Какое место в системе гражданских договоров занимает признак экономического неравенства сторон? 20 страница

--------------------------------

<1> В современной юридической литературе не подвергается сомнению, что энергия является экономическим благом, которое может быть предметом купли-продажи. См., например: Корнеев С.М. Юридическая природа договора энергоснабжения // Закон. 1995. N 7; Сейнароев Б.М. Правовые вопросы договора на снабжение электроэнергией предприятий и организаций. Алма-Ата, 1975. С. 53.

<2> На важность правильного определения места энергоснабжения в системе гражданских договоров особое внимание обращал О.Н. Садиков.

1.6.3. Какие отличительные признаки рассматриваемого обязательства потребовали выделения его в качестве самостоятельного договорного института со специальной нормативно-правовой базой?

Передача товара покупателю не обычным путем, а через присоединенную сеть требует правового отражения. Эти особенности выражаются в неразрывности процессов производства, транспортировки и потребления товара, в ограничении возможности его хранения, во влиянии деятельности потребителей на качество товара <1>. Таким образом, специфика правоотношения, выражающаяся в передаче товара через присоединенную сеть, является нормообразующим, системным признаком <2>.

--------------------------------

<1> См.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Т. 2. С. 83, 84; Шафир А.М. Энергоснабжение предприятий (правовые вопросы). М., 1990. С. 6.

<2> В.В. Витрянский считает, что "снабжение (передача, доставка) энергией (нефтью, газом, ресурсами, товарами) через присоединенную сеть является технической особенностью (одним из способов) исполнения обязательств, вытекающих из таких договоров, и само по себе никак не может служить видообразующим признаком для выделения самостоятельного типа или даже отдельного вида договора (например, вида купли-продажи)" (Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. С. 157 - 158). Однако, представляется, системным признаком могут быть любые особенности общественных отношений, требующие правового закрепления. Если способ передачи товара через присоединенную сеть обусловливает необходимость специального регулирования, то именно способ передачи товара должен рассматриваться в качестве фактора, определяющего создание вида гражданского договора. Значение способа передачи товара как самостоятельного нормообразующего признака наиболее наглядно проявляется, когда один и тот же товар может быть предметом различных видов купли-продажи только потому, что различны способы его передачи. Так, если газ доставляется в баллонах - это обычная купля-продажа или поставка; если же газ передается через присоединенную сеть - это энергоснабжение.

Отмеченная специфика является единой для всех товаров, передаваемых через присоединенную сеть <1>. Это позволяет унифицировать нормы, применимые к любой купле-продаже, при которой товар передается через присоединенную сеть, независимо от иной специфики товара. Однако особенности конкретных видов товара, передаваемого через присоединенную сеть, могут обусловливать отдельные специальные положения, которые связывают регламентацию передачи товара через присоединенную сеть с характерными свойствами того или иного товара (электроэнергия, тепловая энергия, газ и т.д.).

--------------------------------

<1> Изложенная точка зрения преобладает в юридической литературе. См.: Корнеев С.М. Договор о снабжении электроэнергией между социалистическими организациями. М., 1956; Шафир А.М. Указ. соч.

Учитывая роль системного признака "передачи товара через присоединенную сеть" и принципы его взаимодействия с иными нормообразующими факторами, в ГК было бы целесообразно сформировать единый вид купли-продажи, отражающий специфику передачи товара через присоединенную сеть независимо от иных особенностей отдельных видов товара. В рамках такого вида купли-продажи можно было бы выделить его разновидности, отражающие дополнительную специфику конкретных товаров. Изложенный подход обеспечил бы надлежащую унификацию и специализацию правового материала.

Однако в ГК реализована иная конструкция. Энергоснабжение выделено как институт, отражающий особенности передачи через присоединенную сеть не любого товара, а только энергии. Как следствие, в § 6 гл. 30 ГК есть, во-первых, унифицированные нормы, применимые к купле-продаже любого товара, передаваемого через присоединенную сеть, и, во-вторых, правила, обусловленные спецификой энергии. Например, п. 1 ст. 547 ГК, предусматривающий ограниченную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора энергоснабжения (возмещение реального ущерба), касается только передачи энергии, поскольку названная норма обусловлена особенностями энергии. "Короткий перерыв в подаче электроэнергии на предприятие, выпускающее алюминий или ведущее плавку в электропечах, означает выход из строя оборудования и полную остановку производства. С другой стороны, многие нарушения абонентами условий энергоснабжения немедленно негативно сказываются на тысячах других потребителей. В этих условиях возложение на каждого из нарушителей договора всей полноты ответственности быстро привело бы их к банкротству и, в масштабах страны, сильно ударило по экономике" <1>.

--------------------------------

<1> Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Т. 2. С. 92.

Сформулировав договор энергоснабжения как обязательство, направленное на передачу энергии через присоединенную сеть, закон предусмотрел применение норм указанного института к купле-продаже через присоединенную сеть также иных видов товара. В ст. 548 ГК сказано, что положения об энергоснабжении применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, а также к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, если иное не установлено нормативными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства. Иными словами, закон, допустив применение норм об энергоснабжении к некоторым другим правоотношениям, лишь компенсировал отсутствие норм, регулирующих соответствующие договоры <1>.

--------------------------------

<1> См.: Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. С. 158.

Представляется, что такая законодательная конструкция не в полной мере отвечает принципам построения системы гражданских договоров. Она искусственно разъединяет обязательства, основанные на едином нормообразующем признаке (способе передачи товара через присоединенную сеть), в результате чего затрудняется применение к ним унифицированных норм, обусловленных этим признаком. Весьма сложно в процессе правоприменения выяснять, какие нормы института энергоснабжения применимы к любой купле-продаже через присоединенную сеть, а какие "привязаны" к специфике энергии как предмета договора.

Таким образом, хотя формально законодательная модель договора энергоснабжения и не позволяет квалифицировать как энергоснабжение обязательства, предусматривающие передачу через присоединенную сеть товаров, не считающихся энергией, необходимо помнить, что все эти договоры основаны на общем системном признаке (способ передачи товара), позволяющем применять к ним унифицированные правила об энергоснабжении, не связанные со спецификой энергии.

1.6.4. Отношения по передаче товаров через присоединенную сеть различаются также в зависимости от того, кто выступает на стороне покупателя (абонента) - юридическое лицо или гражданин, использующий энергию для бытового потребления. Участие в договоре гражданина, использующего энергию для бытового потребления, обусловило ряд специальных правил, отражающих не просто участие в обязательстве на стороне абонента гражданина, но также бытовой характер энергоснабжения. Специфика бытового энергоснабжения абонентов-граждан проявляется в особом характере прав и обязанностей сторон, в специфическом порядке его заключения (ст. 540 ГК) и в некоторых других элементах правового механизма.

1.6.5. С какими видами договоров может сочетаться институт энергоснабжения?

Во-первых, поскольку нормы об энергоснабжении обусловлены особенностями передачи товара через присоединенную сеть, действующими в рамках отношений купли-продажи, они могут применяться к тем видам купли-продажи, системные признаки которых не противоречат признаку энергоснабжения.

Особую актуальность изложенный принцип приобретает применительно к сочетанию энергоснабжения и поставки. В юридической литературе была высказана точка зрения о том, что признаки поставки и энергоснабжения не могут сочетаться в одном договоре, и поэтому нормы о поставке неприменимы к договорам о передаче товаров через присоединенную сеть <1>. Это мнение имеет законодательное обоснование, выражающееся в том, что институт поставки сформулирован в ГК как предпринимательская купля-продажа товаров, передаваемых обычным путем (не через присоединенную сеть). То есть субъектный признак в институте поставки дополнен признаком предметным, а предметные признаки поставки и энергоснабжения являются взаимоисключающими. В результате специфика "предпринимательского" энергоснабжения законодательно не закреплена: нормы о поставке к энергоснабжению неприменимы, а "предпринимательское" энергоснабжение как разновидность договора энергоснабжения в ГК не выделено.

--------------------------------

<1> См.: Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. С. 167, 168.

На наш взгляд, было бы правильнее сформулировать поставку как институт, содержащий унифицированные правила, применимые к любой предпринимательской купле-продаже, а дополнительно в рамках отдельных видов купли-продажи, выделенных по иным признакам, сформулировать нормы, отражающие предпринимательский характер обязательства в контексте его основного системного признака (для энергоснабжения - в привязке к способу передачи товара, для продажи недвижимости - к предмету договора и т.д.).

В то же время, несмотря на существующую законодательную конструкцию договора поставки, следует учитывать, что некоторые нормы о поставке отражают предпринимательский характер купли-продажи независимо от иных системных факторов. Такие унифицированные правила можно применять к предпринимательской разновидности любых видов купли-продажи, включая "предпринимательское" энергоснабжение. При наличии противоречия применяться должно то положение, которое является более специальным.

Во-вторых, поскольку сущность возмездного договора в наиболее чистом виде проявляется в правоотношении с эквивалентно-определенным и денежным встречным предоставлением, институт энергоснабжения содержит такие нормы, отражающие специфику передачи товара через присоединенную сеть, которые могут применяться к любым отношениям, обладающим этим признаком и направленным на передачу имущества в собственность, независимо от вида и формы встречного предоставления. В частности, положения об энергоснабжении следует применять к договору мены, по которому хотя бы одна сторона передает товар через присоединенную сеть.

1.7. Договор продажи недвижимости

1.7.1. В ст. 549 ГК продажа недвижимости определена как договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Продажа недвижимости сформулирована в ГК как вид купли-продажи. Это означает, что рассматриваемое обязательство характеризуется родовыми признаками купли-продажи и имеет отличительные качества, обусловившие специальное регулирование.

1.7.2. Принадлежность продажи недвижимости к купле-продаже предопределяется тем, что она направлена на возмездную передачу имущества в собственность в обмен на эквивалентно-определенное денежное предоставление. Названные родовые признаки обусловили применение к рассматриваемому обязательству общих положений о купле-продаже, не противоречащих специфике недвижимости (п. 5 ст. 454 ГК).

1.7.3. Специфическим признаком, обусловившим выделение продажи недвижимости в качестве особого вида купли-продажи, является предмет договора. Когда предметом обязательства выступает недвижимость, требуется специальное регулирование.

Согласно ст. 549 ГК предметом рассматриваемого договора могут быть любые виды недвижимости, указанные в ст. 130 ГК. Поскольку к недвижимости относятся различные по свойствам и назначению объекты, необходимо установить, какие признаки позволили объединить их под общим понятием "недвижимость" в целях выработки для продажи любых видов недвижимости единого регулирования. Такими признаками являются особая ценность и неповторимость объектов недвижимости, требующие их индивидуализации и учета. По этой причине большинство норм § 7 гл. 30 ГК отражают родовые особенности недвижимости и распространяются на продажу любой недвижимости. Регламентация, обусловленная родовыми особенностями недвижимости, выражается в следующем.

Во-первых, она касается формы договора. Сделка продажи недвижимости должна заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение изложенного требования влечет недействительность договора (ст. 550 ГК).

Во-вторых, в ст. 551 ГК говорится об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

В-третьих, учитывая ценность и индивидуальность объектов недвижимости, в ст. 554 ГК установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. При отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а договор - незаключенным.

В-четвертых, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену имущества. При отсутствии в договоре условия о цене договор считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК (путем установления цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары), не применяются <1>. На практике данное правило обоснованно толкуется как презумпция несогласования в договоре цены недвижимости. Это означает: если из договора с абсолютной определенностью не следует, что стороны согласовали цену, она считается несогласованной, а договор - незаключенным.

--------------------------------

<1> Важно учитывать, что данное правило должно применяться к любым отношениям продажи недвижимости, включая смешанные договоры, в которых купля-продажа является лишь одним из элементов. Актуальность этой нормы проявилась при рассмотрении конкретного судебного спора. Между сторонами был заключен договор аренды производственного здания с правом выкупа. Выкупная цена здания не была определена. По окончании срока аренды возник спор о том, считается ли условие о выкупе согласованным. Арендатор настаивал на том, что, поскольку заключен не договор купли-продажи, а договор аренды с правом выкупа, правило ст. 555 ГК об обязательности согласования цены не должно применяться. Суд с этими доводами не согласился на том основании, что договор аренды с правом выкупа является смешанным, соединяющим обязательства аренды и купли-продажи. Поэтому в части выкупа должны применяться правила, регламентирующие продажу недвижимости, в том числе ст. 555 ГК, согласно которой несогласование цены недвижимости влечет признание договора незаключенным.

Применение этого принципа можно проследить на примере одного из судебных споров. Между продавцом и покупателем был подписан договор купли-продажи производственной базы. В договоре была указана оценка базы, содержащаяся в техническом паспорте. Продавец, считая, что цена имущества не была согласована, предъявил иск о признании договора недействительным. Федеральный арбитражный суд округа, оставляя в силе решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований, указал, что цена продаваемой недвижимости не согласована, а ссылка на оценку в техническом паспорте не свидетельствует о согласовании цены, поскольку в договоре прямо об этом не сказано <1>.

--------------------------------

<1> См.: дело Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа N Ф08-1541/97.

В-пятых, ГК предусматривает особый порядок передачи недвижимости покупателю. Согласно ст. 556 передача недвижимости должна оформляться передаточным актом, подписываемым сторонами.

В-шестых, ввиду индивидуальной значимости недвижимых объектов положение ст. 475 ГК о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества к отношениям продажи недвижимости не применяется (ст. 557 ГК).

Объекты недвижимости отличаются друг от друга по различным признакам, в том числе по таким, которые имеют правовое значение, т.е. предопределяют специальную регламентацию в дополнение к регулированию, обусловленному ее родовыми свойствами. В частности, здания и сооружения отличаются от "движимой" недвижимости тем, что они неразрывно связаны с землей. Данная особенность потребовала формулирования для продажи зданий (сооружений) некоторых специальных положений (ст. 552, п. п. 2 и 3 ст. 555 ГК). Исходя из этого, можно сказать, что в рамках продажи недвижимости закон выделяет отдельные разновидности, учитывая специфические признаки определенных ее видов.

1.7.4. В рамках продажи недвижимости выделен договор продажи жилого помещения. Необходимость формирования этого вида обязательства обусловлена тем, что жилое помещение характеризуется не только родовыми признаками недвижимости, но также спецификой, выражающейся в особом целевом назначении предмета договора (жилые помещения предназначены для проживания граждан и потому, как правило, обременены правами третьих лиц). Названная специфика служит основой для применения дополнительной правовой базы.

Особенностью регулирования продажи жилых помещений является то, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования им после его приобретения покупателем, считается перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК). Законодатель и правоприменители уделяют первостепенное внимание этому аспекту регулирования рассматриваемых правоотношений. Пункт 4 ст. 292 ГК предусматривал, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Эта норма Постановлением Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. N 13-П признана не соответствующей Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права, в той мере, в какой содержащееся в ней регулирование не позволяет обеспечивать эффективную защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права несовершеннолетнего.

1.7.5. С какими видами договоров может сочетаться институт продажи недвижимости?

Во-первых, поскольку нормы о продаже недвижимости обусловлены спецификой предмета договора, действующей в рамках купли-продажи, они могут применяться к тем видам купли-продажи, системные признаки которых не противоречат признаку недвижимости. В связи с этим институт продажи недвижимости не сочетается с контрактацией, энергоснабжением, розничной куплей-продажей <1>.

--------------------------------

<1> Хотя институт розничной купли-продажи выделен по субъектному признаку, фигура розничного продавца предопределила то, что предметом розничной купли-продажи могут быть лишь товары, реализуемые в розницу; недвижимость к таким товарам не относится.

Поставка выделена законодателем по признаку предпринимательского характера отношений. Поскольку субъектный признак (участие контрагентов-предпринимателей) и предметный признак недвижимости не противоречат друг другу, казалось бы, институты поставки и продажи недвижимости могут в совокупности применяться к предпринимательскому договору продажи недвижимости. Однако большинство норм о поставке неприменимо к предпринимательской продаже недвижимости, так как в дополнение к субъектным особенностям они привязаны к предметному признаку (движимые товары). Лишь отдельные положения института поставки, отражающие предпринимательский характер купли-продажи как таковой, применимы к предпринимательской продаже недвижимости. Поэтому, когда возникает вопрос о применении института поставки к договору продажи недвижимости, заключенному между предпринимателями, необходимо, не отрицая в принципе такой возможности, анализировать, какие правила о поставке отражают предпринимательский характер купли-продажи независимо от предмета договора, а какие привязаны к специфике движимого имущества. В частности, можно было бы подумать о применении к продаже недвижимости ст. 507 ГК, регламентирующей порядок урегулирования разногласий при заключении договора, и ст. 516 ГК, устанавливающей особенности расчетов при предпринимательской купле-продаже.

Во-вторых, поскольку сущность возмездного договора наиболее отчетливо проявляется в правоотношении с эквивалентно-определенным и денежным встречным предоставлением, институт продажи недвижимости содержит такие нормы, отражающие специфику недвижимости, которые могут применяться к любым отношениям, обладающим этим признаком и направленным на передачу имущества в собственность, независимо от вида и формы встречного предоставления. В частности, положения о продаже недвижимости применимы к мене, а также к ренте и пожизненному содержанию с иждивением, если предметом указанных обязательств является недвижимость. Необходимо лишь учитывать, что к названным договорам применимы такие нормы о продаже недвижимости, которые регламентируют особенности ее продажи в привязке к признаку эквивалентно-определенного денежного возмещения.

Так, особенности ренты и пожизненного содержания с иждивением обусловлены алеаторным (неопределенным) характером встречного предоставления. Поэтому при решении вопроса о совокупном применении норм институтов ренты и продажи недвижимости к рентному обязательству, предметом которого является недвижимость, необходимо устанавливать, какие нормы о продаже недвижимости не привязаны к эквивалентно-возмездному предоставлению. Установленные законом особенности продажи недвижимости, не зависящие от определенности (неопределенности) встречного предоставления, могут применяться к рентным договорам. Особенности, обусловленные не только предметом договора, но и характером встречного предоставления, распространяются лишь на продажу недвижимости. Анализ с этих позиций соотношения ренты и продажи недвижимости приводит к выводу о том, что нет препятствий для применения к договору ренты, предусматривающему передачу недвижимости, большинства норм, регламентирующих ее продажу. Это, в частности, правила, регулирующие права на земельный участок при продаже здания (ст. 552 ГК).

В-третьих, институт продажи недвижимости сформулирован как обязательство, предметная специфика которого привязана к возмездной передаче имущества в собственность. В то же время ГК не предусматривает договорного института, регламентирующего специфику безвозмездной передачи недвижимого имущества в собственность. Гражданский кодекс РФ не регламентирует дарения недвижимости. В связи с этим возникает вопрос: существуют ли в институте продажи недвижимости нормы, отражающие специфику недвижимости в контексте направленности на передачу имущества в собственность независимо от возмездности (безвозмездности) правоотношения? Если такие нормы имеются, то следует прийти к выводу об относительной сочетаемости институтов продажи недвижимости и дарения. Хотя правильнее было бы такие положения "выносить за скобки" обязательства, привязанного к признаку возмездности (безвозмездности), и формулировать их в общих положениях о договорах соответствующей направленности.

1.8. Договор продажи предприятия

1.8.1. В ст. 559 ГК продажа предприятия определена как договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Согласно п. 2 ст. 132 ГК в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенного для его деятельности. Продажа предприятия сформулирована в ГК как вид купли-продажи. Это означает, что она характеризуется родовыми признаками купли-продажи и обладает отличительными особенностями, обусловившими специальное регулирование.

1.8.2. Принадлежность рассматриваемого обязательства к купле-продаже предопределяется тем, что оно направлено на возмездную передачу имущества в собственность в обмен на эквивалентно-определенное денежное предоставление. Отмеченные родовые признаки обусловили применение к продаже предприятия общих положений о купле-продаже, не противоречащих специфике предприятия (п. 5 ст. 454 ГК).

Определяя продажу предприятия как разновидность купли-продажи, необходимо иметь в виду следующее. Институт купли-продажи основан на признаке направленности на передачу имущества в собственность (т.е. на передачу вещного права). Большинство его норм привязано к такому имуществу, которое может передаваться в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление). Лишь отдельные положения института купли-продажи, отражающие возмездную передачу любого имущественного права (а не только вещного права), применимы к отношениям, возникающим по поводу передачи иных прав. В п. 4 ст. 454 ГК сказано, что общие положения о купле-продаже применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. Договоры, направленные на отчуждение иных (невещных) прав, не считаются по своей сути куплей-продажей, однако в силу применимости к ним некоторых норм о купле-продаже их можно считать квазикуплей-продажей.

Предприятие как имущественный комплекс включает не только имущество, которое может передаваться в собственность, но и исключительные права и обязательственные права и обязанности. В некоторых случаях продаваемое предприятие может вообще не иметь вещных прав на имущество. Поэтому, представляется, в части передачи прав и обязанностей, не являющихся вещными, договор продажи предприятия необходимо рассматривать как квазикуплю-продажу. Исключительные права или обязательственные права и обязанности не становятся вещными вследствие того, что они соединяются в особом совокупном объекте под названием "предприятие". Следовательно, это не порождает возможности применения к ним тех положений о купле-продаже, которые касаются только передачи права собственности.

Таким образом, при решении вопроса о том, какие нормы общих положений о купле-продаже применимы к продаже предприятия, необходимо учитывать специфику прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса.

1.8.3. Относимость продажи предприятия к такому виду договора купли-продажи, как продажа недвижимости, обусловлена тем, что предприятие признается разновидностью недвижимости (ст. 132 ГК) <1>. "Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества" <2>. Такое законодательное решение обусловлено тем, что предприятие характеризуется родовым признаком недвижимости - особой ценностью, обусловливающей необходимость индивидуализации и учета.

--------------------------------

<1> В 2012 г. в Государственную Думу РФ был внесен законопроект, предусматривающий исключение предприятия из числа объектов недвижимости.

<2> Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. С. 281.

Признание предприятия недвижимостью определяет характер регулирования правоотношений с ним. Во-первых, к продаже предприятия применимы нормы части первой ГК, отражающие специфику недвижимости вне зависимости от того, предметом какого договора она является (это, в частности, касается ст. 131 ГК, предусматривающей, что право собственности и другие вещные права на любую недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждения юстиции). Во-вторых, к продаже предприятия должны применяться положения о продаже недвижимости (п. 2 ст. 549 ГК). Естественно, общие положения о недвижимости и правила о продаже недвижимости могут регулировать продажу предприятия постольку, поскольку это не противоречит нормам о продаже предприятия.