Характеристика рынка
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |
2.2. Описание объекта оценки
Идентификация объекта оценки заключается в установлении соответствия между объектом оценки и записям в правоустанавливающих документах.
Таблица 5
Характеристика местоположения объекта оценки
| Адрес объекта | |
| Преобладающая застройка микрорайона | |
| Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) | |
| Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) | |
| Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) | |
| Экологическая ситуация в районе расположения объекта оценки | |
Рис. 4. Местоположение объекта оценки
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |
Таблица 6
Общая характеристика здания
| Тип здания | |
| Этажность здания | |
| Материал наружных стен | |
| Состояние здания (субъективная оценка) | |
| Техническое обеспечение здания | |
| Состояние подъезда (субъективная оценка) | |
| Дополнительная существенная информация | |
Таблица 7
Характеристика объекта оценки
| Площадь объекта оценки кв.м | |
| Кол-во комнат | |
| Лоджия (балкон) | |
| Состояние объекта (субъективная оценка) | |
| Дополнительная существенная информация | |
Фотографии объекта оценки
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |
2.4. Анализ наиболее эффективного использования
Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.
Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении эффективности использование собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово - приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.
Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о законообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физических реальных в данной местности способов пользования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физическое осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
В настоящем отчете производился отбор альтернативных вариантов наиболее эффективного использования объекта оценки, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений. Более подробный анализ изложен далее.
Законодательная разрешенность: существует законодательное ограничение на использование жилых помещений в качестве нежилых и нежилых помещений в качестве жилых. В соответствии со ст. 22 Жилищного Кодекса Российской Федерации перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Объект оценки расположен на 3 этаже, ниже него расположены помещения жилого назначения.
Таким образом, законодательно разрешена эксплуатация следующих типов недвижимости:
Таблица 8
Тип недвижимости
| Тип недвижимого имущества | Законодательные ограничения на использование |
| Жилая недвижимость | |
| Офис | |
| Торговые площади | |
| Производственный цех | |
| Склад | |
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |
Ввиду того, что существует законодательное ограничение на использование объекта оценки, то исследование физической и финансовой осуществимости, максимальной эффективности использования объекта не целесообразно.
Резюме:
В результате проведенного исследования наиболее эффективного использования объекта оценки мной были проанализированы следующие факторы, оказывающие влияние на эффективное использование объекта оценки:
