Движимые и недвижимые вещи

Недвижимое и движимое имущество. Делению имущества на недвижимое и движимое в гражданском праве России придается чрезвычайно важное значение. Только в части первой ГК имеется свыше 30 статей, в той или иной мере связанных с характеристикой правового режима недвижимого имущества в действующем праве. Ключевыми статьями, однако, являются ст. 130 и ст. 131 ГК, в которых дается понятие недвижимого и движимого имущества, определяются их отдельные виды и содержатся требования о государственной регистрации недвижимости.

Прежде всего необходимо определить сферу применения правовых норм, закрепленных в указанных статьях ГК. Статья 130 ГК "Недвижимые и движимые вещи" посвящена, как известно, одной из разновидностей более широкого понятия недвижимости. Однако в тексте ст. 130 ГК наряду с понятием вещей неоднократно используется терминология недвижимого имущества и недвижимости. В ст. 131 ГК, посвященной государственной регистрации недвижимости, говорится о регистрации прав на недвижимое имущество (вещи).

Сказанное дает основание утверждать, что под понятием недвижимости, употребляемым в ст. 130 ГК, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи. Объясняется это следующими причинами. Использование вещей лицами, не являющимися их собственниками, возможно только путем предоставления им собственниками соответствующих вещных прав. И потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а лишь права на их использование. Как следствие, данные права становятся объектами экономического оборота и связанных с ним правоотношений.

Все было бы проще, если бы в качестве единственных пользователей недвижимых вещей выступали их собственники. Тогда не было бы вообще необходимости включать в понятие недвижимого имущества право собственности, поскольку в этом случае право собственности на вещь и использование собственником вещи по отношению к третьим лицам будут составлять единое целое.

Отождествление понятия недвижимых вещей с правом собственности на них свойственно и российскому законодательству. Так, согласно п. 6 ст. 66 ГК "вкладом в имущество хозяйственного товарищества или общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку". Из приведенного текста явствует, что под вкладчиком денег, ценных бумаг и других вещей закон однозначно понимает их собственников, а в понятие имущественных прав не включает право собственности.

Согласно п. 1 ст. 130. к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

При этом критерий "невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению" в отношении зданий и сооружений вообще неприменим или в лучшем случае применим к отдельным видам зданий и сооружений, имеющих преимущественно уникальный характер, например, к таким, как здание Московского университета на Воробьевых горах, Московский Кремль, Пашков дом на Моховой улице в Москве. Названные здания, помимо архитектурных характеристик, имманентно связаны с той местностью, на которой были возведены.

Совершенно иначе обстоит дело со многими другими зданиями и сооружениями, которые в принципе могут перемещаться с одного земельного участка на другой, сохраняя свою целостность и назначение. Например, перевозка в сборном или разборном виде бревенчатых жилых домов, расположенных в сельской местности, с одной территории на другую стала повсеместным явлением в современной жизни. Более того, даже многоэтажные жилые дома в состоянии "двигаться" с одного места на другое в городах без какого-либо ущерба их назначению. Это,
в частности, имело место в Москве на улице Горького (ныне – Тверской) еще в предвоенные годы.

Поэтому относимость зданий и сооружений к недвижимым вещам по их природе должна определяться не невозможностью перемещения без ущерба их назначению, а тем, что функционально они могут служить своему назначению при условии их соединения с каким-либо земельным участком. Впрочем, уже сегодня здания и сооружения в ряде случаев размещаются на воде, а в будущем могут существовать и в космическом пространстве. В связи с этим возникает потребность и в новом определении понятия недвижимости.

С позиций действующего законодательства при определении недвижимых вещей нельзя ограничиваться зданиями и сооружениями как строительными объектами. В их состав может входить и определенная внутренняя система (начинка), состоящая из механизмов, предметов мебели и иных составных частей, относящихся к движимому имуществу. В результате соединения подобного рода образуются сложные вещи определенного целевого назначения (жилые дома, квартиры, складские помещения и т.д.), которые как целое считаются недвижимостью со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями. Одному из таких сложных объектов – предприятию – посвящена специальная ст. 132 ГК.

Второй вид недвижимых вещей составляют вещи, считающиеся таковыми в силу закона. Согласно п. 1 ст. 130 ГК к ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (запускаемые человеком спутники, орбитальные станции и т.д.). В данном случае речь идет о предоставлении правового статуса недвижимости объектам, которые обладают большой двигательной силой. Делается это в целях создания гарантий безопасности для общества в целом и его отдельных граждан в связи с использованием данных объектов. Управление указанными объектами или во всяком случае контроль за управлением проводятся непосредственно с земли, что свидетельствует об их связи с землей.

Вещные права на недвижимость, как говорилось выше, составляют неотъемлемую часть понятия недвижимого имущества. Согласно ст. 131 ГК к вещным правам на недвижимость, подлежащим государственной регистрации, относятся право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования земельным участком, сервитуты, ипотека, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами.

Государственной регистрации подлежат и отдельные обязательственные права (аренда, доверительное управление и т.д.). Регистрируются ограничение указанных прав, их возникновение, переход и прекращение. Порядок регистрации определяется Федеральным законом
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и некоторыми другими специальными законами и подзаконными актами.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится на всей территории Российской Федерации на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами исполнительной власти РФ. Проведенная государственная регистрация, являющаяся единственным доказательством существования зарегистрированного права, удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет открытый характер.

Регистрация воздушных судов, морских и речных судов, космических объектов осуществляется в специальных государственных реестрах по каждому виду объекта.

Российское законодательство оставляет открытым вопрос о возможности отнесения к недвижимому имуществу требований вещного характера, возникающих из обязательственных отношений, а также вещных исков о недвижимом имуществе.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом (п. 2 ст. 130 ГК).

Особенности правового режима недвижимого имущества сводятся в основном к следующему.

Предусматривается обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на движимые вещи, как правило, не требуют государственной регистрации, хотя законом или иным нормативным актом могут быть предусмотрены отдельные исключения из данного правила. Так, Постановлением Правительства РФ от 12 августа 1994 г.
№ 938 "О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации" была введена государственная регистрация на указанные в нем объекты.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации недвижимого имущества (ст. 219 ГК).

Обязательство, объектом которого является недвижимое имущество, в том числе и при наследовании, исполняется в месте его нахождения.

Устанавливается особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недви-жимые вещи (п. 3 ст. 225 ГК), предусматривается 15-летний срок приобретательной давности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 234 ГК), предписывается особый порядок распоряжения государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК) и обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК).

Действуют особые правила совершения сделок со строениями и земельными участками, на которых расположены строения.