Рынок субстандартного ипотечного кредитования
В годы, предшествовавшие кризису, поведение кредиторов кардинально измененилось: они были готовы предоставлять кредиты на всё более значительные суммы всё более неблагонадежным заёмщикам в том числе иммигрантам, не имеющим документов на право проживания в стране. В особенности стандарты кредитования были ослаблены в 2004–2007 гг., когда рыночная доля предприятий с государственным участием упала, а на долю частных компаний, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов, стало приходиться более чем половина рынка. В 1994 г. были выданы кредиты с высоким уровнем риска на сумму в 35 триллионов долларов США (5% от общей суммы выданных кредитов), в 2006 г. — 20% (600 миллиардов долларов США).
Кредиторы не только начали рассматривать заявления потенциальных заёмщиков из групп более высокого риска, но стали привлекать потенциальных клиентов новыми привлекательными условиями кредитования, которые также становились всё более рискованными. В 2005 г., например, для покупателей первого объекта жилой недвижимости средняя величина первоначального взноса по ипотечному кредиту составляла 2% от общей суммы кредита, а 43% покупателей в этой категории получили кредиты, не требующие внесения первоначального взноса.
Выдача субстандартных ипотечных кредитов также была облегчена изменением принципов оценки кредитоспособности заёмщиков. Сначала появились кредиты для лиц с заявленным доходом и подтвержденным наличием активов: доказательство наличия источника доходов перестало быть обязательным, заёмщикам было достаточно указать наличие дохода и подтвердить наличие денег набанковском счёте. Затем появились кредиты для лиц без источников доходов и с потвержденным наличием активов: кредиторы больше не требовали подтверждения наличия работы, для получения ссуды было достаточно наличия денежных средств на банковском счете. Критерии оценки кредитоспособности заёмщиков продолжали становиться всё мягче, чтобы сделать возможной выдачу большего количества кредитов и выпуска большего числа ценных бумаг. Это привело к появлению кредитов для лиц без источников доходов и без активов. По сути, они являются официальным кредитным продуктом, который позволяет получить кредит без необходимости доказать или даже указать наличие каких-либо собственных активов, только на основе кредитного рейтинга.
Другим примером новых видов кредитов, созданных для привлечения новых заёмщиков, является ипотечный кредит с плавающей ставкой, по условиям которого в течение первоначального периода осуществляется выплата только процентов по кредиту (а не основной суммы долга). Ещё один пример — кредит с «вариантами оплаты», когда заёмщик имеет право самостоятельно выбирать размер ежемесячных выплат, но если при этом ссудные проценты не покрываются, то разница прибавляется к основной сумме долга. В 2005–2006 гг. многие заёмщики (почти один из десяти) воспользовались кредитами с такими условия. По некоторым оценкам, треть кредитов с плавающей процентной ставкой, выданных в 2004–2006 гг., в течение первоначального срока предоставлялась с льготной процентной ставкой ниже 4%, по завершении которого ставка значительно увеличивались, так что ежемесячные выплаты могли вырасти даже в два раза.
К 2006 г. доля заёмщиков, которые предпочли получить субстандартные кредиты, несмотря на то, что их кредитный рейтинг позволял претендовать на получение кредита на стандартных условиях, выросла с 41% (2001 г.) до 61%. В некоторых случаях кредиторы создавали систему поощрений, направленную на то, чтобы ипотечные брокеры предлагали субстандартные кредиты даже в тех случаях, когда потенциальный заёмщик мог рассчитывать на получение кредита по стандартным условиям.
Согласно заявлению председателя Ассоциации ипотечных банков США, ипотечные брокеры не обеспечивают достаточного качества проверки платёжеспособности заёмщиков, поскольку не заинтересованы в потере высоких прибылей от проведения высокого числа операций на рынке ипотечного кредитования. Многие кредиторы не проверяли данные, предоставленные потенциальными заёмщиками, зачастую «сознательно игнорируя» их фактическую неплатежеспособность.
Что же привело к ослаблению стандартов предоставления кредитов? Почему же существовал спрос на секьюритизацию ипотечных кредитов с высоким уровнем риска частными компаниями? Владельцы «огромного фонда» (т. е. мирового фонда инвестиций с фиксированным доходом, объём которого составлял 70 триллионов долларов США) искали возможность получать более высокую прибыль, чем от инвестиций в долгосрочные казначейские облигации. Хотя мировой инвестиционный фонд с 2000 по 2007 г. вырос почти в два раза, темпы роста предложения прибыльных инвестиций с относительно низким уровнем риска оставались значительно ниже, поэтому для удовлетворения спроса на прибыльные инвестиции банки фондового рынка США создали ряд инновационных финансовых инструментов, таких как ипотечные ценные бумаги обеспеченные залогом долговые обязательства, которые были оценены рейтинговыми агентствами как бумаги с низким уровнем риска. На практике инвестиционные инновации фондового рынка позволили направить деньги инвесторов на дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования США и, соответственно, позволить всем участникам ипотечной цепочки, от ипотечных брокеров, продающих кредиты, до небольших банков, предоставляющих кредиты, и огромных банковских корпораций, стоящих за ними, получать за счёт комиссионных огромные прибыли. Приблизительно к 2003 г. рынок кредитования по стандартным условиям был насыщен, но поскольку спрос на ипотечные ценные бумаги и обеспеченные залогом долговые обязательства оставался на высоком уровне, стандарты кредитования были изменены для того, чтобы продолжать осуществлять продажи бумаг, и, соответственно, получать прибыль.
Проблема состояла в том, что хотя цены на жилую недвижимость продолжали резко расти, заработная плата оставалась на том же уровне. С 2000 по 2007 г. средний доход домохозяйства не вырос. И чем больше поднимались цены, тем более шатким становилось положение на рынке недвижимости. Неважно, насколько слабыми становились стандарты кредитования, неважно, сколько создавалось инновационных ипотечных продуктов, предназначенных для привлечения людей, которые на самом деле не могли позволить себе займы на покупку домов, неважно, что ещё изобретали специалисты рынка ипотечного кредитования — обычные заёмщики больше не могли выполнять обязательства по ипотечным кредитам. Из-за этого ипотечные кредиторы столкнулись с совершенно новым феноменом: заёмщики заключали договор о покупке дома, подписывали закладную, и... объявляли о неспособности выполнять обязательства по кредиту в первый же месяц. Причиной были не серьёзные расходы из-за внезапной болезни и не потеря работы членами семьи — они просто были не в состоянии осилить даже первый взнос.
К октябрю 2007 г. приблизительно 16% выданных субстандартных ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой или были просрочены на срок в более чем 90 дней, или кредитор начал процесс отчуждения недвижимости. К январю 2008 г. доля непогашенных в срок кредитов выросла до 21%, а в мае 2008 г. она составляла 25%. В 2007 г. кредиторами был начат процесс отчуждения почти 1,3 млн объектов жилой недвижимости, на 79% выше, чем в 2006 г. В 2008 г. произошло отчуждение 2,3 млн объектов, на 81% больше, чем в 2007 г., а в 2009 г. — 2,8 млн объектов, на 21% выше, чем в 2008 г. В августе 2008 г. 9,2% американских заёмщиков с непогашенными ипотечными кредитами или признали свое банкротство, или передали недвижимость в собственность кредитора. К сентябрю 2009 г. их число увеличилась до 14,4%. В нескольких штатах как общее количество, так и доля отчуждений имущества были значительно выше, чем в среднем по стране: в 2008 г. на десять штатов приходилось 74% случаев передачи залогового имущества кредиторам, при этом в двух штатах (Калифорния и Флорида) произошёл 41% всех отчуждений.