Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости
Утверждаю
Заведующая кафедрой
_____________Н.В. Зяблицкая
______________________ 2011
Методические рекомендации по выполнению контрольной работы (СРС)
по дисциплине «Экономика недвижимости»
для специальности 080502 Экономика и управление на предприятии (нефтяная и газовая промышленность)
По структуре контрольная работа состоит из двух частей, а именно: теоретической и практической.
В теоретической части контрольной работы студент по предложенной ему теме исследует соответствующую проблему.
1. Перечень тем для выполнения контрольной работы:
1. Становление рынка недвижимости в РФ. Основные проблемы и направления развития.
2. Характеристика законодательной и нормативной базы развития отечественного рынка недвижимости. Основные недостатки и пути их преодоления.
3. Особенности взаимоотношений субъектов рынка недвижимости в условиях экономического роста и кризиса.
4. Характеристика рисков при операциях с недвижимостью.
5. Характеристика источников финансирования инвестиций в недвижимость.
6. Особенности финансирования недвижимости путем создания консорциума инвесторов.
7. Особенности финансирования недвижимости с привлечением заемного капитала.
8. Понятие ипотечного кредита с постоянной и переменной нормой процента.
9. Сущность аналитического метода изучения дохода от недвижимой собственности.
10. Характеристика системы государственной оценки недвижимости.
Выбор варианта производится по порядковому номеру студента в журнале
В практической части контрольной работы студент осуществляет специальные расчеты по предложенному заданию, что позволяет ему овладеть различными методами оценки недвижимости.
2. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении наилучшего использования собственности исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых; юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки.
Задача 1.
Вы были наняты для оценки участка земли в коммерческом зонировании небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов. Ваши исследования открыли следующую информацию.
• Большой супермаркет:
- Стоимость новых улучшений (здания, сооружения) $650 000
- Чистый операционный доход $105 000
- Норма прибыли улучшений
- (коэффициент капитализации) 12%
- Коэффициент капитализации для земли 10%
• Гостиница:
- Стоимость новых улучшений (здания, сооружения) $750 000
- Чистый операционный доход $126 000
- Норма прибыли улучшений 16%
- Коэффициент капитализации для земли 10%
•Театр:
- Стоимость новых улучшений (здания, сооружения) $950 000
- Чистый операционный доход $130 000
- Норма прибыли улучшений 12%
- Коэффициент капитализации для земли 10%
•Сеть торговых магазинов:
- Стоимость новых улучшений (здания, сооружения) $800 000
- Чистый операционный доход $105 000
- Норма прибыли улучшений 12%
- Коэффициент капитализации для земли 10%
Задача 1
Заполните следующую таблицу:
Таблица1
| Большой супермаркет | Гостиница | Театр | Торговый магазин | |
| Ч.О.Д.,$ | 130 000 | |||
| Стоимость улучшений, $ | 950 000 | |||
| Стоимость земли, $ | ||||
| Стоимость недвижимости, $ |
Задача 2
Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация:
Таблица 2
| Офисное Здание | Торговый центр | Проект по застройке жильем | |
| Стоимость застройки, $ | 577 000 | 721 500 | 450 000 |
Продолжение таблицы 2
| Офисное Здание | Торговый центр | Проект по застройке жильем | |
| Годовой валовой доход недвижимости, $ | 150 000 | 250 000 | 100 000 |
| Поправка на недоиспользование и потери при сборе, $ | 20 000 | 25 000 | 5 000 |
| Прочий доход, $ | 5 000 | 10 000 | 3 000 |
| Операционные расходы, $ | 50 000 | 120 000 | 30 000 |
| Резерв на замещение, $ | 5 000 | 10 000 | 3 000 |
| Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, % | 13,2 | ||
| Коэффициент капитализации, для земли, % |
Расчеты рекомендуется оформить в виде таблицы 3.
Таблица 3
| Офисное здание | Торговый центр | Проект по застройке жильем | |
| Стоимость застройки, $ Годовой валовой доход,$ - Поправка на недоиспользование и потери при сборе,$ + Прочий доход, $ = Действительный валовой доход - Операционные расходы,$ - Резерв на замещение,$ = Чистый операционный доход Коэффициент капитализации для зданий, сооружений,% Коэффициент капитализации для земли, % -Доход, относимый к зданиям и сооружениям =Чистый остаточный доход от земли Расчет стоимости земли при коэффициенте капитализации 12% | 450 000 100 000 5 000 3 000 98 000 30 000 3 000 65 000 13,2 |
В качестве примера приведен расчет по проекту по застройке жильем.
2. Затратный метод для оценки рыночной стоимости недвижимости
Затратный подход основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях – замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. В основе затратного подхода лежит принцип замещения.
Стоимость восстановления (затраты на полное восстановление объекта) – это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и моральный износ), что и у объекта оценки.
Задача 1
Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продажи $75 000, стоимость участка $17 000, а стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа $74 000.
Задача 2
Оценить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участок с улучшениями) $90 000, стоимость участка $21 000, а стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа $90 000. Причем эффективный возраст улучшений (здания) 35 лет.
Алгоритмы расчета для решения задач 1-2.
- И с. об. = С в. с. об. – С здан., где
И с. об. – износ сопоставимого объекта;
С в.с.об. – стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа;
С здан. – стоимость здания.
- С здан. = С прод. – С земли, где
С прод. – стоимость продажи;
С земли – стоимость земли.
- К из. = И с. об. / С в.с.об., где
К из. – коэффициент износа.
- Т эф. = К из. * Т эк., где
Т эф. – эффективный возраст улучшений;
Т эк. – срок экономической жизни.
Задача.3.
Необходимо оценить здание, построенное 20 лет назад, имеющее расчетный срок физической жизни 100 лет, владелец которого построил в нем плавательный бассейн. Стоимость воспроизводства этого здания составляет 160 млн.руб. Текущие дополнительные издержки на эксплуатацию бассейна – 6 млн.руб., а его доходы – 7,2 млн.руб. в год. Коэффициент капитализации равен 12%. Определить величину износа.
Задача 4.
Изменение схемы районной планировки за период эксплуатации здания привело к перемещению основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого объекта. Повышение уровня шума, запыленности и другие неблагоприятные последствия обусловили снижение чистой арендной платы за дома, прилегающие к транспортной магистрали в среднем на 10 000 в год за 1м2 общей площади. Площадь здания – 200м2. На стоимость здания приходится 90% стоимости всего объекта недвижимости, включая стоимость земельного участка. Коэффициент капитализации равен 12%. Рассчитайте внешний износ.
Задача 5
Торговый центр, имеющий 500м2 общей площади, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад терял на арендной плате $10 за кв.м. в месяц. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор (ВМР) для такого объекта в данном районе равен 3.
Определить вид устаревания. Какова его сумма?
Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости
Основными понятиями доходного метода оценки стоимости недвижимости является чистый операционный доход и коэффициент капитализации. При применении доходного подхода используются финансовые отчеты собственника:
- упрощенный баланс;
- отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.
Задача 1.
Чистый доход, приходящийся на офисное здание с оставшимся сроком экономической жизни 15 лет, равен 25 000 тыс.руб., за 1-й год норма отдачи для объекта оценивается в 15%. Какова стоимость здания?
Задача 2.
Для оценки свободного земельного участка оценщик выявил близлежащий аналогичный земельный участок с недавно построенным зданием. Объект приносит 125 000 руб. чистого годового дохода, норма дохода на инвестиции для подобных объектов составляет 15%. Срок экономической жизни здания 40 лет, стоимость постройки определена затратным методом в размере 120 000руб. Определить стоимость недвижимости.
Задача 3.
Собственнику объекта недвижимости необходимо представить отчет, исходя из следующей информации:
- месячная рента обычно составляет $300 за кв.м.;
- текущие ставки при недогрузке приближаются к 16%;
- площадь каждой секции 500 кв.м.;
- здание состоит из трех секций;
- плата управляющему составляет 4% от действительного валового дохода;
- управляющий получает дополнительное вознаграждение в $1 000 в год;
- на ремонт здания ежегодно тратится 3% от действительного валового дохода;
- юристу и бухгалтеру собственник вынужден оплачивать $ 5 000 в год;
- остальные расходы составляют 10% от действительного валового дохода;
- ежегодно на налоги и обслуживание долга тратится $ 90 000.
Задание
а) составить отчет собственника объекта недвижимости;
б) определить чистый доход (убыток) до налогообложения.
Задача 4.
В здании общей площадью 10 000 кв.м., подлежащих аренде, из которых 400 кв.м. свободны, а остальные сданы в аренду за $ 12/кв.м., операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода.
Какова будет величина:
а) потенциального валового дохода;
б) действительного валового дохода;
в) чистого операционного дохода.