3. Перекрытия | |||||
| 4. Кровля | 922857,1 | ||||
| 5.Полы | |||||
| 6. Проемы | 126666,6 | ||||
| 7. Лестницы | 458412,5 | ||||
| 8. Отделочные работы | 271428,5 | ||||
| 9. Санитарно-технические устройства | 553714,3 | ||||
| 10. Кондиционирование воздуха | 112642,9 | ||||
| 11. Электроосвещение здания | |||||
| 12. Электротехнические устройства | |||||
| 13. Механические устройства сцены | |||||
| 14. Звукотехничесие и слаботочные устройства | |||||
| 15. Кинопроекционные устройства | 401713,9 | ||||
| 16. Прочие работы | |||||
| Итого неустранимый физический износ |
3.2.3. Определение величины устранимого функционального износа.
К устранимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его устранения.
Устранимый функциональный износ вызывается:
- недостатками, требующими добавления элементов;
- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
- недостатками, требующими устранения избыточных элементов.
3.2.4. Определение величины неустранимого функционального износа.
На дату проведения оценки не было выявлено какого-либо функционального несоответствия улучшений земельного участка требованиям, предъявляемым потенциальными пользователями. Поэтому величина функционального износа равна нулю.
3.2.5. Определение величины экономического износа.
На дату оценки не выявлено негативное влияние внешних по отношению к объекту факторов. Поэтому величина внешнего износа равна нулю.