Какими исками защищен арендатор?

Аренда представляет собой один из самых интересных институтов гражданского права. Здесь органично сочетаются вещные и обязательственные отношения*(77). Этот фактор оказывает влияние и на способы защиты участников арендных отношений.

С одной стороны, вещно-правовыми способами может воспользоваться лицо, владеющее имуществом на основании какого-либо титула. С другой стороны, традиционно считается, что при наличии между сторонами обязательственных отношений использование вещных исков невозможно.

Судебная практика следует теоретическому обоснованию конкуренции исков. Так, арендатор может воспользоваться вещным иском только в том случае, если:

а) арендатор получил владение этой вещью. Так, суд отказал в удовлетворении исковых требований о выселении из нежилого помещения, так как имеющиеся доказательства по делу подтверждают, что истец не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действия третьих лиц, поскольку не вступал во владение арендованным имуществом (см. постановление ФАС МО от 16.08.2004 N КГ-А40/6926-04);

б) между арендатором и нарушителем его владения отсутствует обязательственная связь. При наличие обязательства вопрос должен решаться исходя из имеющегося между сторонами обязательственного отношения.

Однако наличие обязательственной связи само по себе еще не способно перевести спор в сферу обязательственно-правовых исков. Главным критерием водораздела выступает факт передачи владения: если владение было передано контрагенту по договору, то последующее посягательство на вещь должно разрешаться при помощи обязательственного иска.

Проиллюстрируем сказанное. Так, суд округа отметил: арендодатель, требующий возврата переданного арендованного помещения, должен основывать свое требование на обязательственных нормах ГК об аренде, а не заявлять виндикационный иск в порядке ст. 301 ГК (см. постановление ФАС ЗСО от 03.08.1998 N Ф04/1102-202/75-98).

В тех же случаях, когда факт передачи владения не произошел, наличие договора (при нарушении владения со стороны контрагента) не препятствует применению виндикационного иска.

Поясним. Например, у арендатора есть обязательство предоставить вещь субарендатору в субаренду. Срок исполнения обязательства не наступил. Субарендатор забирает у арендатора вещь самовольно до наступления указанного в договоре срока.

Полагаем, что наличие обязательства само по себе не означает автоматический отказ в использовании вещно-правовых способов защиты. В данном случае стороны в договоре предусмотрели, что имущество подлежит передаче субарендатору не сразу, а по истечении определенного периода времени. То есть права требовать исполнения обязанности от арендатора у субарендатора на момент заключения договора еще нет. В течение означенного периода времени арендатор имеет полную власть над вещью, а соответственно, может каким-либо образом ею распорядиться - например, передать эту вещь в субаренду еще одному лицу.

Думается, что действие лица, право которого на получение имущества в аренду возникнет в будущем, направленное на захват имущества (причем, неважно - от арендатора или от предшествующего субарендатора), никак не связаны с наличием между ними договора субаренды. Как известно, обязанности субарендатора заключаются в принятии объекта субаренды, надлежащем его эксплуатировании и возврате по истечении срока договора. Нарушить данные обязанности до передачи в установленном порядке объекта субаренды невозможно. Поэтому субарендатор, захватывая вещь до срока, действует вне рамок договора.

Следует также отметить, что у субарендатора нет обязанности, обусловленной договором аренды, воздерживаться от завладения имуществом иначе чем по воле арендатора. Захватив вещь до срока, установленного договором, такой субарендатор по своему положению ничем не отличается от любого лица, не связанного договором и обязанного воздерживаться от каких-либо посягательств на чужое имущество. Кроме того, виндикационный иск всегда направлен на защиту титульного владения. В анализируемом казусе, заключив договор субаренды, арендатор не передал субарендатору вещь. До момента наступления указанного в договоре срока передачи вещи субарендатор не имеет никаких прав в отношении такой вещи. Следовательно, субарендатор не может считаться титульным владельцем, поскольку владение объектом аренды он легитимным способом не получил*(78).

Сказанное не позволяет считать, что, захватив вещь, субарендатор нарушил договор субаренды. Нарушить договор субарендатор может только, став титульным владельцем и не исполнив своих обязанностей, предусмотренных таким договором. Таким образом, самовольный захват вещи субарендатором при отсутствии передачи владения дает арендатору основание для применения вещно-правовых способов защиты*(79).