Разница между оценкой стоимости компании и объекта, приносящего доход

Коэффициент капитализации – это коэффициент, деление на который доход за определенный период дает нам рыночную оценку

Процесс капитализации – процесс деления дохода на коэффициент капитализации.

Для объекта носит принудительный характер, для того чтобы определить рыночную стоимость объекта состоит из того что объект стоит на момент капитализации + возмещение стоимости (обычно объекты теряют свою рыночную стоимость кроме раритетов и т.п.) рыночная стоимость человека можно определить по страхованию.

Рекапитализация – восстановление, накопление (если взяли кредит, потом если будет продавать объект не сможем выплатить кредит, нужно учесть потерю стоимости).

Для компании сложно сделать рекапитализационный фонд. Есть коэффициент капитализации, но этот показатель другой.

Минимальное требование к доходности – это стоимость капитала, т.е. WACC – это двойственный показатель, он и определяет наши затраты на капитал и минимальное требование к доходности.

EBITDA/ (процентная ставка – темп роста)

ЧДП/ (k-g)

Коэффициент капитализации = k-g

k может быть и WACC, и безрисковая ставка.

В явном виде нет рекапитализационной составляющей при оценке стоимости компании.

Коэффициент капитализации – процентная ставка с поправкой на фонд накопления

Прогнозирование доходов

Баланс по объекту, приносящему доход

В активах земля и улучшения

В пассивах собственный капитал и заемный (ипотечный кредит)

По активам рассчитывается коэффициент улучшений (отношение улучшений к активу)

По пассивам рассчитывается коэффициент ипотечной задолженности = ипотечная постоянная (доля ипотечной задолженности в активах)

Зная коэффициент улучшений, мы можем оценить, сколько стоит дом на земле и сравнить с другими существующими зданиями подобного плана (земля составляет 0,4, а здание 0,6). Существуют различные типы зданий, существуют для разных типов свои методы оценки.

Оценить сделку купли-продажи с точки зрения имеющихся резервов.

Существуют также стандартные оценки по коэффициенту ипотечной задолженности. Какую нужно иметь минимальную долю собственного капитала.

Для обычной компании генератором стоимости являются оборотные активы. Коэффициент оборачиваемости. Оборотные активы создают продукцию, продукция создает дополнительную стоимость, дополнительная стоимость создает прибыль.

В оценке недвижимости, мы оцениваем внеоборотные активы (здание и другие улучшения, земля). Существуют общие нормативы для конкретного типа здания.

В финансовом анализе не использует отношение оборотных активов ко внеоборотным, т.к. это отношение не отражает финансов, оно зависит от типа производства.

Доля задолженности – это нормативный показатель. Т.е. коэффициент ипотечной задолженности – это нормативный показатель и может быть определен косвенным образом.

Мы уменьшаем рентабельность за счет увеличения ликвидности. Существует нормативный показатель для каждого вида бизнеса дельта рентабельность/ дельта ликвидность

Расходы на замещение – компенсация изменения рыночной стоимости

Общий коэффициент капитализации = ЧОД (из отчета о движении ДС)/ актив (баланс)

27.04.2012.

Тест как в прошлом году – 21 мая.

Определение рыночной стоимости объекта, приносящего доход,

Некоторые стандарты вырабатываются авторитетными финансовыми институтами.

Современные методы.

Лучший метод – никаких методов (ткнул пальцем в небо и попал, опыт, умение прогнозировать)

Метод капитализации – метод с применением рекапитализации.

Метод инвестиционной группы – для разных объектов разные коэффициенты капитализации, которые определяются различными методами.

Разные источники финансирования – следовательно, разные ставки накопления, т.к. если коэффициент капитализации для ипотечного кредита – ставка по ипотеке (чтобы могли расплатиться по ипотеке).

Если ставка рекапитализации больше чем процентная ставка, то будем получать арбитражный доход.

Безрисковая, с рыночным риском и риском объекта (коэффициент систематического риска бета + несистематический риск)

Несистематические риски не следует учитывать в ставках доходности, нет методов их оценки. ???

Если несколько источников финансирования – процентная ставка – WACC (причем эта ставка уже включает риск).

Типы доходности.

А. Требуемая доходность

Б. Внутренняя доходность - норма доходности, которая дает нам прибыль, будучи умноженное на размер капитальных вложений.

Можем использовать не доходы, а математическое ожидание доходности.