Аренда (субаренда) земельных участков
Аренда земли выступает как самостоятельный вид пользования землёй и представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землёй, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельной хозяйственной и иной деятельности. Аренда является наиболее распространённым правом пользования земельными участками, расположенными в черте городских и сельских поселений. Арендные отношения возникают на основе договора аренды. В силу статьи 577 ГК по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Порядок, сроки и условия аренды земли регулируются статьями 17, 31, 32, 36, 48, 64 Кодекса Республики Беларусь о земле, Законом Республики Беларусь от 12 декабря 1990 г. «Об аренде», указами Президента Республики Беларусь: от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков»; от 1 марта 2010 г. № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности»; от 11 июля 2012 г. № 312 «О некоторых вопросах налогообложения и взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» и иными актами законодательства.
В соответствии со статьёй 17 Кодекса о земле земельные участки могут предоставляться в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам Республики Беларусь, иностранным юридическим лицам и их представительствам, иностранным государствам, дипломатическим представительствам и консульским учреждениям иностранных государств, международным организациям и их представительствам.
Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, в том числе администрации свободных экономических зон, если эти права делегированы им соответствующими областными, Минским городским и городскими (городов областного подчинения) исполнительными комитетами.
Согласно статье 31 Кодекса о земле, за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, взимается плата, за исключением случаев, когда земельные участки предоставляются государственным органам и организациям, сельскохозяйственным и научным организациям, учреждениям образования, государственным лесохозяйственным организациям, гражданам Республики Беларусь и др.
За право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых в аренду без проведения аукциона, вносится плата, определённая на основании кадастровой стоимости данных участков, за исключением случаев, когда земельные участки предоставляются государственным органам и организациям, сельскохозяйственным и научным организациям, учреждениям образования, государственным лесохозяйственным организациям, гражданам Республики Беларусь и т.д.
Порядок определения размера платы за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых без проведения аукциона, устанавливается Советом Министров Республики Беларусь. Плата за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых в аренду по результатам аукциона, определяется по результатам аукциона и не может быть ниже начальной цены, определённой на основании кадастровой стоимости земельных участков с применением коэффициентов в зависимости от срока их аренды, установленных Советом Министров Республики Беларусь.
Сроки и иные условия аренды земельного участка определяются договором аренды. При этом срок аренды земельного участка для ведения сельского хозяйства не может быть менее 10 лет. Кроме того, срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений, должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих строений. Предоставляться земельные участки на более короткий срок могут только с согласия лиц, которым предоставляются эти участки. Как установлено Кодексом о земле, срок аренды земельного участка не должен превышать 99 лет.
В соответствии со статьёй 580 ГК договор аренды на срок более одного года – а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока – должен быть заключён в письменной форме. Кроме того, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами.
По общему правилу к существенным условиям договора аренды земельных участков относится предмет договора. В соответствии со статьёй 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды: месторасположение земельного участка, площадь, целевое назначение, категория и его кадастровый номер. К договору прилагается план земельного участка (его части). В аренду может быть передан не изъятый из оборота земельный участок. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.
Кроме того, существенным условием договора аренды земельного участка является размер арендной платы. В соответствии со статьёй 32 Кодекса о земле за пользование земельными участками, предоставленными в аренду, вносится арендная плата. Размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности, частной собственности граждан, частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, определяется договором аренды земельного участка. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, устанавливается Главой государства. Так, согласно Указу Президента Республики Беларусь от 1 марта 2010 г. № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» размер ежегодной арендной платы за такие земельные участки определяется местным исполнительным комитетом, администрацией свободной экономической зоны при предоставлении его в аренду, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь: для одной цели – исходя из кадастровой стоимости такого участка с применением коэффициентов, установленных данным Указом; для нескольких целей (в отношении которых в Указе предусмотрены разные коэффициенты) – исходя из кадастровой стоимости земельного участка по виду функционального использования каждой из его частей с применением соответствующих коэффициентов; на долевом праве для одной цели – исходя из кадастровой стоимости данного участка с учётом доли каждого из арендаторов в праве на земельный участок с применением соответствующих коэффициентов; на долевом праве для нескольких целей, в отношении которых в Указе предусмотрены разные коэффициенты, – для каждого из арендаторов соразмерно их долям в праве на земельный участок, соответствующим этим целям.
Основанием для исчисления арендной платы за земельные участки являются решение местного исполнительного комитета или администрации свободной экономической зоны о предоставлении земельного участка в аренду, свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, подтверждающее переход права аренды на земельный участок в результате государственной регистрации перехода права на расположенное на нём капитальное строение (здание, сооружение), незавершённое законсервированное капитальное строение или доли в праве на данные объекты к другому юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю или гражданину на основании совершённой сделки либо иного юридически значимого действия.
Местные исполнительные и распорядительные органы при заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, вправе освобождать отдельных плательщиков-граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями, от уплаты арендной платы за земельные участки, предоставленные им в аренду, исходя из их имущественного положения, а также увеличивать либо уменьшать, но не более чем в два раза, размер ежегодной арендной платы за земельные участки, предоставленные отдельным категориям арендаторов. Решения местных исполнительных комитетов об увеличении размера ежегодной арендной платы за земельные участки не распространяются на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, получающих государственную поддержку в виде изменения установленного законодательством срока уплаты налогов, сборов, таможенных платежей и пени, финансовой помощи из республиканского бюджета.
Как установлено Указом Президента Республики Беларусь от 1 марта 2010 г. № 101, арендная плата за земельные участки, используемые не по целевому назначению, не используемые в течение сроков, определённых законодательными актами, занятые до оформления правоудостоверяющих документов, взимается в десятикратном размере.
Права и обязанности сторон по договору аренды земельного участка определяются в соответствии с положениями главы 34 ГК «Аренда», Кодекса о земле, Закона «Об аренде» и постановления Совета Министров Республики Беларусь от 20 марта 2008 г. № 427 «Об установлении типовой формы договора аренды земельного участка» (с измен. и дополн.) [Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. – 2008. – № 70. – 5/27379; 2011. – № 78. – 5/34090] и иных актов земельного законодательства. Так, право сдачи имущества в аренду принадлежит преимущественно его собственнику. Однако арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, – в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьёй 369 ГК и потребовать возмещения убытков, причинённых задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причинённых его неисполнением. Арендодатель отвечает также за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
2) непосредственно удержать сумму понесённых им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
3) потребовать досрочного расторжения договора.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причинённых арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
По общему правилу арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Кроме того, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности даёт арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Согласно договору аренды земельного участка, арендатор имеет право в случаях изъятия земельного участка, добровольного отказа от права аренды или досрочного прекращения действия договора получить полную компенсацию стоимости улучшений земельного участка, произведённых за счёт собственных средств и с согласия арендодателя. В этих случаях стоимость улучшений земельного участка определяется на дату изъятия участка и досрочного прекращения действия договора аренды. Стоимость улучшений земельного участка, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Кроме того, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать земельный участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, а также передавать в залог право аренды земельного участка.
В соответствии с договором аренды земельного участка арендная плата обычно выплачивается поквартально, перед началом очередного квартала. Размер арендной платы может быть досрочно пересмотрен по требованию одной из сторон в случае изменения действующего законодательства, влияющего на размер арендной платы.
Условия аренды земельного участка определяются по соглашению сторон с учётом особенностей, предусмотренных Кодексом о земле. В соответствии со статьёй 47 сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды другим лицам, сделки по предоставлению права аренды участков в залог и внесению права аренды их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершаются при сохранении целевого назначения земельных участков, а также при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки.
Размеры земельных участков, предоставляемых в аренду, устанавливаются:
– для строительства и обслуживания жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме: в городах – от 0,05 до 0,15 га включительно; в сельских населённых пунктах, посёлках городского типа – от 0,15 до 0,25 га включительно;
– для коллективного садоводства и дачного строительства – не более 0,15 га на одного члена садоводческого товарищества или дачного кооператива.
Конкретный размер земельного участка, предоставляемого для вышеуказанных целей, устанавливается государственным органом, предоставляющим земельный участок, в соответствии с его компетенцией, предусмотренной Кодексом о земле и иными актами законодательства, в зависимости от местных условий и особенностей, волеизъявления лица, которому он предоставляется, а также с соблюдением градостроительных регламентов и иных требований, норм и правил. Предоставление земельного участка меньше минимального размера может осуществляться только с согласия лица, которому он предоставляется.
Земельным законодательством установлено, что на земельных участках, находящихся в государственной собственности и предоставленных в аренду, допускаются строительство капитальных строений, создание древесно-кустарниковой растительности или насаждений травянистых многолетних растений арендаторами, если это соответствует целевому назначению этих земельных участков и условиям их предоставления в аренду, указанным в решениях государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, и договорах аренды земельных участков.
При нахождении на земельных участках, предоставленных в частную собственность, жилых домов, зарегистрированных квартир в блокированных жилых домах, дач, садовых домиков, иных капитальных строений предоставление таких земельных участков в аренду допускается только вместе с этими капитальными строениями с сохранением целевого назначения земельных участков и при наличии документов, удостоверяющих права на эти объекты недвижимого имущества.
Кроме того, в случае наследования земельных участков, находящихся в частной собственности гражданина, несовершеннолетними наследниками допускается, что их законные представители могут сдавать земельные участки гражданам в аренду по согласованию с Минским городским, городскими (городов областного подчинения), районными, сельскими, поселковыми исполнительными комитетами до приобретения наследниками дееспособности в полном объёме.
Строительство арендаторами капитальных строений или размещение иных объектов недвижимого имущества на арендуемых земельных участках, находящихся в частной собственности, не допускается, за исключением случаев, когда строительство капитальных строений, создание древесно-кустарниковой растительности или иное освоение земельных участков соответствуют целевому назначению этих земельных участков и условиям, указанным в договорах аренды земельных участков.
Право аренды земельных участков может быть предметом залога в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключённому с банком. Земельные участки, предоставленные для строительства и обслуживания капитальных строений, могут являться предметом ипотеки только вместе с расположенными на них капитальными строениями и незавершёнными законсервированными капитальными строениями, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.
При этом предметом ипотеки не может быть земельный участок с расположенным на нём капитальным строением (зданием, сооружением), если на это строение в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.
Право аренды земельных участков может являться предметом залога, если за право заключения договоров аренды земельных участков взималась плата. Залогодателями права аренды земельных участков могут быть арендаторы, за право заключения договоров аренды которых взималась плата.
Залогодержателями права аренды земельных участков могут быть только банки, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь. Арендатор (залогодатель), право аренды на земельный участок которого является предметом залога, продолжает осуществлять использование земельного участка.
В случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства банк-залогодержатель имеет право от имени залогодателя произвести отчуждение права аренды земельного участка в порядке, установленном законодательством, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю. Право аренды (субаренды) земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским и земельным законодательством или договором аренды. Так, в соответствии со статьёй 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Законодательством предусмотрены условия расторжения договора аренды и по требованию арендатора. Так, в соответствии со статьёй 591 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.
Основаниями прекращения договора аренды земельного участка могут быть:
• соглашение сторон;
• истечение срока договора аренды;
• решение суда о расторжении договора;
• требование одной из сторон о расторжении договора, заключённого на неопределённый срок.
Право аренды (субаренды) земельного участка прекращается также в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, совершения арендатором (субарендатором) недействительных сделок, указанных в статье 48 Кодекса о земле. Законодательными актами могут быть предусмотрены и иные случаи прекращения права аренды (субаренды) земельного участка.
Прекращение права аренды земельного участка влечёт за собой прекращение права субаренды этого земельного участка, если иное не установлено договором аренды.
Субаренда земельного участка рассматривается земельно-правовой практикой как вторичное землепользование, предоставляемое первичным землепользователем – арендатором земельного участка. Условия субаренды определяются соотвествующим договором. Арендатор вправе передавать арендованный земельный участок в субаренду при условии:
– осуществления оплаты права заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности;
– сохранения целевого назначения земельного участка;
– получения согласия арендодателя в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности;
– когда срок субаренды не превышает срока договора аренды.