Какое место в системе гражданских договоров занимает признак экономического неравенства сторон? 24 страница
Применительно к соотношению аренды транспортного средства и лизинга проблемным представляется вопрос о риске случайной гибели предмета аренды. При аренде транспортного средства с экипажем риск случайной гибели возлагается на арендодателя, а при лизинге - на арендатора. Какая норма должна иметь приоритет при соединении лизинга и аренды транспортного средства с экипажем в одном договоре? Представляется, что в такой ситуации должно применяться специальное правило. Поскольку выяснение этого требует глубокого анализа правового материала, желательно, чтобы ответ о приоритетности норм содержался либо в законе, либо в его официальном толковании.
1.4. Договор аренды зданий и сооружений
1.4.1. В ст. 650 ГК договор аренды зданий и сооружений определен как обязательство, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Аренда зданий (сооружений) сформулирована в ГК как вид аренды. Это означает, что рассматриваемое обязательство, во-первых, характеризуется родовыми признаками аренды и, во-вторых, имеет свои отличительные качества, обусловившие специальное регулирование.
1.4.2. Принадлежность аренды зданий (сооружений) к договорному типу аренды предопределяется ее направленностью на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. Отмеченные родовые признаки обусловили возможность применения к рассматриваемому обязательству общих положений об аренде, не противоречащих специфике аренды зданий (сооружений). В ст. 625 ГК сказано, что общие положения об аренде применяются к аренде зданий (сооружений), если иное не предусмотрено специальными правилами о ней.
1.4.3. Квалифицирующим признаком, обусловившим выделение аренды зданий (сооружений) как особого вида аренды, является ее предмет. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Предметом рассматриваемого договора может быть не любая недвижимость, а только такая ее разновидность, как здание (сооружение). Поэтому нормы § 4 гл. 34 ГК отражают, с одной стороны, родовые качества недвижимости, характеризующие любой ее вид, в том числе и здание (сооружение), и, с другой стороны, специфические признаки здания (сооружения), выделяющие его среди остальных видов недвижимости.
Родовыми признаками любой недвижимости являются особая ценность и неповторимость, требующие ее индивидуализации и учета. Специфика регламентации, обусловленная родовыми особенностями недвижимости, выражается в следующем. Во-первых, она касается формы сделки. Договор аренды здания (сооружения) должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение изложенного требования влечет недействительность сделки (п. 1 ст. 651 ГК). Во-вторых, аренда здания или сооружения должна регистрироваться как обременение арендованного имущества (Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В-третьих, договор аренды здания (сооружения) должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК (путем установления цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары), не применяются. В-четвертых, ГК предусматривает особый порядок передачи здания (сооружения) в аренду и его возврата арендодателю. Согласно ст. 655 ГК передача здания (сооружения) должна оформляться передаточным актом, подписываемым сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Необходимость особого порядка передачи здания (сооружения) объясняется его спецификой. Оно имеет особую ценность. Передача здания в аренду порождает серьезные правовые и имущественные последствия, поэтому очень важно предельно точно устанавливать, состоялась ли передача недвижимости и если состоялась, то когда именно. Важно также зафиксировать состояние недвижимости в момент передачи. Кроме того, факт передачи здания трудно установить в силу того, что это имущество физически не передвигается.
Однако приведенную норму не следует понимать в том смысле, что акт приема-передачи считается единственным допустимым доказательством передачи здания или сооружения. Когда другие доказательства не оставляют сомнений в том, что арендодатель передал здание арендатору, передачу следует признавать состоявшейся независимо от подписания передаточного акта. Иными словами, отсутствие передаточного акта должно оцениваться как решающее доказательство непередачи недвижимости арендатору, когда передача не подтверждена бесспорно другими доказательствами. Судебная практика исходит именно из такого понимания ст. 655 ГК.
Между общественной организацией и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды нежилого помещения. Поскольку предприниматель арендную плату не выплачивал, общественная организация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с него задолженности по арендной плате. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Кассационный суд решение отменил и в иске отказал, сославшись на то, что передаточный акт сторонами не был подписан, а другие доказательства, бесспорно подтверждающие передачу договорного помещения арендатору, в материалах дела отсутствуют <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу N Ф08-158/98; см. также: Постановления Президиума ВАС РФ от 2 июля 1996 г. N 678/96, от 26 ноября 1996 г. N 2491/96.
По другому делу арбитражный суд удовлетворил исковые требования арендодателя о взыскании арендной платы за аренду торгового павильона и пени за просрочку оплаты. Несмотря на отсутствие приемо-сдаточного акта, суд, оценив представленные доказательства, пришел к выводу о том, что арендатор фактически пользовался арендованным имуществом, поэтому у него возникла обязанность по внесению арендной платы <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу N Ф08-858/98.
Специфический признак здания (сооружения), выделяющий его среди остальных объектов недвижимости, выражается также в том, что оно неразрывно связано с землей. Названная особенность потребовала формулирования для аренды зданий (сооружений) некоторых специальных положений (ст. ст. 652, 653, п. п. 2 и 3 ст. 654 ГК).
1.4.4. Если сравнить нормы, регламентирующие продажу недвижимости и аренду зданий (сооружений), то нетрудно заметить, что они имеют много общего. Это объясняется тем, что специфика недвижимости служит основой для унификации норм, применимых к обязательствам различной направленности.
В то же время некоторые положения института аренды зданий (сооружений) отражают их специфику относительно направленности на предоставление имущества во временное пользование. Это, в частности, касается нормы о регистрации аренды недвижимости как обременения арендованного имущества. Требование о государственной регистрации аренды (в отличие от продажи недвижимости, для которой установлена обязательность государственной регистрации лишь перехода права собственности и других вещных прав) обусловлено тем, что при передаче имущества во временное пользование надлежащий учет договорных отношений может быть обеспечен только путем государственной регистрации самой сделки.
1.5. Договор аренды предприятий
1.5.1. По договору аренды предприятия как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, другие имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (ст. 656 ГК). Аренда предприятия определена в ГК как вид аренды. Рассматриваемое обязательство, во-первых, характеризуется родовыми признаками аренды и, во-вторых, обладает отличительными качествами, обусловившими специальное регулирование.
1.5.2. Отнесение рассматриваемого обязательства к аренде предопределяется его направленностью на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование, что позволяет применять к аренде предприятия общие положения об аренде, не противоречащих специфике предприятия (ст. 625 ГК). Однако необходимо иметь в виду, что предприятие является своеобразным предметом договора. Оно включает не только имущество как таковое (здания, оборудование, оборотные средства и т.д.), но также и исключительные права, обязательственные права и обязанности. В связи с этим возникает вопрос: соответствует ли предприятие требованиям, предъявляемым к предмету аренды? Является ли аренда предприятия обязательством, направленным на передачу имущества во временное пользование? От ответа на поставленные вопросы зависит, нормы какого договорного института в большей степени пригодны для регулирования рассматриваемых отношений.
Аренда предприятия предполагает наделение арендатора широкими правами по использованию арендованного имущества, вплоть до отчуждения материальных ценностей, входящих в его состав (ст. 660 ГК). На первый взгляд эти особенности рассматриваемого обязательства противоречат сущности аренды, поскольку аренда предполагает передачу имущества во временное пользование на условиях возврата того же индивидуально-определенного имущества.
Но необходимо учитывать, что предметом рассматриваемого договора являются не отдельные элементы, входящие в предприятие, а предприятие в целом как имущественный комплекс. Именно предприятие как имущественный комплекс представляет собой индивидуально-определенный предмет договора. Поэтому хотя в процессе аренды "начинка" предприятия может меняться, само предприятие как индивидуально-определенный объект продолжает существовать.
Передача предприятия как имущественного комплекса во временное пользование, а не в собственность на условиях возврата имущества того же рода и качества (как это происходит в заемном обязательстве) подтверждает, что для арендодателя имеет значение именно временное пользование предприятием. Не случайно в ГК предусмотрено, что в процессе исполнения договора аренды не должна уменьшаться стоимость предприятия (ст. 660 ГК).
Таким образом, предприятие, будучи своеобразным объектом, тем не менее отвечает требованиям, предъявляемым к предмету договора аренды. Поскольку аренда предприятия основывается на передаче объектов гражданских прав во временное пользование, нормы об аренде в наибольшей степени отвечают потребностям регулирования этих правоотношений и рассматриваемое обязательство обоснованно отнесено законом к договору аренды.
1.5.3. Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды предприятий в качестве самостоятельного вида аренды, являются особенности предприятия, выражающиеся в том, что оно представляет собой имущественный комплекс, в состав которого наряду с имуществом входят обязательственные права требования и долги, а также исключительные права. Указанная специфика предопределила особенности регламентации: большинство норм института аренды предприятий касаются замены лица в обязательстве и обеспечения прав кредиторов.
Заслуга действующего ГК состоит в том, что он впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды имущества и предусмотрел комплекс специальных правил, учитывающих специфику правоотношений, связанных с арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности <1>.
--------------------------------
<1> См.: Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. С. 208.
1.6. Договор финансовой аренды (лизинга)
1.6.1. По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 665 ГК). Это новый вид аренды, обладающий рядом преимуществ, которые способствуют развитию инвестиций в средства производства.
Суть отношений лизинга состоит в следующем. Нередко лицо, не имеющее экономического интереса или возможности приобрести имущество в собственность, испытывает потребность в использовании этого имущества. Однако собственник не желает передавать имущество в аренду, но готов его продать. При этом существует другое лицо, у которого нет в собственности имущества, необходимого арендатору, но есть денежные средства, которые оно имеет возможность вложить в приобретение этого имущества, чтобы, сдавая его в аренду, получать доходы на вложенный капитал в виде арендной платы. Конструкция договора лизинга, соединяющего указанных лиц в одном правоотношении, позволяет удовлетворить их экономические интересы. Поскольку данные правоотношения реально существуют, потребовалась правовая база, обеспечивающая их эффективное регулирование.
Лизинг определен в ГК как вид аренды. Это означает, что он, во-первых, характеризуется родовыми признаками аренды и, во-вторых, имеет отличительные качества, обусловившие специальное правовое регулирование.
1.6.2. Договор лизинга направлен на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование, что позволяет применять к лизингу общие положения об аренде (ст. 625 ГК) <1>. Принадлежность лизинга к арендным правоотношениям позволяет отграничить его от договоров иной направленности, в частности обязательств, направленных на выполнение работ и оказание услуг.
--------------------------------
<1> В юридической литературе высказывается мнение о том, что по своей экономической природе лизинговые отношения являются кредитными, а не арендными. См., в частности: Егоров А.В. Лизинг: аренда или финансирование? // Вестник ВАС РФ. 2012. N 3. С. 36 - 60.
В рамках дела о банкротстве ОАО "Т" в арбитражный суд обратилось ОАО "Р" с заявлением об установлении размера его требований и включении их в реестр требований кредиторов должника. По мнению ОАО "Р", задолженность у ОАО "Т" в размере 356646155 руб. возникла в связи с неисполнением им договоров лизинга сельскохозяйственной техники, заключенных в 1999 - 2001 гг.
Определением арбитражного суда в удовлетворении указанного требования отказано по следующим основаниям. В 1999 - 2001 гг. ОАО "Р" (лизингодатель) заключило с ОАО "Т" (сублизингодателем) восемь договоров долгосрочного финансового лизинга, в связи с неисполнением условий которых у последнего возникла упомянутая задолженность. Согласно указанным договорам лизингодатель приобретает лизинговую технику в рамках поручения Правительства РФ за счет федерального бюджета и передает ее сублизингодателю, который обязан передать ее в сублизинг на срок не менее трех лет с момента получения. Суд первой инстанции пришел к выводу, что эти договоры являются не договорами финансовой аренды (лизинга), а агентскими договорами с элементами договоров комиссии. Следовательно, ОАО "Т" выполняло по отношению к ОАО "Р", являвшемуся принципалом (комитентом), обязанности агента (комиссионера). Гражданский кодекс РФ предусматривает, что если агентский договор или договор комиссии прекращается вследствие признания несостоятельным агента (комиссионера), то весь объем прав последних переходит к принципалу (комитенту). В данном случае обладателем таких прав становится ОАО "Р", в связи с чем заявление о включении его требований в реестр удовлетворению не подлежит.
Президиум ВАС РФ признал выводы о квалификации спорных договоров ошибочными. ОАО "Р", являясь лизинговой компанией, имеющей лицензию на осуществление лизинговой деятельности, на конкурсной основе получило право на лизинговые операции по поставке агропромышленному комплексу машиностроительной продукции с использованием средств федерального лизингового фонда. Анализ спорных договоров позволяет сделать вывод о том, что их условия отвечали требованиям, предъявляемым к содержанию договоров финансового лизинга. К особенностям договора лизинга относится передача предмета договора другой стороне в аренду, а при согласии лизингодателя - и в субаренду (сублизинг). Право должника на заключение производного договора предусмотрено в текстах договоров. Другие условия договоров (например, о переходе рисков гибели, утраты, порчи, хищения, повреждения предметов лизинга на сублизингодателя, о возложении на него обязанностей, которые в обычных условиях несет собственник, о переходе права собственности к сублизингодателю лишь после выплаты всех лизинговых платежей, в том числе вознаграждения лизингодателю) также позволяют оценить эти договоры как лизинговые.
Кроме того, ОАО "Р" получало от ОАО "Т" входящее в состав лизинговых платежей вознаграждение, что также является отличительной особенностью договора лизинга, так как нормы, регулирующие отношения сторон по агентскому договору и договору комиссии, устанавливают обязанность принципала и комитента уплачивать вознаграждение другой стороне <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 8 июля 2008 г. N 1204/07.
Квалификация лизинга в качестве вида договора аренды не является общепризнанной в юридической литературе. Отдельные авторы считают, что лизинг необходимо рассматривать как самостоятельный тип договора. Так, И.А. Решетник исходит из того, что соединение в одном правоотношении элементов различных договоров - купли-продажи, аренды, оказания фактических и юридических услуг - порождает качественно иное материальное отношение, эффективное регулирование которого возможно лишь посредством специального договорного института; институт аренды не обеспечивает достижения данной цели <1>.
--------------------------------
<1> См.: Решетник И.А. Гражданско-правовое регулирование лизинга в Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Пермь, 1998. С. 7, 20, 21.
Действительно, лизинговые отношения имеют специфику, отличающую их от обычной аренды, и эти особенности требуют правового отражения. Однако при решении вопроса о том, в каком качестве должен рассматриваться лизинг в системе гражданских договоров - как самостоятельный договорный тип или как вид договоров аренды - необходимо учитывать степень влияния специфики лизинга на применимость к нему арендных норм. Если специфика лизинга исключает возможность применения к нему всех или большинства родовых арендных норм, то можно говорить о лизинге как самостоятельном типе договора. Если же особенности лизинга оставляют возможность и необходимость применения к нему значительного количества общих положений об аренде, то следует признать лизинг видом аренды. Правильное определение формального статуса обязательства в системе договоров (вид договора или самостоятельный тип) имеет большое значение для создания законодательного механизма, обеспечивающего применение к обязательству тех норм, которые должны к нему применяться. Если к лизингу применимы общие положения об аренде, то его следует формулировать как вид аренды для создания законодательной основы применения к нему соответствующих арендных норм.
Анализ договора лизинга показывает, что к нему может применяться значительное количество общих положений об аренде. Поэтому законодатель обоснованно сформулировал лизинг как вид договора аренды.
1.6.3. Квалифицирующим признаком лизинга как самостоятельного вида аренды является участие арендатора в приобретении арендодателем предмета аренды. В соответствии с условиями лизинга арендодатель приобретает имущество в собственность у третьего лица специально для передачи его в аренду конкретному арендатору. В лизинговом обязательстве в отличие от обычной аренды к основным действиям сторон добавляются действия арендодателя по приобретению в собственность предмета аренды. В связи с этим необходимо установление специальных правил взаимоотношений между арендатором и продавцом и между арендодателем и арендатором по поводу приобретения в собственность предмета аренды. При этом для эффективного регулирования лизинговых правоотношений оказалось недостаточно совокупного применения норм об аренде и о купле-продаже по правилам о смешанном договоре. Особенности лизинга предопределили формирование специальных правил об этом договоре.
В отличие от обычной аренды, при которой риск случайной гибели или порчи арендованного имущества несет собственник (арендодатель), при лизинге по общему правилу риск возлагается на арендатора с момента передачи ему предмета договора (ст. 669 ГК). Это обусловлено тем, что лизингодатель приобретает имущество в собственность исключительно для сдачи его в аренду конкретному арендатору. Если выбор продавца производится арендатором, арендодатель по общему правилу не несет ответственности перед арендатором за выбор предмета аренды и продавца (в частности, за недостатки имущества, переданного в аренду). Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. В обязательстве финансовой аренды, арендатором по которому является бюджетное учреждение, выбор продавца осуществляется арендодателем (ст. ст. 665 и 670 ГК).
Действия по приобретению арендодателем имущества специально для передачи в аренду потребовали специального регулирования правовой связи между продавцом и арендатором. Так, арендатор наделен правом предъявлять продавцу требования, вытекающие из договора купли-продажи. Согласно ст. 670 ГК арендодатель и арендатор в отношениях с продавцом выступают как солидарные кредиторы. Арендатор также выполняет обязанности, предусмотренные для покупателя (за исключением обязанности оплатить приобретенное имущество). Если выбор продавца и приобретаемого имущества производится арендодателем, продавец и арендодатель выступают перед арендатором как солидарные должники по требованиям, вытекающим из договора купли-продажи.
1.6.4. В юридической литературе высказывались различные точки зрения о теоретической конструкции договора финансовой аренды. Одни ученые поддерживают подход, закрепленный в Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге 1988 г., в соответствии с которым лизинг считается многосторонней сделкой, в которой участвуют продавец, лизингодатель и лизингополучатель <1>. Другие авторы исходят из того, что лизинг - это двусторонняя сделка, неразрывно связанная с договором купли-продажи арендованного имущества. "Арендодатель по договору лизинга возлагает исполнение части своих обязанностей на продавца по договору купли-продажи (п. 1 ст. 313 ГК), причем имеет место особый случай перепоручения исполнения, при котором перед кредитором (арендатором) в силу прямого указания закона становится ответственным только исполнитель (продавец). В свою очередь, договор купли-продажи предстает перед нами как договор в пользу третьего лица - арендатора (ст. 430)" <2>.
--------------------------------
<1> См.: Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. М., 1994. Т. 2. С. 142; Решетник И.А. Указ. соч. С. 7, 9.
<2> Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Т. 2. С. 194. См. также: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. С. 347 (автор главы - О.М. Козырь); Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. С. 250 (автор параграфа - Е.А. Павлодский).
В.В. Витрянский, на наш взгляд, обоснованно отмечает, что "лизинговые отношения в целом представляют собой не единую трехстороннюю сделку, а сложную структуру договорных связей, состоящую из договоров двух типов: договора купли-продажи лизингового имущества, заключаемого между продавцом и лизингодателем, а также собственно договора лизинга, заключаемого между лизингодателем (как собственником лизингового имущества) и лизингополучателем. То обстоятельство, что из договора купли-продажи у продавца возникают обязанности непосредственно перед лизингополучателем, а последний получает права требования к продавцу, объясняется вовсе не тем, что имеется некое единое обязательство лизинга, возникшее из единой же трехсторонней сделки между продавцом, лизингодателем и лизингополучателем... Специфика лизинговых отношений (тесная взаимосвязь договоров купли-продажи и аренды) как раз и состоит в том, что договор купли-продажи лизингового имущества благодаря специальным правилам о договоре финансовой аренды... изначально конструируется по модели договора в пользу третьего лица" <1>.
--------------------------------
<1> Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. С. 291 - 292.
1.6.5. Согласно редакции ст. 665 ГК, действовавшей до 2010 г., нормы о лизинге распространялись лишь на отношения с участием арендатора, получающего имущество в аренду для предпринимательских целей. Эта правовая конструкция не в полной мере отражала потребности правового регулирования. На стороне арендатора, "заказывающего" арендодателю приобретение в собственность предмета аренды, может выступать не только предприниматель. Ограничив сферу применения института лизинга отношениями с участием арендатора-предпринимателя, закон оставил пробел в регулировании таких же обязательств с участием арендатора-непредпринимателя. Поэтому в дальнейшем в ГК и Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" были внесены изменения, регламентировавшие потребительский лизинг <1>. В частности, согласно действующей редакции ст. 666 ГК предметом финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.
--------------------------------
<1> См.: Федеральный закон от 8 мая 2010 г. N 83-ФЗ.
Для эффективного регулирования лизинговых отношений следовало сформировать институт лизинга из унифицированных норм, отражающих специфику лизинга абстрактно от субъектных особенностей арендатора. Если же предпринимательская или потребительская специфика арендатора влияет на нормы о лизинге, то правила, отражающие эти субъектные особенности, могли бы дополнить унифицированное регулирование.
Итак, предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК). Исключение земельных участков и других природных объектов из круга возможных предметов финансовой аренды обусловлено их особым правовым статусом, а не спецификой недвижимости как таковой. Здания и сооружения могут передаваться в лизинг. В связи с этим предметом лизинга не могут быть только земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора лизинга; ограничение, предусмотренное ст. 666 ГК, не распространяется на случаи передачи в лизинг земельного участка вместе с находящимся на нем зданием (сооружением).
Между ООО (лизингодателем) и банком (лизингополучателем) заключен договор лизинга, в силу которого лизингодатель приобретает для лизингополучателя по договору купли-продажи, заключаемому с другим ООО, объект недвижимости и предоставляет его во временное владение и пользование лизингополучателю. Договором лизинга определено право лизингополучателя досрочно, с опережением графика вносить лизинговые платежи и после полной оплаты получить в собственность предмет лизинга.
Банк, полагая, что им как лизингополучателем надлежащим образом исполнены обязательства по договору лизинга, обратился к лизингодателю с требованием передать предмет лизинга и зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости. Не получив ответа, банк, считая свои права нарушенными, обратился в арбитражный суд с иском об обязании лизингодателя передать по акту приема-передачи предмет лизинга и зарегистрировать переход права собственности на него в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Суд, установив названные обстоятельства, удовлетворил исковые требования.
В заявлении, поданном в ВАС РФ в порядке надзора, ответчик указал, что выкуп банком объекта недвижимости невозможен, поскольку его нельзя выкупить без земельного участка, а последний не являлся и не мог являться предметом лизинга в силу ст. 666 ГК и ст. 3 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)". Президиум отказал в удовлетворении заявления по следующим основаниям. В силу указанных законодательных норм земельные участки не могут быть предметом лизинга. В то же время п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу. Таким образом, законом установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания.