Затратный (имущественный) подход
Методический подход, который основывается на учете затрат на строительство объектов недвижимого имущества на земельном участке, используется для оценки застроенных земельных участков (или же тех, застройка которых планируется) при условии эффективного их использования (фактического или условного).
В соответствии с этим подходом, оценочная стоимость земельного участка определяется как остаток между ожидаемой ценой продажи застроенного участка (или капитализированным чистым годовым доходом от его использования) и всеми затратами на сооружение объектов недвижимого имущества.
При существующем рынке застроенных земельных участков наиболее часто используют экономический метод, согласно которому основными факторами, определяющими стоимость земли, выступают: достоверная цена продажи застроенного земельного участка и затраты на строительство построек и сооружений.
Определяя возможную цену продажи застроенного участка, надо учитывать такие факторы, как тип застройки; ее плотность; местоположение участка; стоимость инфраструктуры; стоимость финансирования; налоги; спрос на застройку; предложения земли; уровень конкуренции.
Как правило, участки, тип застройки которых создает наибольший доход в расчете на 1 м2, предлагаются по максимальной цене. При этом она увеличивается с возрастанием плотности застройки.
Местоположение земельного участка также существенно влияет на цену, поскольку при благоприятном значении этого фактора, покупатель предполагает достижение более высокого коэффициента окупаемости с единицы площади участка.
Если стоимость инвестиций в участок будет большой, то потенциальная стоимость земли снижается. Это объясняется тем, что потенциальный владелец земли или землепользователь будет иметь меньше чистого дохода для того, чтобы отнести его к доходу на землю. Увеличение стоимости инфраструктуры и величины налогов на доход также ведет к снижению цены на землю.
При возрастании спроса на участки, цена их продажи и доход от аренды построенных сооружений увеличиваются. Это приведет к получению покупателем большего дохода, а значит к росту стоимости земельного компонента.
Если конкуренция на рынке ограничена, то покупатели будут стремиться к увеличению дохода. В результате, на рынке появится больше покупателей, что приведет к снижению доходности. Эти факторы действуют постоянно и влияют на цену земли.
Затраты на строительство зданий и сооружений состоят из: непосредственно стоимости строительства; дохода застройщика; сопутствующих строительству затрат, в частности, на проектирование и отведение земельного участка, управление строительством, государственный надзор и получение разрешений, а также на необходимое финансирование, которое напрямую связано со строительством. В состав затрат может быть включена оплата услуг агентств недвижимости, посредников при продаже или предоставлении в аренду зданий и сооружений.
При определении стоимости строительства учитываются общепринятые затраты на единицу измерения (кубатуру, общую площадь, протяженность и т. п.) зданий и сооружений. Полученная стоимость пересчитывается с использованием индексов удорожания строительства на дату проведения оценки. Для определения стоимости зданий и сооружений могут использоваться фактические затраты по сметной документации. Доход застройщика включает интерес застройщика и предполагаемый риск. Если речь идет о свободном от застройки земельном участке, то доход застройщика не учитывается. Экономический метод целесообразно использовать для оценки земельных участков с относительно новой застройкой, для которых довольно легко определить затраты на земельные улучшения без дополнительных расчетов физического и других видов износа зданий и сооружений.
При отсутствии информации о затратах на сооружение этих объектов, их оценочная стоимость может определяться путем сопоставления затрат на сооружение подобных объектов.
Использование этого метода дает возможность определить стоимость характерных для каждого населенного пункта земельных участков, которые могут в дальнейшем учитываться как базовые при определении цены других участков. При этом будет проявлять себя закономерность - в границах населенного пункта доля земли в стоимости застроенного участка возрастает по мере повышения степени градостроительной ценности территории.
Эта закономерность послужила основанием для разработки таблиц ситуационных классов, в которых каждой степени градостроительной ценности отвечает типовое соотношение стоимости земли и стоимости застроенного участка. Стойкая связь в границах ситуационного класса между стоимостью земли и стоимостью сооружений, возведенных на ней, позволяет использовать метод соотношения, когда рынок земли еще не сформировался, однако существует достаточное количество имущественных операций с другими типами недвижимости.
Таблица 4.9
Доля земли в общей стоимости объекта, в зависимости от места его размещения
| Коэф. ценности территории | Доля земли, в % | Коэф. ценности территории | Доля земли, в % | Коэф. ценности территории | Доля земли, в % | Коэф. ценности территории | Доля земли, в % |
| 0,1 | 0,6 | 2,1 | 13,1 | 4,1 | 25,6 | 6,1 | 38,1 |
| 0,2 | 1,3 | 2,2 | 13,8 | 4,2 | 26,3 | 6,2 | 38,8 |
| 0,3 | 1,9 | 2,3 | 14,4 | 4,3 | 26,9 | 6,3 | 39,4 |
| 0,4 | 2,5 | 2,4 | 15,0 | 4,4 | 27,5 | 6,4 | 40,0 |
| 0,5 | 3,1 | 2,5 | 15,6 | 4,5 | 28,1 | 6,5 | 40,6 |
| 0,6 | 3,8 | 2,6 | 16,3 | 4,6 | 28,8 | 6,6 | 41,3 |
| 0,7 | 4,4 | 2,7 | 16,9 | 4,7 | 29,4 | 6,7 | 41,9 |
| 0,8 | 5,0 | 2,8 | 17,3 | 4,8 | 30,0 | 6,8 | 42,5 |
| 0,9 | 5,6 | 2,9 | 18,1 | 4,9 | 30,6 | 6,9 | 43,1 |
| 1,0 | 3,0 | 18,8 | 5,0 | 31,3 | 7,0 | 43,8 | |
| 1,1 | 6,9 | 3,1 | 19,4 | 5,1 | 31,9 | 7,1 | 44,4 |
| 1,2 | 7,5 | 3,2 | 20,0 | 5<2 | 32,5 | 7,2 | 45,0 |
| 1,3 | 8,1 | 3,3 | 20,6 | 5,3 | 33,1 | 7,3 | 45,6 |
| 1,4 | 8,8 | 3,4 | 21,3 | 5,4 | 33,8 | 7,4 | 46,3 |
| 1,5 | 9,4 | 3,5 | 21,9 | 5,5 | 34,4 | 7,5 | 46,9 |
| 1,6 | 10,0 | 3,6 | 22,5 | 5,6 | 35,0 | 7,6 | 47,5 |
| 1,7 | 10,6 | 3,7 | 23,1 | 5,7 | 35,6 | 7,7 | 48,1 |
| 1,8 | 11З | 3,8 | 23,8 | 5,8 | 36,3 | 7,8 | 48,8 |
| 1,9 | 11,9 | 3,9 | 24,4 | 5,9 | 36,9 | 7,9 | 49,4 |
| 2,0 | 12,5 | 4,0 | 25,0 | 6,0 | 37,5 | 8,0 | 50,0 |
Источник: Справочник по оценке недвижимости. Цюрих. 1998., 383с. Приложение 1
Преимуществом метода соотношения является простота использования, позволяющая применять его для экспресс оценки земель различного функционального назначения в границах населенного пункта, опираясь только на данные цен продажи или размеры аренды, сложившиеся на вторичном рынке недвижимости. Кроме того, при помощи таблиц ситуационных классов становится возможной корректировка стоимости земли, определенной на основе денежной (нормативной) оценки в зонах с различной ценностью территории, с учетом существующей конъюнктуры рынка.
Еще одним методом, который сложился в рамках подхода, базирующегося на учете затрат на земельные улучшения, является метод развития разделением.
Этот метод используется при оценке незастроенных участков, на которые имеется утвержденная проектно-планировочная документация, согласно которой участок предназначается для дальнейшей жилищной или коммерческой застройки. В этом случае, наилучшим и наиболее эффективным его использованием может стать разделение участка на несколько, с последующей их продажей или предоставлением в аренду.
Анализируя эффективность развития земельной собственности ее разделением, оценщик должен определить количество и размер новых земельных участков, при условии, что это разделение физически возможно, юридически разрешено и экономически целесообразно. Разграничение должно отвечать требованиям установленных правил использования и застройки земли по размерам участков, длине фронтальной линии и иным параметрам, инженерному обустройству территории. Затем определяется возможная цена продажи улучшенных участков и вероятное время их развития.
Затраты на строительство дорог, водоотвод, сооружение инженерных сетей, другие улучшения, предусмотренные местными законами и установленными правилами использования и застройки земель, а также прямые и косвенные затраты, связанные с развитием и маркетингом, должны быть вычтены из ожидаемой цены продажи.
К косвенным затратам, которые необходимо учитывать, могут быть отнесены: возмещение ущерба за изъятие сельскохозяйственных и лесных угодий, уплата приобретенного права аренды данного земельного участка и т. д.
Чистый доход от продажи определяется как разница между ценой валовых поступлений от продажи и затратами на развитие, маркетинг и предпринимательский доход. Растянутые во времени (это время определяется периодом разработки проекта и рыночным поглощением) поступления от продажи переводятся в текущую стоимость. Для этого используется ставка капитализации для свободной от застройки земли, с учетом риска, приемлемого для данного рынка.
Текущая стоимость ежегодных поступлений от продажи может быть получена при помощи коэффициента текущей стоимости аннуитета, который определяется в зависимости от выбранной ставки и периода разработки проекта и рыночного поглощения. Эта стоимость земли может быть сопоставлена с ценами продажи земельных участков, которые ранее были образованы в результате разграничения и проданы.
В рамках метода развития разделением могут применяться и более сложные процедуры расчета стоимости земли, когда и затраты и поступления от продаж приводятся к одному времени в зависимости от планируемых темпов их поступлений.
Выводы по оценочной стоимости земельного участка должны основываться на результатах сравнительного анализа ее оценки в соответствии с различными методическими подходами.
Результаты оценочной стоимости земельного участка должны пересчитываться в сравнительные единицы, в зависимости от типа и характеристик земельного участка и размещенных на нем объектов недвижимого имущества.
Экспертная денежная оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок), дачного и гаражного строительства, права пользования (аренды) земельными участками