Ипотека как один из способов обеспечения долгосрочного кредитования

В современной России термин «ипотека» чаще всего ассо­циируется с рынком недвижимости. В связи с этим встает воп­рос о том, какое влияние оказывает ипотечное кредитование на развитие данного рынка.Термин «ипотека» произошел от греческого слова hypotheke, что означает залог, заклад. Современное же значение данно­го термина можно вывести основываясь на ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», из текста которого следует, что залог недвижимого имущества и ипотека являются однозначными понятиями.Основанием для возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, в соответствии с которым одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих требований к должнику по этому обяза­тельству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед дру­гими кредиторами залогодателя.Необходимо отличать ипотечный кредит от собственно кре­дита. Под кредитом подразумевается предоставление в долг денег или товаров на условиях возвратности и, как правило, с уплатой процента.Ипотечный кредит — способ привлечения финансовых ресур­сов в форме кредитов под залог недвижимости. По Федераль­ному закону РФ «О залоге», залогом для ипотечного кредита могут быть: здания и сооружения, институциональные единицы всех секторов экономики, рассматриваемые как единые имущес­твенные комплексы, жилые дома, квартиры, части жилых домов и др. Предметом залога не могут быть: государственный и лесной фонд, земли, примыкающие к государственной границе и другие объекты, залог которых запрещен федеральным законом.Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, отлича­ющийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способ­ностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства как объекта недвижимости.Вывод: ипотека была порождена хозяйственными отношени­ями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.Действие механизма ипотечного кредитования основыва­ется на надежной законодательной базе.В России же, несмотря на то, что уже в XIII–XIVвв. возник заклад на землю, долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.В 1754 г., когда были созданы первые кредитные учреждения для дворянства и купечества, кредитование осуществлялось под залог имений.Таким образом, вначале второй половины XVIIIв. в России начал формироваться институт банковского ипотечного креди­тования: деньги предоставлялись в долг (на условиях возврат­ности, платности и срочности), а недвижимость служила обес­печением по предоставленным кредитам, что в полной мере соответствовало сущности кредита.В 1786 г. указанные банки были реорганизованы в Госу­дарственный заемный банк, целью которого была организация ипотечного кредита землевладельцам, главным образом — дво­рянству.Само понятие «ипотека» появилось в теории российского права в 60-70 гг. XIXстолетия и было заимствовано из зарубеж­ного права (французского и германского).Интересно заметить, что в российском дореволюционном праве «ипотека» была синонимом «залога», т.к. под последним понимался непосредственно залог недвижимого имущества (тогда как залог движимого имущества именовался «закладом»). Такое деление не являлось абсолютным, и действовавшее за­конодательство употребляло оба названия.С начала 70-х гг. XIXстолетия в России действовало 11 акци­онерных ипотечных (земельных) банков. Ипотечное кредитова­ние становилось все более востребованным. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн руб., в 1874 г. — 294,9 млн руб., в 1877 г. — 415 млн руб.Рост кредитных институтов привел к жесткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограни­чивающие образование новых государственных залоговых ин­ститутов в течение 20 лет. По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать од­новременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. Вскоре появились городс­кие кредитные общества и земельные банки, которые выдава­ли кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. К 1905 г. в России существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15450. В первом десятилетии XXв. они объединили интересы 8 млн человек.Из вышесказанного можно сделать вывод, что к 1917 г. в России существовала развитая, хорошо организованная кредит­но-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: за­кладные листы, различные обязательства, векселя, сертифика­ты, а также непосредственно закладные.Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обраща­ющихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.В 1917 г. развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества, и, прежде всего земли, было приостановлено, т.к. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически уничтожила основу для ипотечного кредитования.Возрождение института ипотеки в России связывают с вве­дением Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. С принятием этого закона возникла правовая база для предоставления ипотечных кредитов насе­лению на приобретение жилья. Можно выделить такие особен­ности ипотечного жилищного кредитования как кредитование под жилую недвижимость, приобретение жилья для заемщика в качестве целевого назначения, длительность срока кредито­вания от 10 до 30 лет.На рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Заем­щики(залогодатели) — физические и юридические лица, обра­тившиеся за получением кредита и получившие его. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собствен­ности и приобретаемое на средства кредита жилье в залог. Кре­диторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты. Инвесторы — юридические и фи­зические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или опе­раторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. Правительство создает условия для надежного функциониро­вания системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.Существует также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, опера­торы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипо­течному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риэлторские фирмы.Продавцы жилья — физические и юридические лица, прода­ющие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам.Операторы вторичного рынка — специализированные орга­низации, осуществляющие рефинансирование кредитов.Страховые компании осуществляют имущественное стра­хование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственнос­ти участников ипотечного рынка.Оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.Риэлторские фирмы — юридические лица, профессиональ­ные посредники на рынке купли-продажи недвижимости.Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредито­вания — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечи­тельства, юридические консультации и т.д.Ипотека на недвижимость регистрируется в органах госу­дарственной регистрации. В случае предоставления ипотечно­го кредита коммерческими банками, ипотечный кредит как вид банковского кредита предоставляется на условиях возвратнос­ти, платности и срочности. Расчет конкретных характеристик банковского ипотечного кредита зависит от условий выдачи кредита, предусматривающих различные схемы кредитования. Существующие системы кредитования можно представить в виде системы, в которой существует два основных вида ипо­течного кредита: ипотечный кредит с постоянными выплатами и ипотечный кредит с переменными выплатами.Ипотечный кредит с постоянными выплатами или постоян­ный ипотечный кредит (носит также название аннуитетный) — это кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому пре­дусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежеме­сячные) платежи (аннуитеты).Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа опре­деляется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кре­дитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока. Данный вид кредита наиболее часто используется в российских банках, так как позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств на весь срок договора.Существует несколько видов ипотечных кредитов с пере­менным платежом.В случае кредита с «шаровым» платежом предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования. Термин «шаровой» означа­ет крупный итоговый платеж по кредиту (т.е. эффект снежного кома). Для российской практики такой вид ипотечного кре­дитования может быть слишком рискованным, т.к. российская экономика недостаточно стабильна для подобных схем ипотеч­ного кредитования.Такой вид ипотечного кредита как стандартный кредит от остатка характеризуется периодическими фиксированными платежами в счет погашения основной суммы долга и выпла­тами процентов на оставшуюся часть долга. Минусом данной схемы можно назвать чересчур обременительные платежи в начале срока погашения.Кредит с участием представляет собой схему финансирова­ния, при которой кредитор непосредственно участвует в инвести­ровании, то есть одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода или часть от суммы уве­личения стоимости собственности. Если собственность финан­сируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.Кредит с нарастающими платежами применяется для заем­щиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого вида кредитования заключаются в минимальном первом взносе, последующем равномерном увеличении взносов, и, наконец, установлении платежей по схеме аннуитетного кредита.Кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение вы­плат по кредиту в конце срока или их прекращение.Кредиты с переменной ставкой, обычно привязанные к одно­му из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п., поз­воляют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничени­ями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривают допустимую предельную норму корректива (например, не более 20%). Огова­ривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита свя­зано с определенным риском, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.Некоторую страховку от такого риска обеспечивают усло­вия ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки или канадского ролловера. Данная схема предполагает, что стороны каждые 3–5 лет возобновляют кредит на основе пере­смотренного уровня процентной ставки.Разновидность этого вида кредита — кредит с переговорной ставкой, отличие которого в том, что помимо периодичности выплат заранее оговаривают предельные ставки процента. Та­ким образом, происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и создается некото­рая возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям денежного рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в Канаде и Англии.Кредит с индексируемыми платежами отличается тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Одна­ко остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно коррек­тируются в соответствии с текущей нормой инфляции. Анализ программ ипотечного кредитования, используемых в практике российских банков, позволяет сделать вывод о том, что кредит с индексируемыми платежами практически не используется.Кредит с перезакладываемым залогом основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность про­дажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собствен­ности.Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.На сегодняшний день кредит с перезакладываемым за­логом используется банками в индивидуальном порядке при кредитовании потенциальных заемщиков.Рассмотренный перечень механизмов ипотечного банков­ского кредитования не является исчерпывающим для миро­вой практики, но более чем достаточен для уровня развития банковского ипотечного кредитования в российских банках.Из перечисленных видов кредитов в основном используются аннуитетный и стандартный (от остатка) виды ипотечного кре­дита. Хотя можно констатировать, что отдельные элементы той или иной схемы банки уже сегодня закладывают в собственные программы (например, возможность досрочного гашения при аннуитетном кредите и др.)

В мировой практике ипотечного кредитования принято раз­личать три основные модели ипотечного кредитования:

● расширенно-открытую (американскую);

● сбалансированно-автономную (немецкую);

● усеченно-открытую (английскую, испанскую, французс­кую, итальянскую и др.)

Американская модель, существующая в своем виде уже более ста лет, ориентирована на стандартные финансовые продукты — закладные и ценные бумаги. Человек приобретает готовое жилье, оплачивая наличными лишь незначительную часть его стоимости, а оставшуюся сумму — заемными деньга­ми, которые ему предоставляет специализированный ипотечный банк под залог приобретаемой недвижимости. Возврат кредита происходит в течение 15–30 лет.В рамках американской модели образуются два ипотечных рынка — первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторич­ный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд. Кредитное учреждение может предоставлять долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема «длинных» ресурсов. Выдав ипо­течный кредит, банк продает право требования по нему конеч­ному инвестору или финансовому посреднику, а на вырученные средства выдает новый кредит.Российская схема ипотечного кредитования близка к аме­риканской двухуровневой модели, хотя нельзя сказать, что она полностью ее копирует. Тем не менее, незадолго до наступления мирового кризиса и у нас стали проявляться опасные тенденции, например предложение ипотечных кредитов на 100-процентную стоимость залога. От ситуации, подобной американской, нас спасло то, что в России объем ипотеки составляет всего 2–3% от ВВП, в то время как в США — в разы больше.Отличие немецкой модели ипотеки от американской состо­ит в том, что недвижимость рассматривается как единичный, неповторимый товар, к которому нельзя подходить с одинако­выми мерками. Поэтому каждая закладная в Германии ослож­нена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Ведь никто не будет быстро принимать решение о покупке ценных бумаг, условия реализации которых в каждом случае различны. Поэ­тому для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании вынуждены выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно солидный уставной фонд, что в американской модели необязательно. То есть эта модель ипотеки одноуровневая. Кроме того, для при­влечения долгосрочных средств в Германии хорошо развита система накопительных счетов, так называемая система стро­ительных сбережений.Государство всячески поддерживает вкладчиков стройсбер­касс. После получения жилищного кредита заемщику выплачи­ваются ежегодные премии, предоставляются дотации (до 10% стоимости жилья), льготный кредит при погашении процентов, а также налоговые льготы. Размер государственной помощи зависит от материального положения конкретного заемщика, состава его семьи и т.п. Нетрудно догадаться, что такая схема ориентирована на людей с доходом среднего и даже ниже сред­него уровня. Каждые 500 млн евро, выплаченные вкладчикам стройсберкасс в виде премии, стимулируют поступление до­полнительных 11 млрд евро в качестве инвестиций в жилищную сферу. А каждый евро, выплаченный в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 евро налогов. Так что в Германии ипотекой довольны все — и государство, и вкладчики.Третьей моделью ипотечного кредитования — наиболее простой и в то же время наиболее несовершенной — является усеченно-открытая. Она в основном замыкается в рамках пер­вичного рынка закладных. Полученные ипотечными банками, они, как правило, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых средств. Эта модель может применяться как специализированными ипотечными, так и уни­версальными банками, имеющими отделы ипотечного кредито­вания. Первой принципиальной чертой такой схемы является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, средств вкладчиков банка, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т.д. Вторая характерная черта — зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансо­вого рынка в стране. В связи с этим масштаб и активность бан­ков в сфере ипотечного кредитования различна в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.Усеченно-открытая модель относительно проста и именно по этой причине получила широкое распространение в мире, особенно в тех странах, где недостаточно сформирована инф­раструктура финансового рынка и рынка ценных бумаг. Одна­ко и в таких развитых странах, как Великобритания, Франция, Испания, Италия, она тоже занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг.Безусловно, у каждой модели ипотеки есть свои плюсы и минусы. Главной особенностью американской схемы является передача кредита с баланса первичного кредитора на баланс кредитора вторичного, а соответственно, и перераспределение основных ипотечных рисков. Данную систему перераспределе­ния рисков и можно считать минусом американской модели, поскольку банк-кредитор из центральной фигуры рынка кре­дитования превращается в чисто операционное звено некоего очень большого «конвейера».Немецкая модель ипотеки более безопасна, т.к., по боль­шому счету, финансы находятся в замкнутой системе. При таком раскладе на вложенные средства не оказывает влияние ситуация на рынке финансовых услуг и жилья. К минусам такой схемы можно отнести то, что человека ограничивают в выборе недвижимости, и то, что собственником жилья можно стать толь­ко после полной выплаты его стоимости.Простота усеченно-открытой системы ипотечного кредито­вания оборачивается минусом в виде зависимости процентных ставок по кредитам от общего состояния кредитно-финансового рынка той или иной страны.Вполне вероятно, что под влиянием мирового финансово­го кризиса модели ипотеки претерпят некоторые изменения. Хотя самые простые действия в этом направлении банками уже предприняты — условия по предоставлению ипотечных кредитов во всех странах изменились, а требования к заемщикам стали более жесткими.

Если оценивать систему ипотечного кредита в целом, можно выделить следующие ее преимущества:

● возможность сразу жить в новой квартире, доме;

● жилье сразу становится собственностью, в нем можно зарегистрироваться;

● безопасность обеспечивается договорами страхования;

● заемщику предоставляется имущественный налоговый вычет;

● длительный срок кредитования делает платежи не слиш­ком большими;

● в некоторых районах существует социальная ипотека.

Недостатками ипотеки можно назвать:

● переплата за квартиру может достигать 100% и более (ежегодные суммы обязательного страхования, услуги оценоч­ных компаний, нотариуса, плата банку за рассмотрения заявки, сбор за ведение ссудного счета и т.д.);

● много требований ипотечных банков к заемщику (под­тверждение доходов, наличие регистрации и гражданства, по­ручители, определенный стаж работы на одном месте и т.п.);

И все же преимущества ипотечного кредитования позво­лили данному сектору рынка активно развиваться вплоть до сентября 2008 года.Так, по данным министерства регионального развития РФ общий объем выданных ипотечных кредитов в 2006 г. более чем в 2 раза превысил целевой индикатор. В 2007 г. целевой пока­затель объема выданных ипотечных жилищных кредитов соста­вил 250 млрд руб. По данным Центрального банка Российской Федерации общий объем ипотечных жилищных кредитов на 4% превысил показатель объема ипотечных кредитов, выданных в 2006 г. Средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту со­ставила 14% — в рублях и 11% — в валюте.По данным Центрального Банка по объему выданных ипо­течных жилищных кредитов по федеральным округам лидиру­ет Центральный федеральный округ, Сибирский федеральный округ и Приволжский федеральный округ. По субъектам Рос­сийской Федерации — Москва, Тюменская область и Санкт-Пе­тербург. Наименьший объем выданных ипотечных жилищных кредитов в Республике Адыгея, Карачаево-Черкесской Респуб­лике и Республике Алтай.Исторически короткий срок развития рыночных отношений в экономике России привел к тому, что ипотека из области зако­нодательного процесса и исследования зарубежного и дорево­люционного российского опыта вступила в последние годы в ста­дию практического развития. Накопленный опыт мониторинга и анализа ситуации с ипотекой, проведенное в 2003–2006 гг. ком­плексное исследование деятельности агентства недвижимости позволяет выявить определенные закономерности и особеннос­ти процесса в современных условиях России. Исследование по­казало, что с 2000 г. в Москве рынок ипотечных сделок прошел три стадии: старт и взлет (до 2 квартала 2005 г.), стабилизация (до 2 квартала 2006 г.), новый рост (с 3 квартала).Ситуация на рынке ипотеки в 2001–2005 гг. характеризо­валась бурным ростом объемов ипотечных операций. Так, по данным Ассоциации российских банков, в 2001 г. в России было выдано ипотечных кредитов на $56 млн, в 2002 — $260 млн, в 2003 — около $500 млн, в 2004 — $1 млрд, в 2005 — $2,6 млрд, в 2006 г. — порядка $6 млрд [8].Наступивший в сентябре 2008 г. мировой финансовый кри­зис в первую очередь ударил по ипотеке. Многие банки свернули свои ипотечные программы, те которые продолжают работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ (уве­личены ставки и размеры первоначального взноса, ужесточе­ны требования к заемщику, в основном кредитуются объекты только вторичного рынка и т.д.). Обнадеживает, что государство намерено поддержать ипотечные банки. В планах создание внутреннего рынка рефинансирования ипотечных займов, что даст возможность банкам разрешить кризис ликвидности и возможно, приведет к возрождению ипотеки как инструмента решения жилищных проблем.Аналитики не берутся давать точные прогнозы о влиянии нынешнего финансового кризиса на Российский рынок недви­жимости в целом и Петербургский в частности, и расходятся в оценках того, когда именно ситуация на финансовых рынках приведет к изменениям в жилищной сфере. По мнению ана­литиков финансовый кризис спровоцирует сложности с рефи­нансированием ипотечных программ, т.к. здесь использовались западные финансовые ресурсы, которые сейчас практически недоступны. Это вызовет значительное снижение темпов рос­та ипотеки.От глобальных катаклизмов отечественную ипотеку спас­ла только «недоразвитость». Объем отечественной и амери­канской ипотеки нельзя сопоставить: на конец 2008 г. объем ипотечных кредитов в России составил всего 2% от ВВП, а в США — более 50%.Многие банки вследствие кризиса пытаются минимизиро­вать свои риски путем увеличения размера первоначального взноса заемщика с 10 до 20%. Раньше в подтверждение источни­ка дохода принимались различные источники, теперь же только справки по форме 2 НДФЛ о «белой» заработной плате, причем зарплата поручителей не должна уступать зарплате заемщика. Так же предпочтение отдается молодым и здоровым, т.е. лояль­ная политика банков сменилась на жесткий контроль.Грандиозные планы государства на ипотечное кредитование не выдержали столкновения с грубой действительностью кри­зиса. По данным ЦБ, за январь 2009 г. выдано 6110 кредитов в рублях, 2867 ипотечных рублевых кредитов. По данным на 1 фев­раля 2009 г. количество выданных кредитов в валюте неуклонно стремится к нулю: оформлено 167 кредитов, с использованием ипотеки 152. Долги по раннее выданным жилищным кредитам все время увеличиваются: на 1 января 2009 г. размер просро­ченной задолженности по ипотеке в рублях составил 6,73 млрд руб. (по сравнению с 819 млн руб. на 1 января 2008 г.), т.е. за год просроченная задолженность по рублевым кредитам выросла в восемь раз. За январь долги увеличились еще на 0,54 млрд руб. — до 7,27 млрд руб. Размер просроченной задолженности по кредитам в иностранной валюте на начало года составил 6,373 млрд руб. (годом ранее — 405 млн рублей). На 1 января 2009 г. долги выросли еще на 1,5 млрд руб. — до 7,89 млрд руб. Итого — по сравнению с началом 2008 г. — просроченная задол­женность выросла в 19 раз.Сегодня многие заемщики в связи с уменьшением доходов или полной их потерей (сокращением на работе) не могут гасить ипотечный кредит согласно графика. Еще сильнее пострадали заемщики, которые взяли кредит в иностранной валюте с фик­сированной ставкой или с плавающей ставкой в рублях: сумма ежемесячных платежей выросла почти в два раза.Существуют два варианта помощи заемщикам: банковские программы и государственная помощь. Крупные банки разрабо­тали для ипотечных клиентов программы перехода с валютной ипотеки на рублевую, с плавающей ставки на фиксированную. В индивидуальном порядке банки готовы предоставить отсроч­ку по ипотечным платежам хорошему клиенту, попавшему в сложную финансовую ситуацию. Банки готовы определить но­вую сумму, которую заемщик мог бы платить с учетом текущего годового дохода, т.е. продлить срок кредита или предоставить рассрочку по погашению основного долга, получая какое–то время только проценты по кредиту.Рефинансирование ипотеки в другом банке на более прием­лемых условиях. Условия перекредитования ипотеки довольно жесткие, но для кого–то они могут оказаться «спасательным кругом».Для оказания государственной помощи существует Агентс­тво по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое представлено практически во всех регионах нашей страны своими региональными операторами. Дополнительно в 2009 г. создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

Их помощью можно воспользоваться, если выполнены сле­дующие условия:

— заемщик должен быть гражданином РФ;

— заемщик и члены его семьи должны быть зарегистриро­ваны в квартире (доме), приобретенной на средства ипотечного кредита — это жилье для них должно быть единственным;

— доход заемщика и его семьи за вычетом ежемесячного платежа по ипотечному кредиту и других обязательных платежей составляет величину меньше суммы двух прожиточных мини­мумов на каждого члена семьи заемщика;

— снижение дохода заемщика произошло в результате увольнения, либо существенного (более чем на 50%) изменения условий оплаты труда (в том числе по причине введения режи­ма неполного рабочего времени или оформления отпуска без сохранения содержания);

— у заемщика (созаемщика) отсутствуют сбережения и недвижимое имущество, достаточные для исполнения обяза­тельств по ипотечному кредиту;

— до момента снижения дохода заемщик не допускал про­срочки платежей по кредиту сроком более 90 календарных дней.

АИЖК выдвигает ряд требований к ипотечному жилью:

Общая площадь жилого помещения составляет:

— для одиноко проживающих — не более 50 кв.м в городе, не более 70 кв. м в сельской местности;

— для двух человек — не более 35 кв.м. на человека в городе, не более 60 кв.м на человека в сельской местности;

— для трех человек и более — не более 30 кв.м. на человека в городе, не более 50 кв.м. на человека в сельской местности.

— стоимость 1 кв.м жилья (по оценке независимого оцен­щика) не должна превышать более чем на 50% среднюю ры­ночную стоимость, определенную Росстатом для каждого субъекта РФ.

Так же есть требование к ипотечному договору, который может быть реструктуризирован АИЖК:

— ипотечный кредит был оформлен до 1 декабря 2008 года;

— целью предоставления ипотечного кредита являлось при­обретение (строительство) жилья или погашение ранее взятого ипотечного кредита;

— первоначальный взнос при оформлении ипотеки состав­лял не менее 30% стоимости;

— срок кредитования (на момент обращения за реструкту­ризацией) должен быть в интервале от 2 до 30 лет;

— остаток основного долга на дату обращения заемщика за реструктуризацией составляет не менее 200 тыс. руб.;

— необходимо наличие действующего договора ипотечно­го страхования.

Реструктуризация ипотечного кредита с участием АИЖК предполагает изменение графика ежемесячных платежей для заемщика, это позволит ему производить обслуживание ипотеч­ного кредита, исходя из текущей платежеспособности. Таким образом, в течение льготного периода (максимум 12 месяцев) заемщик вправе вносить в счет погашения кредита посильные для себя платежи. По окончании льготного периода возможно два варианта расчета с кредитором:

— увеличение срока кредитования;

— увеличение размера ежемесячных платежей.

Реструктуризация так же предусматривает изменение ва­люты, процентной ставки и освобождение от уплаты штрафных санкций.Однако реструктуризация не прощает долг заемщику, не освобождает заемщика от обязательств по страхованию, не освобождает его от внесения ежемесячных платежей.Заемщик может воспользоваться процедурой реструктури­зация только однажды.Одной из приоритетных задач ипотечного кредитования является привлечение ипотечных денежных средств в область первичного строительства. Ипотека остается важным факто­ром в формировании структуры рынка жилья. Если несколь­ко лет назад был очевиден недостаток денежных средств на рынке недвижимости при избыточном предложении объектов, то в настоящее время положение на рынке существенно изме­нилось. На рынок пришли ипотечные деньги, в результате чего спрос на недвижимость возрос. Активное развитие ипотечного кредитования, безусловно, оказывает влияние на рост цен на жилье: доступность ипотеки провоцирует спрос на квартиры, за которым не может угнаться предложение.Развитие ипотечного кредитования действительно явля­ется одним из факторов повышения цен на квартиры. Начало активного продвижения банками программ ипотечного креди­тования в 2006 г. привело к значительному увеличению спроса на наиболее ликвидные и доступные по цене однокомнатные квартиры в готовых домах (кредиты на долевое строительство почти не предлагались). Разумеется, достаточного количества предложения таких квартир не было, и цены на них начали резко расти, подтянув за собой весь рынок жилья.Но развитие ипотечного кредитования — не единственный и далеко не самый важный фактор роста цен. Гораздо больше на это влияют сложности с оформлением новых строительных площадок, рост цен на стройматериалы (цемент), повышение активности крупных частных инвесторов, скупающих строящи­еся квартиры на начальных этапах строительства и сами спе­кулятивные настроения на рынке. Ипотека дает вливание новых денег на рынок недвижимости не более 5%. Это не тот объем, который бы повлиял на резкий скачок цен.Вывод: ипотечное кредитование оказывает положительное влияние на рынок недвижимости в РФ. Но, несмотря на ряд новов­ведений, защищающих права кредиторов, для дальнейшего рос­та ипотечного рынка необходимо справиться с рядом проблем:

— недостаточностью правового обеспечения ипотеки;

— относительно низким уровнем доходов подавляющего большинства россиян. Лишь небольшой группе россиян выгоден ипотечный кредит, т.к. «богатым» россиянам ипотека для покупки недвижимости не требуется, а существенной группе «бедных» россиян, она не по средствам и лишь небольшая прослойка среднего класса может и хочет воспользоваться ипотечным кредитованием;

— отсутствием эффективного рынка ипотечных ценных бумаг;

— отсутствием единого кадастра объектов недвижимости;

— ростом цен на недвижимость.

Между тем, ипотечный рынок в России имеет значитель­ный потенциал. Для стабильного развития ипотечного рынка, по крайней мере, на послекризисном этапе необходимо госу­дарственное регулирование, которое предоставит возможность корректировать ситуацию при тех или иных макроэкономичес­ких изменениях