Экономическая оценка интенсивности использования территории
Экономическая оценка интенсивности использования территории.
Важнейшим условием экономичности проектных решений является повышение интенсивности использования территории города.
Экономичность использования территории характеризуют следующие технико-экономические показатели: плотность населения, плотность жилого фонда (в промышленных районах — плотность застройки), средневзвешенная этажность, показатели расхода территории структурных элементов в расчете на одного жителя (отражается в балансе территории), размеры использования подземного пространства и т. п.
Плотность населенияотражает число жителей, приходящееся на 1 га территории. В зависимости от объекта оценки такой территорией может быть селитебная зона (плотность населения города) или жилой район (плотность населения района) и т. д.
Плотность населениятерритории различного планировочного уровня ( ) определяют по формуле:
где N — численность населения территории соответствующего планировочного уровня, чел.;
Т — площадь территории соответствующего планировочного уровня, га.
Предел рекомендуемой плотности населения на территории микрорайона по гигиеническим соображениям не должен превышать 450 чел./га.
Показатели расчетной плотности населения принимают в соответствии с нормами СНиП в зависимости от степени градостроительной ценности территории. Число зон различной степени градостроительной ценности территории и их границы определяются в градостроительных проектах с учетом оценки стоимости земли, плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности общественными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей.
Показатель плотности жилого фонда (ПЖФ)отражает количество жилого фонда (т. е. общей площади квартир в жилых домах), приходящегося на 1 га территории:
Где — плотность жилого фонда, м2 общ.пл./га;
О — общая площадь жилых зданий, м2;
Т — площадь территории, га.
Показатель плотности населения ( ) связан с показателем плотности жилого фонда (
) зависимостью:
=
/ n
где n — норма жилищной обеспеченности, м2 общ. пл./чел.
В соответствии с нормами СНиП показатели плотности населения приводятся при расчетной жилищной обеспеченности 18 м2/чел. При другой жилищной обеспеченности расчетную нормативную плотность ( ) определяют по формуле;
где — показатель плотности населения при n = 18 м2/чел.;
nР— расчетная жилищная обеспеченность, м2/чел.
При расчете территории микрорайона учитывают только структурно-планировочные элементы микрорайона (территории жилых групп, учреждений повседневного обслуживания и др.).
При расчете территории жилого района учитывают все площади участков микрорайонного значения, территории объектов районного и общегородского значения, улиц, пешеходных путей, проездов, озелененных территорий, расположенных в жилом районе и др. Для определения реальной величины территории жилых районов пользуются коэффициентом перевода территории (К). Величину коэффициента перевода территории принимают 1,3—1,4. Таким образом, территорию жилых районов целесообразно рассчитывать по следующей формуле:
где ТЖ..Р.—территория жилого района, га;
N — перспективная численность населения жилого района, чел.;
— расчетная нормативная плотность населения на территории жилого района, чел./га;
К — коэффициент перевода территории (К = 1,3—1,4).
Средняя этажность жилой застройки (Э)определяется по формуле средневзвешенной гармонической:
где О — общая площадь жилых зданий, м2;
О1,О2, О3,... Оn — общая площадь одно-, двух-, трех- иn- этажных жилых зданий, м2;
1, 2, 3,... n — количество этажей в жилых домах.
Расчет показателя средневзвешенной этажности необходим для сравнения достигнутой плотности жилого фонда с нормативными показателями, устанавливаемыми применительно к этажности проектируемых жилых зданий.
Таким образом, в градостроительстве плотность жилого фонда является основным показателем, характеризующим интенсивность использования территории. Она выступает в качестве исходного показателя при расчете потребности в территории под городское строительство на всех стадиях проектирования и оценочным показателем при технико-экономическом анализе проектной и фактической градостроительной ситуаций.
Обычно в градостроительном проектировании стремятся к повышению плотности жилого фонда и снижению расхода территории в расчете на одного жителя, но с учетом санитарно-гигиенических условий проживания — санитарных разрывов, ориентации, противопожарных норм, нормативов озеленения и т. д.