Вопр1 Ипотечный кредит,его значение

Ипотека – это деньги, которые вы занимаете у банка под залог недвижимости. В основном ипотечный кредит оформляется на покупку квартиры или дома. Однако существует возможность оформления кредита и на другие нужды – на оплату любых товаров и услуг.

Ипотечный кредит — особый тип экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества. Участниками кредитной сделки могут быть банк-кредитор, кредитополучатель, продавец имущества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец закладной на имущество, если она имеется.

Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных организаций могут быть собственные средства, выпуск и продажа ипотечных облигаций, депозитные вклады клиентов, продажа закладных свидетельств и др.

Ипотечные банки выпускают собственные ценные бумаги, которые могут приобретать инвесторы, желающие разместить долгосрочные инвестиции.

Ипотечные облигации представляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый доход.

Заемщиком выступают физические и юридические лица, имеющие в собственности объект ипотеки, который должен:

- приносить доход его владельцу;
- пользоваться спросом на рынке;
- не быть объектом залога по другой операции.

При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника.

Если иное не установлено договором ипотеки, то до прекращения прав собственности залогодателя на предмет ипотеки (вследствие принудительного исполнения условий ипотеки) предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. Залогодатель сохраняет за собой не только право владения, но и право независимого распоряжения предметом ипотеки, прибылью, продукцией, товарами в обороте, полученными в результате пользования предметом ипотеки.

В зависимости от способа обеспечения обязательств (ссуды) имуществом различают следующие виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная. При стандартной ипотеке залогодатель осуществляет исполнение одного конкретного обязательства путем залога одного своего конкретного имущества. Объединенная ипотека предполагает, что залогодатель осуществляет исполнение одного конкретного обязательства путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имущества означает, что залогодатель осуществляет исполнение своего залогового обязательства посредством залога имущества третьего лица. При общей ипотеке для исполнения одного долгового обязательства под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов. Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения, предусмотренного договором условия. Если условие не исполняется, ипотека отменяется. Условие может устанавливаться в отношении, как залогодержателя, так и залогодателя.

Один из ключевых моментов процесса предоставления ипотечного кредита — андеррайтинг, или оценка вероятности погашения кредита. Андеррайтинг предполагает изучение и анализ потенциального заемщика в соответствии с установленными банком основными направлениями оценки вероятности того, что кредит будет погашен, а также принятие положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или решения об отказе в предоставлении ссуды. При андеррайтинге устанавливается, способен ли клиент погасить ссуду; стремится ли он погасить ссуду; является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления ипотечного кредита.
Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются договоры залога, закладные, векселя, другие долговые ценные бумаги. Вексель — долговое обязательство кредитополучателя на погашение ссуды в установленный срок и на оговоренных условиях. Закладная ценная бумага рассматривается как документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по ссуде. Закладная на недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. При погашении долга в установленный срок передача права собственности утрачивает силу.

Ипотечный кредит может быть использован для покупки недвижимости; для строительства, реконструкции, капитального ремонта производственных зданий, жилых домов; перепрофилирования производственных процессов; мелиорации; для приобретения и посадки многолетних насаждений; модернизации производственных технологических процессов; на улучшение качества земельного участка и повышение плодородия почвы; покупку дополнительного земельного участка и т.д.

Расчет ставки процента по ипотечному кредиту производится как определение величины дохода по ипотечному кредиту, которой было бы достаточно, чтобы покрыть предельную величину стоимости банковских ресурсов, эксплуатационных расходов (потерь), а также обеспечить приемлемую величину дохода для акционеров банка (инвесторов), надбавок за риски, связанные с ипотечным кредитованием, и др. Учитывается также текущая межбанковская ставка по кредитам (и не только ипотечным). Достигается наибольшее приближение ставки к рыночной.
Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются договоры залога, закладные, векселя, другие долговые ценные бумаги. Вексель — долговое обязательство кредитополучателя на погашение ссуды в установленный срок и на оговоренных условиях. Закладная ценная бумага рассматривается как документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по ссуде. Закладная на недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. При погашении долга в установленный срок передача права собственности утрачивает силу.

вопр2 Финансовый раздел бизнес плана.

а)Финансовое планирование - это планирование всех доходов и направлений расходования денежных средств для обеспечения развития организации.

Основными целями этого процесса является установление соответствия между наличиемфинансовых ресурсов организации и потребностью в них, выбор эффективных источников формирования финансовых ресурсов и выгодных вариантов их использования.

Финансовое планирование осуществляется посредством составления финансовых планов разного содержания и назначения в зависимости от задач и объектов планирования. Финансовый план следует рассматривать как одну из реальных форм проявления распределительного характера финансов организаций. Финансовый план организации выступает в виде балансовых форм, сгруппированных в них статей доходов и расходов, планируемых к получению и финансированию в предстоящем периоде. Степень детализации плана зависит от принятой в организации формы документов. Форма финансового плана вместе с методологией составления и методикой разработки показателей не тождественна одной из форм финансовой отчетности — бухгалтерскому балансу.

В)Бизнес план — это документ, дающий развернутоеобоснование проекта и возможность всесторонне оценить эффективность принятых решений, планируемых мероприятий, ответить на вопрос, стоит ли вкладывать деньги в данный проект. Бизнес-план должен:

§ показать, что продукт или услуга найдут своего потребителя, установить емкость рынка сбыта и перспективы его развития;

§ оценить затраты, необходимые для изготовления и сбыта продукции, предоставления на рынке работ или услуг;

§ определить прибыльность будущего производства и показать его эффективность для предприятия (инвестора), для местного, регионального и государственного бюджета.

Основные функции бизнес-плана:

§ является инструментом, с помощью которого предприниматель может оценить фактические результаты деятельности за определенный период;

§ может быть использован для разработки концепции ведения бизнеса в перспективе;

§ выступает инструментом привлечения новых инвестиций;

§ является инструментом реализации стратегии предприятия.

Одним из важнейших этапов процесса планирования является составлениебизнес-плана,необходимого как для внутрифирменного планирования, так и для обоснования получения денежных средств из внешнего источника, т. е. получения денег под конкретный проект в виде банковских ссуд, бюджетных ассигнований, долевого участия других предприятий в осуществлении проекта.

Содержание бизнес-плана

В бизнес-плане отражаются все стороны производственной и коммерческой деятельности предприятия, его финансовые результаты.

Поскольку бизнес-план является инструментом реализации стратегии предприятия, то структура документа должна быть унифицирована.

Б)Финансовый план — это комплексный план функционирования и развития предприятия в стоимостном (денежном) выражении. В финансовом плане прогнозируются эффективность и финансовые результаты производственной, инвестиционной и финансовой деятельности фирмы.
Основная задачафинансового планирования — поиск и выбор наиболее выгодного и финансово-устойчивого варианта финансового плана (бюджета) фирмы.

В финансовом плане отражаются конечные результаты производственно-хозяйственной деятельности. Он охватывает товарно-материальные ценности, финансовые потоки всех структурных подразделений, их взаимосвязь и взаимозависимость.

Финансовый планявляется завершающим синтезирующим и отражающим в стоимостном выражении результаты деятельности фирмы. Информационной базой для составления финансового плана является главным образом, бухгалтерская документация. В первую очередь, это бухгалтерский баланс и приложения к балансу.

В финансовом плане фирмы, предприятия находят отражение:

§ доходы и поступления средств;

§ расходы и отчисления денежных средств;

§ кредитные взаимоотношения;

§ взаимоотношения с бюджетом.

Результаты расчетов указанных доходов и расходов сводятся в форму «Баланс доходов и расходов». В состав документов финансового планирования входит также баланс фирмы.