Тема 6 затратный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса)
Задача 1
Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, состоящего из здания и земельного участка, если здание оценивается в 600.000 руб., а его срок экономической жизни – 50 лет. Чистый операционный доход (ЧОД) от объекта – 80.000 руб. Ставка дохода на инвестиции – 10 %.
Норма возмещения капитала исчисляется по прямолинейному методу.
Задача 2
Оцениваемый объект находится в Южном округе. Сопоставимый аналог, проданный недавно, находится в Центральном округе и стоит 400.000 руб. Имеются следующие данные о сопоставимых продажах:
| Объект | Округ | Характеристика | Цена |
| А | Южный | Кирпичное здание | 180.000 |
| Б | Центральный | Такое же | 720.000 |
Определить поправку на местоположение и стоимость объекта.
Задача 3
Оценивается предприятие со стоимостью актива 340.000 руб.
Определить ликвидационную стоимость актива, если для его ликвидации потребуется 1 год, затраты на продажу составят 30 % от его стоимости, а ставка дисконта 72 %.
Задача 4
Каков будет общий коэффициент капитализации, если известны следующие данные:
· требуемая доля собственного капитала – 30 %;
· ставка процента по кредиту -13 %;
· кредит на 25 лет при ежемесячном начислении;
· коэффициент капитализации для собственного капитала 5 %?
Задача 5
Оцениваемый объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход в 14.000 долл. ежегодно в течение 7 лет.
Предположительно, что через 8 лет объект будет продан за 800.000 долларов.
Какова текущая стоимость оцениваемого объекта при рыночной ставке дохода 12 %?
Задача 6
Оцениваемый объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход в 12.000 дол. в течение следующих 5 лет. Предположительно, что через 5 лет объект будет продан за 120.000 дол.
Какова текущая стоимость оцениваемого объекта при рыночной ставке дохода 8 %?
Задача 7
Предположим, что рыночная стоимость активов предприятия оценивается в 40.000 долл., нормализованная чистая прибыль – 8.000
дол. Средний доход на активы равен 15 %. Ставка капитализации – 20 %. Необходимо оценить стоимость гуд-вилла.
Задача 8
Определить стоимость двухэтажного здания с пристроенной верандой. Имеется здание- аналог, но без веранды, проданное по цене 100.000 у.е. Кроме того, имеются данные по следующим объектам- аналогам:
| Объект | Наличие веранды | Характеристика | Цена, у.е. |
| А | есть | Кирпичное двухэтажное здание | 125.000 |
| Б | нет | Такое же | 118.000 |
Задача 9
Оцените двухэтажное здание площадью 400м2, нуждающееся в косметическом ремонте.
В качестве аналога выбрано такое же здание, но площадью 350 м2, и в нем уже сделан косметический ремонт.
Цена продажи аналога 250.000 евро. На базе данных были найдены следующие данные по парным продажам:
| Объект | Характеристика | Состояние объекта | Цена, евро |
| Одноэтажное кирпичное здание, S = 150 м2 | Требуется ремонт | 80.000 | |
| Такое же, но S = 200 м2 | Ремонт сделан | 160.000 |
Задача 10
Оценивается административное здание с износом 15%. Имеются следующие данные по недавно проданным объектам:
| Объект | Процент износа | Цена, тыс. руб. |
| 75.400 | ||
| 30.680 | ||
| 70.600 |
Рассчитать поправку на износ и вероятную стоимость административного здания, предварительно отобрав здания-аналоги.
Задача 11
Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, если здание оценивается в 1.500.000 руб., срок его экономической жизни 85 лет. Чистый операционный доход от объекта 420.000 руб. Ставка дохода на инвестиции 15 %; норма возмещения капитала исчисляется по прямолинейному методу.
Задача 12
Определить стоимость гуд- вилла компании, исходя из следующих данных:
· стоимость чистых активов – 120.000 у.е.
· прогнозируемая прибыль – 31.000 у.е.
· средний доход на активы – 16 %
· коэффициент капитализации – 25 %.
Задача 13
Определить стоимость квартиры и величину поправки на наличие балкона, если его аналог, но без балкона был продан за 1.700.000 руб. Кроме того, имеются данные по следующим объектам- аналогам:
| Объект | Наличие балкона | Характеристика | Цена, руб. |
| есть | блочный дом | 2.000.000 | |
| нет | блочный дом | 1.800.000 |
Задача 14
Аренда склада в течение 5 лет будет приносить ежегодный чистый операционный доход в 540.000 руб., после чего хозяин склада планирует его продать за 1.600.000 руб. Какова текущая стоимость склада, если рыночная ставка дохода составляет 14 %.
Задача 15
Оцениваемый объект находится в Славянском микрорайоне. Сопоставимый аналог, который был продан на прошлой неделе за 2.500.000 руб. находится в Центральном микрорайоне. Имеются данные о сопоставимых продажах:
| Объект | Округ | Характе- ристика | Цена, руб. |
| А | Славянский | Кирпичное здание | 1.800.000 |
| Б | Центральный | Такое же | 2.800.000 |
Задача 16
Организация со стоимостью актива 2.025.500 евро. Определить ликвидационную стоимость актива, если для его ликвидации потребуется полгода, затраты на его ликвидацию составят 18 % от его стоимости, а ставка дисконта 60 %.
Задача 17
Определить рыночную стоимость домовладения, если дом оценивается в 700.000 руб., срок его экономической жизни 35 лет. Чистый операционный доход от объекта 360.000 руб. Ставка дохода на инвестиции 16 %; норма возмещения капитала исчисляется по прямолинейному методу.
Задача 18
Оцениваемый объект находится в Комсомольском микрорайоне, сопоставимый аналог - в Фестивальном микрорайоне; последний недавно был продан за 1.950.000 руб.
Определить поправку на местоположение и стоимость объекта, исходя из следующих данных:
| Объект | Округ | Характе- ристика | Цена, руб. |
| А | Славянский | Кирпичное здание | 1.800.000 |
| Б | Центральный | Такое же | 2.800.000 |
Задача 19
Оценивается фирма со стоимостью актива 1.021.000 евро. Определить ликвидационную стоимость актива, если для его ликвидации потребуется 5 месяцев, затраты на его ликвидацию составят 25 % от его стоимости, а ставка дисконта 85%.
Задача 20
Каков будет общий коэффициент капитализации, если известны следующие данные:
· требуемая доля собственного капитала – 60%;
· ставка процента по кредиту – 15 %;
· коэффициент капитализации для собственного капитала – 11,2 %;
· кредит на 3 года при ежемесячном начислении процентов.
Задача 21
Определить стоимость гуд- вилла компании, исходя из следующих данных:
· стоимость чистых активов – 95 млн. руб.;
· прогнозируемая прибыль – 31 млн. руб.;
· среднеотраслевая доходность аналогичных компаний – 20 %;
· коэффициент капитализации – 30 %.
Задача 22
Объект недвижимости будет приносить ежегодный доход в размере 75.000 руб. в течение 8 лет.Какова текущая стоимость объекта при ставке дисконтирования 10 %?