Участники процесса финансирования недвижимости. Источники финансирования недвижимости.

Участники процесса финансирования недвижимости

1. Федеральные и местные органы власти и управления;

2. Кредитно-финансовые учреждения;

3. Инвесторы.

1) Государственные органы наряду с общественными организациями обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости, при этом роль государства очень велика, так как государство является собственником множества объектов недвижимости.

Функции Государства:

- устанавливает и контролирует соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости;

- регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития, регистрации прав собственности на объекты недвижимости;

- устанавливает льготы или накладывает ограничения на инвестиции в недвижимость;

- устанавливает районирование, обязательность получения разрешения на строительство, обязательность развития транспортной инфраструктуры для инвестора и как следствие – это влияние на управление проектом финансирования недвижимости.

2) Кредитно-финансовые учреждения. Их роль заключается в предоставлении капитала инвесторам не располагающим достаточными средствами.

Как правило, в общем, объёме инвестиций в недвижимость собственные средства инвесторов составляют небольшой процент, остальное – заёмные средства.

При предоставлении кредита обязательно проверяется кредитоспособность заёмщика. Кредитоспособность определяется на основе независимой оценки объекта недвижимости. Устанавливается соответствие стоимости недвижимости запрашиваемой сумме кредита (в мировой практике не более 60%).

3) Инвесторы. Могут выступать физические и юридические лица. Физические лица называются резидентами, а юридические – нерезидентами.

Инвесторы– это лица, которые приобретают недвижимость и поддерживают её в функционально пригодном состоянии. Инвесторы решают, в какой проект, в какие сроки и какие денежные суммы инвестировать.

Инвесторов можно разделить на два типа:

а) активные – они финансируют проект и занимаются строительством, развитием и управлением объектом;

б) пассивные – они только финансируют проект.

По статусу всех инвесторов делят на 3 группы:

1) Индивидуальные;

2) Институциональные (коллективные):

1 группа: государство в лице органов управления, муниципальные органы;

2 группа: корпорации и специализированные институты:

а) специализированные фонды;

б) инвестиционные институты (инвестиционные фонды, инвестиционные кампании).

3) Профессиональные: риэлтерские фирмы, банки и финансовые кампании, фондовые посредники, специализированные фонды и компании.

Уполномоченные государством органы инвестируют в основном объекты отраслей материального, производственного, социально-бытового, культурного и других сфер.

В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одной из задач которой является снижение рисков, связанных с развитием недвижимости, и называемый девелопмент, а организатор этой деятельности называется девелопер. Деятельность девелопера можно разделить на три этапа:

1. Анализируются возможности реализации проекта, а именно учитывается состояние и тенденции изменения законодательства, потребительские предпочтения, финансово-экономические условия, перспективы развития региона;

2. Разрабатывается план реализации проекта, а именно определяется площадь требуемого для реализации проекта земельного участка, выбирается местоположение с соответствующим окружением, коммуникациями, выполняется оценка эффективности проекта, затем определяются источники финансовых ресурсов, и получается разрешение на строительство;

3. Осуществляется реализация инвестиционного проекта, а именно привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль хода строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.

Источники финансирования недвижимости

Рисунок 11 - Источники финансирования недвижимости

1) Государственные средства;

2) Средства местного бюджета (муниципальные);

3) Собственные финансовые ресурсы предприятий и частных лиц;

4) Привлечённые средства;

5) Средства инвесторов.

В последние годы в России наблюдается разгосударствление инвестиционной деятельности.

Период 1990 – 1998 гг.

а) В общем, объёме вводимого в эксплуатацию жилья доля государственной и муниципальной собственности сократилась от 80% до 20%.

б) В 1998 г. за счёт средств федерального бюджета было построено 4,2% от общего объёма ввода жилья.

в) Доля жилья, возводимого за счёт средств индивидуальных застройщиков увеличилась в три раза.

г) Сократилось выделение бесплатного социального жилья более чем в 3 раза.

Анализ доходов граждан показывает, что не более 1% может единовременно оплатить стоимость жилья и для этих целей требуется привлечение средств из других источников в частности кредитов в банках.

Владельцев сбережений и инвесторов сводят вместе профессиональные финансовые посредники, которые могут предложить разделение ценной первичной бумаги на более мелкие доли, сделав её доступной для мелких держателей сбережений.

К финансовым институтам, оказывающим посреднические услуги относят коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании и другие коммерческо-сберегательные учреждения.

Основные проблемы участников инвестиционного процесса:

- низкая покупательная способность;

- трудности у строительных организаций с выплатой налогов и погашением высоких ставок по кредиту;

- кредитные организации предпочитают краткосрочное кредитование.

В настоящее время в России жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого имущества, а с учётом жилых строении на садовых участках и дачах около 30%.

Объём инвестиций в жилищное строительство составляет примерно четверть от их общего объёма.

В сфере строительства и эксплуатации жилья занято около 13% работающего населения.

10 млн. семей и одиночек живут в коммуналках, общежитиях или арендуют площадь у частных лиц. Свыше 2млн. человек проживают в ветхих и аварийных домах. 5-6 млн. семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, т.к. площадь - менее 5 кв.м. на человека.

Тем не менее 1,5-2% нуждающихся в улучшении жилищных условий могут единовременно оплатить стоимость квартиры или дома.

По оценкам специалистов, стоимость жилья не должна превышать 12-15% среднегодовых доходов среднеобеспеченной семьи. Если такая семья будет использовать третью часть своих доходов на погашение банковских кредитов с процентами, то выкуп квартиры займёт более 30 лет.