Понятие и общая характеристика рентных договоров.

Понятие и общая характеристика рентных договоров.

Договор постоянной ренты.

Договор пожизненной ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением.

Понятие и общая характеристика рентных договоров.

Договор ренты в действующем гражданском законодательстве регламентируется предписаниями Главы 33.

Легальная дефиниция п.1 ст.583 ГК РФ: договор рентыэто такой договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Есть получатель ренты, есть плательщик ренты, получатель ренты передает определенное имущество в собственность, а в ответ плательщик ренты обязуется уплачивать рентные платежи. Правила, посвященные договору ренты, появились в нынешнем ГК РФ впервые, т.е. ни одна предшествующая кодификация в числе поименованных договор ренты не указывали. Правда, в ГК РФ 1964 года была такая конструкция как договор КП жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, но этот прообраз далекий, потому что для регулирования соответствующих отношений в ГК 1964 года была избрана теоретически абсолютно неверная конструкция. Но на самом деле рентные договоры достаточно давно и хороши известны практически всем мировым правопорядкам. Известное нам слово «рантье» - это производное от «рента». Рантье – это никто иной, как получатель ренты.Этот феномен, судя по этимологии, известен правопорядкам многим достаточно давно, практически во всех авторитетных законодательствах мира рентные договоры прямо названы. Кстати, рентные договоры были названы и в проекте ГУ, которое разрабатывалось до революции. Есть серьезные основания полагать, что именно положения проекта ГУ в части регулирования рентных договоров и были взяты за основу при формулировании Главы 33 ГК РФ. В проекте ГУ предусматривалась дифференциация ренты на вечную и пожизненную с внутренней дифференциацией последней на пожизненный доход и на пожизненное содержание. Если мы сегодня посмотрим на систему рентных договоров, то увидим, что то, что в проекте ГУ называлось вечной рентой, сейчас именуется рентой постоянной, пожизненная рента так и осталась. При этом есть некий подвид – пожизненное содержание с иждивением. По сути дела даже система регулирования Главы 33 в значительной степени повторяет правила, которые содержались в проекте ГУ. Поэтому эта конструкция достаточно хорошо известна, в т.ч. и нашей ПС. Единственное достижение нынешнего ГК состоит в том, что договор ренты переведен на уровень поименованных в кодифицированном НПА договоров.

С т.з. момента заключения, договор ренты относится к числу договоровреальных. В легальном определении глагол в настоящем времени «передает», тем самым подчёркивается, что эта передача является условием для возникновения договорной обязанности по выплате рентных платежей, является моментом перфекции, моментом, с которого соответствующий договор считается заключенным.

С т.з. распределения прав и обязанностей между сторонамиодносторонний, потому что раз передача имущества - это момент заключения, никаких обязанностей у получателя ренты по соответствующему договору нет. Он передал – это не договорная обязанность, это момент заключения договора, после этого договор считается заключенным, и будучи заключенным, он порождает только обязанности плательщика ренты по уплате соответствующих рентных платежей.

С т.з. наличия встречного имущественного предоставления возмездный. Потому что предполагается встречное предоставление. Встречным предоставлением являются рентные платежи.

Существует ряд разновидностей рентных договоров, в т.ч. рента пожизненная - договор заключается на период жизни получателя, со смертью получателя договор прекращается. А теперь ситуация: получатель ренты передает имущество в собственность и умирает. Эта ситуация меняет что-то в нашей характеристике о том, что договор ренты является договором возмездным? Нет. На самом деле договор в любом случае заключается в расчете на обязанность по уплате рентных платежей. Именно эта обязанность по уплате рентных платежей является встречным предоставлением, и в любом случае любой договор ренты является договором возмездным.

Ту ситуацию, которую мы описали, она связана с иной характеристикой. Все возмездные договоры делятся на 2 группы:

- договоры меновые - объем встречных предоставлений изначально известен, собственно, все пройденные нами ранее возмездные договоры относились к числу меновых. КП – это меновый договор, у нас сразу известна и цена, и имущество, передаваемое продавцом покупателя, и договор мены – это меновый договор.

- договоры алеаторные (рисковые) - будучи возмездными они конструируются таким образом, что объем встречного предоставления, причитающегося от другой стороны, не известен до тех пор, пока не наступят обстоятельства, призванные его окончательно определить.

В меновых договорах есть эквивалентность предоставления, по крайней мере, эквивалентность в понимании правовом, т.е. эквивалентность субъективная. Есть фломастер, у нас есть горячее желание приобрести этот фломастер, тем более, что им писал сам В.В. Байбак. У А.А. есть желание получить денежные средства в ответ на этот фломастер. Сколько стоит фломастер? Как договоримся. Мы полагаем, что он стоит 5р. Вот 5 р. – это эквивалентность фломастера, эквивалентность в нашем понимании, эта эквивалентность существует изначально, мы ее уже в момент заключения договора можем предположить. Алеаторные договоры потому и называются рисковыми, что здесь эквивалентности практически никогда нет. Смысл конструкции рентного договора в том, чтобы стоимость передаваемого имущества и объем рентных платежей должны быть исходно в голове сторон примерно одинаковыми, т.е. только тогда стороны согласятся такой договор заключить. Но это их ожидание оправдается или нет, в момент заключения договора неизвестно. Оно может качнуться в любую сторону. Как в приведенным примере: договор пожизненной ренты заключен, имущество, стоимостью 100 передано, и тут же получатель ренты, посчитав, что он выполнил свою миссию на земле, умирает, договор прекращается, в ответ он не получает ничего. В данном случае риск того, что договор оказался неэквивалентным лежит на получателе. Но эта ситуация может развернуться и в обратную сторону. Дедушка 90 лет, ну, сколько он проживет, максимум 2 года. Стороны, когда договариваются, они хотят за 2 года примерно покрыть, чтобы договор был интересным для них. Проходит 2 года, наши же люди живут не благодаря, а вопреки; наши люди живут назло. Получатель назло живет 5 лет, 10 лет, 20 лет. А потом: «Ха-ха-ха-ха», и метрику о рождении, а он Маклауд. И 50, 100 лет продолжается этот договор, плательщик ренты уже без штанов, договор для него оказался абсолютно невыгодным, но предусмотреть в момент заключения соответствующего договора это обстоятельство: окажется он эквивалентным, т.е. сработает исходное ожидание сторон или не сработает, а если е сработает, то кто понесет риск этой неэквивалентности, принципиально невозможно. В этом смысл алеаторного договора, потому и рисковый, что стороны, изначально соглашаясь на подобную конструкцию, принимают на себя риск того, что эти объемы предоставления окажутся не эквивалентным друг другу.

Рента, будучи возмездным, а алеаторный – это именно возмездный договор, является алеаторным договором, стороны несут риск неэквивалентности встречных предоставлений, потому что в момент заключения договора размер встречных предоставлений установить принципиально невозможно, до тех пор пока не наступит обстоятельство, которое призвано определить. В пожизненной ренте – смерть получателя ренты, в постоянной ренте – это иные обстоятельства, с которыми закон связывает прекращение соответствующего договора. До тех пор, пока это обстоятельство не наступит, а когда оно наступит, в момент заключения договора неизвестно, объем встречных предоставлений, причитающихся от сторон, определить принципиально невозможно.

Кстати, в этой связи становится очевидным утверждение, которое было сформулировано ранее, утверждение о том, что ГК 1964 года предусматривал неадекватную договорную конструкцию для регулирования схожих отношений, потому что там конструкция какая использовалась? Договор КП с условием пожизненного содержания продавца, т.е. по сути дело алеаторные отношения пытались втиснуть в конструкцию возмездного менового договора, а КП – это меновый договор. Это абсолютно неадекватное регулирование, которое создавало множество проблем как сущностных, так и практических.

☝ В сухом остатке, характеристика договора:

→ реальный;

→ односторонний;

→ возмездный, причем, алеаторный.

Необходимо отразить одну сущностную особенность, которая присуще всем без исключения договорам ренты, и эта особенность чрезвычайно специфична с позиций современного российского законодательства. Речь идет об особой форме в которой должен совершаться рентный договор. Ст.584 ГК РФ - вне зависимости от вида рентного договора, вне зависимости от вида имущества, передаваемого под выплату ренты, договор ренты всегда должен заключаться в нотариальной форме. Закон устанавливает обязательно нотариальную форму соответствующей сделки.

Окончание фразы в ст.584 ГК РФ, где речь идет о государственной регистрации договоров ренты недвижимого имущества, сегодня не подлежит примен

ению. Законом – 302-ФЗ, которым были внесены изменения, первый блок поправок в ГК, который вступил в силу с 1 марта 2013 года, ст. 584 ГК РФ в части государственной регистрации была признана не подлежащей применению. Поэтому никакой государственной регистрации именно договоров ренты сегодня не происходит. Хотя, с одной стороны, это стоит приветствовать, потому что раньше мы имели крайне запутанную ситуацию. Представим, у нас реальный договор, нотариальное удостоверение и была еще государственная регистрация. В каком порядке это все расставить? Это была задачка крайне сложная, сопоставимая с биномом Ньютона. Сейчас этой государственной регистрации нет, но отменена именно государственная регистрация договора ренты, поскольку сама рента направлена на передачу имущества в собственность, там остается государственная регистрация перехода ПС + еще две государственных регистрации, о которых мы попутно скажем. Т.е. раньше их было 4, сейчас осталось 3 государственной регистрации, если предметом рентного договора выступает недвижимое имущество, но об этом позже.

Число рентных договоров достаточно многочисленно, это позволяет законодателю классифицировать эти рентные договоры по различным основаниям. Предписания Главы 33 дают основания, как минимум, для 3 подлинно классификаций рентных договоров.