Жилье оценивают несправедливо

Налог на недвижимость разорит россиян

В начале сентября 2009 года академик Николай Левашов написал статью «Налог на недвижимость — рабство для народа», в которой объяснил неконституционность введения этого налога. Эта статья вызвала большой резонанс в обществе, многие читатели поставили свои подписи под обращением академика Н. Левашова против принятия этого закона на специальном сайте — www.nalogam-net.org. Сегодня мы продолжаем публиковать мнения различных специалистов по этому вопросу. Хочется отметить одну деталь, присущую практически всем, высказавшимся по поводу введения этого налога: все обсуждают те или иные возможные ставки налога, даже осторожно критикуют некоторых чиновников. Но никто даже не заикнулся о том, что этот налог — незаконен! Точно так же, как и налог на имущество граждан, который смиренно всеми платится с 1998 года. В Конституции РФ написано, что граждане имеют право на частную собственность! И всё! Ни о каком налоге на собственность граждан речи там нет! Даже просто подумайте: если это уже моё, то почему я должен ещё что-то кому-то платить? Это же не аренда, а собственность! А если я должен постоянно платить, тогда почему это нужно предварительно ещё и покупать?! Получается сплошной обман!..

Минфину пора сделать «аборт»

Валерий Булдаков, Надежда Ларина, Дарья Мартынкина, 06.11.2009

Налог на недвижимость разорит граждан России

Уже с 2012 г. в отдельных регионах России Министерство финансов РФ планирует ввести новый налог на недвижимость. Об этом заявил замдиректора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства Сергей Разгулин[1].

Точная схема сбора нового налога ещё вызревает в недрах этого ведомства, но уже ясно, что владельцам домов и квартир придётся платить за них государству в десятки раз больше, чем сейчас. В качестве наиболее вероятной называют ставку налога 1% от рыночной стоимости недвижимости на период начисления налога.

Получается, что владельцу квартиры стоимостью 3 млн. руб. придётся ежегодно вносить в казну 30 тыс. рублей! Для многих граждан РФ платить такие суммы просто нереально.

Создаётся впечатление — алчные чиновники пожалели, что «ельцинское государство» бесплатно отдало нам квартиры в собственность в рамках приватизации. И решили посадить всю страну в долговую яму, включая тех, кто купил жилье на рынке за собственные средства.

Налог будет расти вместе с инфляцией и стоимостью квартир, которые обязательно подорожают с окончанием кризиса. Для семей с низким уровнем жизни это означает бессрочную финансовую кабалу.

Эксперты предсказывают — введение такого налога на недвижимость станет настоящей катастрофой. Экономические «минусы» перевесят «плюсы». А реакция населения окажется более острой, чем даже при монетизации льгот. Возможен новый социальный протест разрушительной силы.

Деньги любой ценой?

Этот проект обсуждается в верхах ещё с 2002 года. Ранее Минфин рассчитывал, что новый налог удастся ввести хотя бы в 2008-2010 годах. Этого не случилось, и вот назначен новый рубеж — 2012 год.

Чтобы успеть к сроку, министерство должно уже в следующем году подготовить и «протащить» через Думу соответствующий законопроект, а Роскадастр — составить реестр недвижимости. Пока в качестве «опытных участков» выбраны Тверская, Калужская, Кемеровская и Самарская области.

«Сначала новый налог будет применяться лишь в отношении граждан, — комментирует замминистра финансов РФ Шаталов. — Он планируется, как местный».

Это означает, что на федеральном уровне будут определены только общие его характеристики (основные подходы к определению налоговой базы и предельные размеры ставок). Остальные параметры, включая льготы и конкретные ставки, планируется устанавливать на муниципальном уровне. Шаталов предполагает, что не только в отдельных регионах, но даже в соседних муниципалитетах размеры налога будут сильно различаться.

Пока что владельцы недвижимости в России платят два налога — на имущество и на землю. Ставки определяют муниципалитеты — до предельных значений, установленных (как и порядок сбора этих налогов) федеральными властями. Обычно в сумме они не превышают нескольких сотен рублей. Так что на реальные доходы местных бюджетов эти поступления влияют незначительно.

До кризиса денег хватало. Но теперь и федеральный, и все региональные бюджеты свёрстаны с дефицитом. Это вынуждает правительство искать новые способы пополнить казну. Поэтому оно и хочет ускорить принятие налога на недвижимость вместо налогов на имущество и землю.

«Власть сейчас в большой нервозности ищет, ищет деньги. Ещё в начале текущего года Кудрин (министр финансов РФ. — Прим. ред.) разослал всем своим подчинённым в регионы письма с требованием любыми способами находить возможность дополнительного пополнения бюджета, вводить новые коэффициенты, увеличивать цену коммунальных услуг, — подтверждает депутат ГД Виктор Илюхин. — Дело может дойти до того, что из-за дыр в бюджете не хватит денег ни на здравоохранение, ни на армию. Правительство очень скоро обратится в Думу с просьбой: разрешить взять в долг за границей в пределах 7 миллиардов долларов, чтобы поддержать платёжеспособность государства».

В этой ситуации, считает Илюхин, сегодня как никогда велика вероятность того, что законопроект о налоге на недвижимость будет принят Госдумой. Хотя есть и другие пути.

«Мы предлагаем другое решение для наполнения бюджета — прогрессивную ставку подоходного налога. Кто сейчас получает больше, тот должен больше платить, — констататирует В. Илюхин. — Пусть богатые раскошелятся! В Бразилии прогрессивная ставка налога доходит до 90%. В апреле прошлого года мы пытались поднять этот вопрос. Тогда специалисты нам посчитали, что дополнительный доход государства составил бы примерно 190-200 миллиардов рублей в год».

Однако власть готова снова и снова приводить доводы в пользу налога на недвижимость. Перераспределить нагрузку между собственниками, сделать её более справедливой — вот задача нового налога, — с маниакальной настойчивостью утверждают в Министерстве финансов. — Соответственно, особняки, дорогое жильё, виллы будут облагаться более заметно, чем сейчас. В отношении социального жилья размеры налога, скорее всего, уменьшатся».

Тем не менее, налог на недвижимость примет устрашающие для граждан, хоть и аппетитные для бюджета, размеры. Например, сейчас налог на имущество начисляется по инвентаризационной стоимости жилья. Она определяется оценкой бюро технической инвентаризации (БТИ) и рассчитывается по коэффициентам, утверждённым ещё в советское время. Оценка БТИ не имеет ничего общего с реальностью.

А налог на недвижимость собираются рассчитывать от рыночной цены, которая в 10-15 раз больше стоимости по БТИ. Хотя, о точной величине ставки власти пока не распространяются, кто-то из чиновников уже называет значение 1%, кто-то — 2%. При этом о «скидках» для малоимущих и льготной шкале налогообложения Минфин упорно молчит.

Аргументы истории

А как там в СССР?

Увеличение квартплаты «за излишки» хотели ввести ещё в Советском Союзе. Это постановление ЦК и Совмина так и не было выполнено. Позже, уже в 2004-м, появился и даже был принят Госдумой в первом чтении законопроект по введению налога на недвижимость. Он давал право местным властям самостоятельно определять ставку налога в пределах от 0,1 до 1% от рыночной стоимости недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,8. Пять метров жилья налогом предлагалось не облагать, причём местные власти могли увеличить количество свободных от налога метров. Однако окончательно законопроект так и не был принят. Он «завис» по двум причинам: из-за отсутствия единой государственной методики расчёта рыночной стоимости жилья, и из-за опасений социального взрыва.

Любопытный аргумент

Так как закон един для всех, к новой налоговой реальности придётся привыкать и нашей элите. Например, Павлу Буре, владельцу пятикомнатного пентхауса в центре Москвы, придётся ежегодно выкладывать 15 тыс. долл. (около 450 тыс. рублей). Двухэтажные хоромы Филиппа Киркорова в получасе ходьбы от Кремля стоимостью в 1,25 млн. долл. облегчат кошелёк хозяина на 375 тыс. рублей. Валерий Леонтьев, владелец более скромного жилья, стоимость которого чуточку не дотягивает до 1 млн. долл., каждый год будет вносить в российский бюджет свою скромную лепту в размере около 250 тыс. рублей.

Для спортсменов и артистов эти траты вряд ли будут ощутимыми: гонорары за один концерт или матч в разы больше названных сумм. Так что они, возможно, инициативу правительства ещё и поприветствуют. И будут в целях самопиара по всем каналам рассказывать о важности исполнения гражданского долга бабусе, которая, к несчастью своему, проживает в просторной трёхкомнатной квартире ценой, к примеру, 7 млн. рублей. И поэтому, по логике власть имущих, должна каждый месяц откладывать из своей пенсии 6 тыс. руб. на «гражданский долг»...

Кто заплатит по счетам

Депутат ГД Антон Беляков, лидер всероссийского движения «Комитет пострадавших дольщиков», считает: «Есть мнение, что Минфин готовящимся законопроектом пытается подхлестнуть процесс деприватизации и, соответственно, муниципализации жилья».

Примерно 80% жилого фонда России сейчас приватизировано. В крупных городах этот процент ещё выше — до 98%, то есть муниципального жилья там практически не осталось. Если новый налог на недвижимость будет введён, владельцам квартир придётся расплачиваться за право собственности десятками тысяч рублей. И это притом, что, согласно Жилищному кодексу РФ, в скором времени собственники квартир будут платить за содержание общего имущества, в результате чего стоимость коммунальных услуг для них значительно возрастёт.

Ещё в 2007 г. был предложен вариант для малоимущих: если тебе не под силу владеть квартирой, как собственнику, деприватизируй её. Жить в ней можешь, а завещать, продавать — нет. Летальность в стране высокая, одиноких пенсионеров много. Квартир после них будет освобождаться немало.

«Эти квартиры превратятся в актив государства, и вряд ли оно будет продавать их дёшево. Таким образом, дыры в бюджете, конечно, подлатаются. Но неминуемо вырастет коррупция, возникнут новые чёрные риелторские схемы», — констатирует Беляков.

Ещё одно очевидное следствие введения высокого налога на имущество — возможное переселение людей из трёхкомнатных квартир в однокомнатные, из центра на окраины... Другими словами, массовое ухудшение жилищных условий.

«Как на безработных, на пенсионеров возложить такое налоговое бремя? Будут судебные иски и конфликты с судебными приставами. Начнутся проблемы в семьях — кому платить налог? И потом, как считать, как оценивать недвижимость? Если государство будет проводить оценку недвижимости, оно больше потеряет на этом, чем получит. Все деньги от нового налога оценщикам и уйдут», — задаёт «проклятые» вопросы Виктор Илюхин.

«Если такой грабительский налог будет всё-таки введён, я сам поведу людей на улицы! — возмущается его коллега по Госдуме Геннадий Гудков. — Площадь моей квартиры в Москве 150 метров. За несколько лет её стоимость выросла в 10 раз! Один процент от нынешней цены — это неподъёмная для меня сумма. Что же говорить о простых гражданах! Вместо того чтобы «рожать» такие законы, лучше Минфину сделать «аборт». Потому что этот проект — чудище!»

«Складывается ощущение, что власти не просчитывают на перспективу. Решая проблемы сегодняшнего дня, не думают, как это аукнется, — подтверждает Илюхин. — Я тоже не исключаю, что многие выйдут на улицы. Если не будет послаблений для пенсионеров, бунт случится на следующий день, так как 1% с земли, недвижимости — это очень большая цена!»

«Налог на недвижимость может стать абсолютно непосильной ношей для большинства, — соглашается Антон Беляков. — Для пожилых и малоимущих жителей центральных районов, равно как и крупных российских городов, где стоимость недвижимости огромна, новый налог будет просто катастрофой».

По мнению депутата, сейчас, когда власти так боятся акций протеста, налог будет для начала «плавающий»: с недорогого жилья (до 3 млн. руб.) возьмут 0,5% в год. С элитного жилья (до 5 млн. руб.) — 1,5%. А за то, что дороже, — даже 2%.

«Но можно не сомневаться: «верхушка»-то найдёт, как свои дворцы и апартаменты прикрыть. Пойдут в ход заслуги перед Отечеством, потом специальные льготы для госчиновников и силовиков. Крупный бизнес либо уйдёт в оффшоры, переведя недвижимость на некие иностранные компании, либо откажется от очень дорогих квартир в пользу инвестиций в зарубежную недвижимость», — прогнозирует Беляков.

То есть, примерно за 5% самых богатых жителей России можно не волноваться. Всю тяжесть этого налога будет нести на себе 30% населения страны (это средний класс), а также 65% россиян, едва перебивающихся на свои зарплаты, пенсии и пособия.

Западный вариант

А как за рубежом?

Сторонники высокого налога на недвижимость любят ссылаться на зарубежный опыт. Так, мэр Москвы Юрий Лужков как-то поинтересовался, почему сбор налогов на недвижимое имущество и землю в России составляет всего 5% от всех налогов, а в Европе — 50-60%?

Налог на недвижимость в развитых европейских государствах является базовым и бюджетно-образующим на уровне местных муниципалитетов. За счёт собственников содержится ряд служб, которые занимаются устройством дорог, прокладкой линий электропередач, освещением и уборкой территорий. Когда денег не хватает, местные власти продают земельные участки, а потенциальные инвесторы создают новые объекты и новую налоговую базу.

Например, в Германии собственники квартир стоимостью дешевле 1 млн. евро платят по ставке 0,1-0,5 % от этой суммы в год. Если жильё дороже, ставка пропорционально увеличивается. В зависимости от территории процент регулируют местные власти.

Жилье оценивают несправедливо

Мнения экспертов о том, справедлив ли новый налог и можно ли его вообще сделать справедливым, кардинально расходятся.

«Не вижу ничего страшного, если будет введён строго дифференцированный налог, — считает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. — Чтобы сполна обременить дорогие объекты, надо учесть абсолютную стоимость и площадь, которая приходится на всех проживающих. Например, всё, что стоит свыше 2 миллионов рублей, — облагается, а остальное — нет. Далее смотрим по социальной норме (она зависит от региона, как правило, составляет 18 м на человека). Перед тем, как начислять налог, надо вывести эту часть площадей из налогооблагаемой базы. Тогда те, кто живут в стеснённых условиях, будут платить по минимуму. Очередники вообще не должны вносить этот налог. Понижающий коэффициент необходимо ввести по отдельным территориям».

Получается: если три человека живут в 2-х комнатной квартире, очевидно, вообще могут не попасть под налогообложение. Далее, чем дороже объект, тем больше денег платит собственник, — принцип хороший, что и говорить. Но кто именно будет определять ту самую рыночную стоимость недвижимости?

«Закон будет несправедливым, если гражданам не дадут право опротестовать в суде цену, выставленную в результате оценки объекта, — продолжает Константин Апрелев. — В принципе институт независимой оценки у нас есть. Другое дело, что он пока работает не совсем эффективно».

А вот вице-президент Российского общества оценщиков Игорь Артеменков считает иначе: «Реальных условий для внедрения новой системы сегодня в России не существует. Действующий на практике механизм применяется только для нежилых помещений — в основном для определения цены аренды».

Эксперт объясняет, что методика массовой оценки жилой недвижимости для применения новых налоговых механизмов существует лишь в теории. Для её массового внедрения необходима «мощная подготовительная работа, которая может затянуться не на один год». Методика работает только при наличии чётких, правдивых статистических данных по реальной цене сделок с недвижимостью: статистики по сделкам с недвижимостью и статистики по их стоимости.

«Статистика по ценам предложения в связи с кризисом в стране является малопоказательной, — комментирует Игорь Артеменков. — При этом ориентация на докризисные показатели по объективным причинам будет неверной, так как число приобретающих жильё упало в разы, и цены на недвижимость также существенно изменились. Что касается данных по реальной стоимости сделок, фиксируемых в договорах купли-продажи и, соответственно, в органах государственной регистрации, то на них ориентироваться тоже нельзя. В официальных документах, как правило, указывают суммы, которые меньше реально уплаченных. Это связано с тем, что при цене квартиры выше определённого порога (2 миллиона рублей), люди должны платить дополнительный налог 5%. Это привело к массовой практике передачи денег, как говорится, «под столом».

Чтобы преодолеть эту ситуацию, необходимы перемены в налоговом законодательстве. Кроме того, методика подразумевает, что оцениваемые объекты более или менее однотипны, — как на Западе, где жилые кварталы строились по одному и тому же проекту. У нас жилфонд слишком разнороден — от элитных новостроек до деревенских домов середины прошлого века. Поэтому методику надо ещё подгонять под это условие.

И даже замминистра финансов Сергей Шаталов признаёт, что без должной подготовки налог на недвижимость не ввести.

«Следует проработать механизм апелляции, соединить в информационную базу все данные о собственниках и недвижимости, которой они владеют, — перечисляет чиновник. — Так же надо доработать методику массовой оценки объектов недвижимости».

Кроме того, Роскадастр никак не может составить государственный реестр недвижимости. Без кадастра оценка рыночной стоимости земли и зданий, которая должна стать базой для будущего налога, невозможна.

Таким образом, системы справедливой оценки жилья в нашей стране не существует. Нет оснований думать, что её создание будет завершено в ближайшие годы. Так что, есть надежда, что срок введения налога на недвижимость будет отодвинут, как это случалось уже не раз.

А может, возобладает здравый смысл, и правительство поймёт, что сомнительная и отдалённая перспектива пополнения бюджета не оправдает массовых «квартирных» бунтов?

http://www.argumenti.ru/publications/11432