График 17.1. Индекс стоимости московского жилья с 1999 по 2011 гг.

На Графике 17.1. видно, что в периоды бурного роста цен на рынке акций растет и стоимость квадратного метра. А в периоды экономических кризисов стоимость квадратного метра снижается. Однако, если котировки акций могут рухнуть на 80 %, как это было в 2008 году, то цены на рынке недвижимости в тот же самый момент упадут «всего» на 30–35 %. А во время бурного роста, когда акции прибавляют в цене 100–150 % за год, недвижимость может подорожать на 25–30 %. То есть недвижимость является однозначно более «спокойным» активом, чем акции. Однако не настолько спокойным, чтобы сделать инвестора абсолютно уверенным в полной сохранности капитала.

Лучшее вложение денег – это покупка недвижимости?

Недвижимость – намного более «ощутимый» актив с точки зрения непрофессионала. В отличие от «виртуальных» активов типа акций или облигаций его буквально можно пощупать, убедиться воочию в его существовании.

Однако вложения в недвижимость отнюдь не свободны от различного рода рисков. Кроме уже рассмотренного нами риска падения цены на недвижимость, инвестор вынужден принимать на себя риски, связанные с юридической чистотой сделки, с поведением соседей, с возможностью строительства рядом с купленным объектом дороги или какого-либо неприятного объекта и так далее.

Недвижимость – это всего лишь один из видов активов, доступных частному инвестору, со своим набором преимуществ и недостатков. Конечно, инвестиции в недвижимость связаны с меньшими ценовыми рисками, нежели вложения в акции или производные инструменты. Но, с другой стороны, недвижимость дает меньшую доходность и имеет существенно меньшую ликвидность.

С другой стороны, при инвестициях в недвижимость не стоит сбрасывать со счетов тот факт, что купленные объекты имеют так называемую «потребительную стоимость», то есть их можно использовать по прямому назначению. В отличие от акций, облигаций, золота, нефти и многих других активов, в купленной квартире можно поселиться самому или поселить своих детей и родственников. А собственную коммерческую недвижимость можно использовать для ведения какого-либо бизнеса. Этот момент может в заметной степени компенсировать невысокую инвестиционную доходность от вложений в квадратные метры, и он играет тем более существенную роль, чем меньше недвижимости находится в собственности инвестора.

Что более привлекательно – инвестиции в недвижимость или фондовый рынок?

Недвижимость является своего рода синтезом бизнес-актива с товарным активом. С одной стороны, недвижимость – это бизнес-актив, способный приносить прибыль от сдачи ее в аренду. С другой стороны, недвижимость – это товар, который может послужить защитой при опасениях развития гиперинфляции, то есть инфляции, превышающей уровень 30 % годовых.

На фондовом рынке есть и бизнес-активы (акции), и товарные активы (доступные инвесторам через покупку фьючерсов и опционов).

Вопрос сравнительной доходности мы уже обсуждали, но на всякий случай напомню: акции имеют более высокую ожидаемую доходность и более ликвидны, но однозначно более рискованны.

Выбор товарных активов на российском фондовом рынке пока не очень широк, и при операциях с ними придется тратить время на постоянное отслеживание вариационной маржи, перезаключение контрактов в моменты поставки, поддержание необходимого остатка на брокерском счете и так далее. Купленная недвижимость требует к себе меньшего внимания, но владение любым объектом подразумевает постоянные эксплуатационные расходы (ремонт, налоги, коммунальные платежи и так далее).

И у фондового рынка, и у рынка недвижимости есть собственные преимущества и недостатки. И во многом привлекательность недвижимости относительно фондового рынка сводится к понятности на «бытовом уровне»: купленный объект можно пощупать, то есть он воспринимается в качестве конкретной, ощутимой, реальной собственности.

Куда лучше вкладывать – в недвижимость или в золото?

Как инвестиционный инструмент золото совершенно однородно, то есть цена слитка определяется исключительно его весом и никак не зависит от его местонахождения, формы, истории или еще каких-либо факторов. А вот цена объекта недвижимости может зависеть от огромного числа различных условий и для того, чтобы быть успешным инвестором на этом рынке, необходимо достаточно хорошо в этих условиях разбираться.

На сегодняшний день существенная часть операций с золотом (до 50 % сделок) совершаются исключительно с инвестиционными целями. В недвижимости доля таких операций существенно меньше. Большая инвестиционная составляющая на рынке приводит к тому, что колебания цен на рынке золота намного более заметны, чем колебания цен на недвижимость. Таким образом, получается, что на сегодняшний день золото является более доходным, но и более рискованным активом, нежели недвижимость.

Золото, в отличие от недвижимости, дает прибыль, образующуюся исключительно из-за изменения его стоимости. Поэтому в периоды устойчивого экономического роста, когда доходность золота обычно заметно уменьшается, недвижимость становится более интересным активом, поскольку продолжает приносить прибыль от сдачи в аренду.

Как заработать на недвижимости?

Зарабатывать на недвижимости можно, сдавая купленные объекты в аренду, или перепродавая их по более высокой цене. Как уже говорилось выше, сдача недвижимости в аренду приносит достаточно скромный доход. Зачастую банковский депозит оказывается более доходным вариантом вложения денег, нежели покупка недвижимости для сдачи ее в аренду.

Описанная некоторыми зарубежными авторами схема покупки недвижимости в кредит с одновременной сдачей ее в аренду в России работоспособна только при большом первоначальном взносе при покупке объекта. Из-за высоких процентных ставок в случае, когда сумма собственных средств инвестора не превышает 50 % от стоимости покупаемой недвижимости, выплаты по кредиту, скорее всего, будут больше дохода от аренды (даже без учета налогов и затрат на содержание). Поэтому частному инвестору проблематично существенно увеличить доходность от вложений в недвижимость при помощи ипотечного кредитования.

Для того же, чтобы перепродавать купленные объекты недвижимости дороже, необходимо достаточно хорошо разбираться в тонкостях этого рынка. Все сделки должны быть грамотно оформлены, а при выборе объекта необходимо провести взвешенный анализ перспектив последующей продажи. К сожалению, как показывает ситуация в 2008–2011 годах, рост цены квадратного метра отнюдь не гарантирован даже в периоды относительно высокой инфляции.

Более интересный финансовый результат дает покупка недвижимости на ранних стадиях строительства. Но такая стратегия связана с существенными рисками того, что объект будет строиться дольше, чем планировалось (что и происходит в большинстве случаев), или в принципе не будет завершен, и тогда незадачливый инвестор пополнит ряды «обманутых дольщиков».

Почему при отсутствии инфляции цены на недвижимость растут?

Динамика цены на недвижимость определяется соотношением спроса и предложения на рынке. В случае слабого спроса (например, в моменты экономических спадов) цена на недвижимость не растет, даже если растут цены на другие товары и услуги. И наоборот, в условиях высокого спроса цена на недвижимость может расти быстрее, чем на другие товары.

Спрос на недвижимость (как и в случае с золотом) создают не только люди, желающие улучшить свои жилищные условия, но и люди, просто желающие куда-нибудь вложить свободные деньги. И инвестиционный спрос, и обычные покупки недвижимости активизируются при улучшении общей экономической ситуации в стране.

Коммерческая недвижимость, как она работает?

Коммерческая недвижимость работает абсолютно так же, как и жилая недвижимость. Точно так же, как и купленную квартиру, коммерческую недвижимость можно сдавать в аренду или перепродать ее дороже в случае роста цены. И, как и жилую недвижимость, коммерческую недвижимость можно использовать по ее прямому назначению, то есть можно открыть на купленных площадях собственный бизнес.

Есть ли налоговые преимущества при инвестициях в недвижимость?

При продаже недвижимости инвестор может рассчитывать на стандартный налоговый вычет в размере полной стоимости объекта в случае, если он владеет этим объектом более трех лет. Если менее трех лет – то к вычету принимаются либо документально подтвержденные расходы на приобретение недвижимости, либо – при отсутствии таких документов – сумма в размере 1 млн рублей.

Кроме этого вычета, единственный раз в жизни при покупке жилой недвижимости можно воспользоваться вычетом из налогооблагаемой базы в размере стоимости покупаемого объекта (но не более 2 000 000 рублей) и процентов по ипотечному кредиту. Условия предоставления вычета и его размер установлены Налоговым Кодексом РФ (Глава 23, статья 220), а порядок его оформления лучше обсудить со своим налоговым инспектором.

Часть 18. Разное

Некоторые вопросы, касающиеся финансового рынка и инвестиций, не вписались в структуру книги, но встречаются мне достаточно часто. Я решил собрать их вместе как «разное».

Можно ли еще пристроить сертификаты на акции еще с «программы приватизации»?

Акции Гермес – реально ли выручить за них деньги?

На руках имеется сертификат акций ЧИФ «МН Фонд». Можно ли его где-нибудь продать?

У меня есть акции Нефть-Алмаз-Инвест, приобретенные в 1993 году. Могу ли я их продать и по какой цене?

Хочу продать акции Енисейнефтегаз. Какова их цена?

У меня есть именные акции Дальэнерго, как и за сколько их продать?

Сколько стоят акции автомобильного всероссийского альянса 1993 года?

В результате проведения массовой приватизации государственного имущества в период «ваучерной приватизации» на руках у россиян оказалось огромное число ценных бумаг. Причем, к сожалению, в период проведения чековых аукционов в стране действовало большое число так называемых «финансовых пирамид» и, соответственно, часть ценных бумаг, купленных за ваучеры и за деньги в тот период времени, не имели никакой реальной ценности.

Информацию о том, сколько стоят сохранившиеся с периода приватизации ценные бумаги и можно ли их продать, можно поискать в следующих направлениях:

1. Сайты российских бирж (ММВБ: www.micex.ru, РТС: www.rts.ru). Если принадлежащие инвестору ценные бумаги обращаются на бирже, то информацию об их стоимости можно легко найти на сайте биржи. Кроме этого, на сайтах бирж публикуется информация о слияниях, поглощениях, переименовании компаний, и эта информация может оказаться очень ценной, поскольку многие из приватизированных в 90-х годах предприятий были позднее реструктурированы и получили новые названия.

2. Сайты и офисы эмитентов. Можно поискать в справочниках и в интернете координаты эмитента ценных бумаг. Очень часто там могут дать информацию о том, где и по какой цене можно продать принадлежащие инвестору ценные бумаги.

3. Ближайшие брокерские компании. Сотрудники брокерских компаний могут помочь найти информацию о стоимости акций многих компаний. Часто они также готовы выкупить принадлежащие инвестору акции, однако перед тем, как согласиться на сделку, обязательно следует поискать альтернативный вариант продажи.

Очевидно, что при поиске информации следует быть готовыми к разочарованиям, поскольку ценные бумаги, подобные акциям «ОЛБИ-дипломат», «ДОКА Хлеб», «Хопер-инвест», «Телемаркет» и многим другим на сегодняшний день могут быть интересны только в качестве сувениров, напоминающим о периоде начала рыночных преобразований в России.

Дома нашли облигации российского внутреннего выигрышного займа 92 года по 1000 рублей. Срок погашения 2002 г. Как быть с ними?

У подруги есть вклад в сберкассе, открытый в 1984 году в Питере. Что с этим вкладом делать?

Есть облигации 1950 года. Можно ли за них что-либо получить в банке?

Можно ли сдавать в банк облигации 1948 и 1955 гг?

Как уже было рассказано в части книги, посвященной облигациям, облигации являются долговыми инструментами. Перед держателем облигации у должника есть обязательство вернуть номинальную стоимость облигации (ту сумму, которая указана на самой облигации), а также заплатить обещанные проценты.

К сожалению, в результате ряда экономических и политических потрясений, а также периода чрезвычайно высокой инфляции в нашей стране, облигации, выпущенные до 1998 года, фактически потеряли свою ценность. То есть даже если должник не прекратил свое существование и удастся истребовать причитающиеся по старой облигации платежи, эти суммы, скорее всего, окажутся смехотворно малы и не оправдают затраченных на их получение усилий.

То же самое относится и ко вкладам в банки, сделанным до 1998 года.

Какую ценность имеет приватизационный чек на 10 000 рублей?

Не использованный в ходе приватизации чек (ваучер) сегодня имеет ценность только в качестве сувенира…

Где в Москве можно продать акции «Газпром»?

Акции многих крупных компаний продать весьма несложно, особенно в Москве. Достаточно зайти в офис практически любой брокерской компании, заключить соответствующий договор и следовать инструкциям специалистов этой компании. Вы можете перевести свои бумаги на биржу и продать их там самостоятельно, но многие брокерские компании готовы выкупить акции и без вывода их в биржевые торги. Этот вариант быстрее, но цена продажи будет несколько пониже.

Какие законы следует изучить частному инвестору?

Чтобы чувствовать себя уверенно при совершении различных инвестиционных операций, необходимо знать основные законы, регулирующие отношения между различными участниками финансового рынка. На мой взгляд, каждый инвестор должен изучить следующие нормативные акты:

Гражданский кодекс Российской Федерации

Закон «О рынке ценных бумаг» (№ 39-Ф3 от 22.04.96 г.)

Закон «Об акционерных обществах» (№ 208-ФЗ от 26.12.95 г.)

Закон «Об инвестиционных фондах» (№ 156-ФЗ от 29.11.01 г.)

Закон «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг» (№ 46-ФЗ от 5.03.99 г.)

Очевидно, что этими нормативными актами не исчерпывается вся правовая база, регулирующая отношения на рынке ценных бумаг.

А куда еще можно вложить деньги?

Разумеется, возможности вложения денег не исчерпываются вариантами, о которых я рассказал в этой книге. Вполне серьезно можно рассматривать в качестве инвестиций покупку коллекционных вин, антиквариата, картин, ретро-автомобилей, монет, марок и так далее. Однако большая часть из этих «альтернативных» инвестиций страдает общими недостатками: сложностью оценки инвестиционного потенциала покупаемого объекта и низкой ликвидностью вложений.

Один из наиболее популярных вариантов инвестиций – это открытие собственного бизнеса. В принципе, собственный успешный бизнес может приносить весьма неплохую прибыль своему владельцу. Однако статистика показывает, что выживаемость новых бизнес-проектов находится на весьма невысоком уровне: по итогам двух лет выживает лишь каждый десятый бизнес. Риски предпринимательской деятельности весьма высоки и, вдобавок, управление собственным бизнесом требует весьма серьезного личного участия в производственном процессе. Все это вместе с относительно высокой ценой «входного билета» делает частный бизнес недоступным вариантом для большинства инвесторов.

Вместо заключения

Финансовый рынок вообще и рынок ценных бумаг в частности весьма многогранны и, разумеется, в этой небольшой книге я ответил далеко не на все вопросы, которые задают мне и моим коллегам начинающие (да и не только начинающие) инвесторы. Но надеюсь, что Вы нашли здесь ответы хотя бы на основные вопросы, которые Вы хотели бы задать финансистам.

Если же интересующий Вас вопрос остался неразрешенным, задайте его мне напрямую по электронной почте ([email protected]) или приходите на семинары ШНФО «ФинСтарт» (www.finstart.ru).

Удачных Вам инвестиций!

Искренне Ваш, Паранич Андрей Владимирович

Об авторе

Несколько слов о себе.

Мне 39 лет, из которых 15 лет я работаю на фондовом рынке России. За это время я прошел путь от начинающего трейдера до директора брокерской компании, с интересом наблюдая за развитием российского фондового рынка, за его взлетами и падениями.

Я начал вкладывать собственные деньги в ценные бумаги еще до того, как стал работать в финансовой компании, и до сих пор самостоятельно управляю собственным портфелем, что дает мне возможность ярче чувствовать происходящее на рынке, а также более уверенно говорить о том, какие возможности предоставляет рынок частным инвесторам в России.

Как и многим профессиональным финансистам, мне больно видеть, какое количество наших граждан теряют деньги по причине непонимания простейших правил поведения на финансовом рынке. Отсутствие базовых знаний о личных финансах приводит к тому, что люди отдают свои деньги мошенникам, в «финансовые пирамиды», проигрывают состояния на «форексе», занимают чрезмерно рискованные позиции на фондовом рынке, поддавшись на уговоры недобросовестных брокеров.

Эта книга – мой посильный вклад в то, чтобы сделать финансовый рынок более понятным, безопасным и выгодным для большинства россиян.

Ну и немножко формальностей: у меня два высших бразования (техническое и экономическое), степень Master of Business Administration (MBA) Open University (UK). Я участвовал в Президентской программе по повышению квалификации управленческих кадров и стажировался в брокерской компании Brokhouse&Coopers в Канаде.

Я принимаю активное участие в работе Экспертной группы по финансовому просвещению при Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР России), Экспертного совета Национальной Лиги Независимых финансовых советников.

Книга, которую вы держите в руках, написана на основе вопросов, которые задают мне участники семинаров по личным финансам, проходящих в организованной мной Школе Начального Финансового Образования «ФинСтарт».

Информация о банке «ЦентроКредит»

Акционерный коммерческий банк «ЦентроКредит» (закрытое акционерное общество) был основан в 1989 году и уже более 20 лет успешно работает в российском банковском секторе на основании Генеральной лицензии № 121 на осуществление банковских операций, выданной Центральным банком Российской Федерации. На протяжении этих лет банк неоднократно занимал ведущие места в рейтингах профессиональных участников фондового рынка.

ЗАО АКБ "ЦентроКредит” функционирует и активно развивается как универсальный клиентский банк с инвестиционной направленностью, поэтому большое внимание уделяется расширению спектра предоставляемых услуг, созданию современной инфраструктуры, необходимой для успешного ведения бизнеса.

Банк «ЦентроКредит» является членом Ассоциации российских банков, Московского банковского союза, Национальной валютной ассоциации и Национальной фондовой ассоциации, Московской фондовой биржи (МФБ), Фондовой биржи «Санкт-Петербург», участником

Российской торговой системы (РТС) и акционером ОАО «РТС», акционером ЗАО «ММВБ» и членом секций фондового, валютного и срочного рынков Московской межбанковской валютной биржи (ММВБ).

На основании лицензии биржевого посредника № 1150 от 25 марта 2008 года, выданной Федеральной службой по финансовым рынкам РФ, банк «ЦентроКредит» имеет право на совершение товарных фьючерсных и опционных сделок в биржевой торговле на территории Российской Федерации.

Банк «ЦентроКредит» имеет лицензии профессионального участника рынка ценных бумаг без ограничения срока действия на осуществление следующих видов деятельности: дилерской (номер лицензии 177-06344-010000 от 19 сентября 2003 года), брокерской (номер лицензии 177-06333-100000 от 19 сентября 2003 года), по управлению ценными бумагами (номер лицензии 177-06356-001000 от 19 сентября 2003 года), депозитарной (номер лицензии 177-06413-000100 от 26 сентября 2003 года).

С 11 ноября 2004 г. ЗАО АКБ «ЦентроКредит» включен в реестр банков-участников системы обязательного страхования вкладов под номером 161.

ЗАО АКБ ЦентроКредит предлагает полный комплекс брокерских услуг по совершению операций с различными финансовыми инструментами на ведущих торговых площадках:

Фондовая биржа ММВБ