Ипотечные кредиты: понятие, этапы, основные документы, необходимые для выдачи кредита. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в РФ

Ипотечный кредит – это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Организация деятельности коммерческого банка при осуществлении долгосрочного жилищного кредитования осуществляется, согласно существующему законодательству РФ. Коммерческие банки самостоятельно определяют свою кредитную политику: виды предоставляемых кредитов, их направление, структуру кредитного портфеля, методику анализа проектов, платежеспособности и кредитоспособности заемщиков, требования к обеспечению кредита и т.п. Приступая к долгосрочному жилищному кредитованию граждан, банк определяет цели предоставления кредитов, круг потенциальных клиентов и источники средств для кредитных операций.

Жилищные ипотечные кредиты предоставляются на следующие цели:

- Приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

- На строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей).

- Строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

Источники средств для долгосрочного жилищного кредитования зависят от статуса кредитной организации, предоставляющей кредит. Депозитные банки, работающие на первичном рынке ипотечных кредитов, осуществляют кредитные операции за счет средств, находящихся на расчетных, текущих и депозитных счетах юридических и физических лиц; специальных жилищных накопительных счетах, а также за счет заемных средств на рынке межбанковских кредитов. Ипотечные компании, специализирующиеся на предоставлении и обслуживании ипотечных кредитов, привлекают средства за счет продажи кредитов на вторичном рынке и от выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Процесс предоставления ипотечного кредита состоит из шести основных этапов.

Этап 1 Предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит.

На данном этапе проводится собеседование с потенциальным заемщиком, в ходе которого решаются следующие задачи.

1. Определяется круг клиентов, которые с точки зрения банка могут быть квалифицированы как потенциальные заемщики, доходы которых позволяют им претендовать на жилищный ипотечный кредит и они имеют намерения приобрести в собственность жилье.

2. Клиенты получают необходимую информацию относительно порядка и условий предоставления банком жилищных ипотечных кредитов, включая:

- требования банка к платеже- и кредитоспособности заемщика к обеспечению кредита, к предмету залога, к оценке залогового имущества, к страхованию;

- список документов;

- порядок заключения кредитного договора и договора купли-продажи и ипотеки квартиры, в том числе порядок совершения всех действий, связанной с обязательной государственной регистрацией сделок по залогу недвижимости, необходимости нотариального удостоверения отдельных документов; порядок и сроки предоставления и погашения кредита, права и обязанности банка-кредитора и клиента-заемщика и т.п.

3. Проводится предварительный расчет максимально допустимой суммы кредита, ежемесячных платежей клиента в счет погашения кредита и процентов по нему, примерной суммы собственных денежных средств, которыми должен располагать заемщик.

Предварительная квалификация не предполагает обязательного одобрения кредита.

Этап 2 Сбор и подтверждение полученной информации.

Клиент, прошедший процедуру предварительной квалификации, получает список документов, которые он должен предоставить в банк для подтверждения информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита на условиях, приемлемых для банка. Для подтверждения полученной от клиента информации банк направляет:

- запрос по месту работы заемщика для подтверждения информации о его доходах по месту работы;

- запрос в другие кредитные учреждения, указанные заемщиком, для подтверждения информации о его вкладах и об исполнении обязательств по полученным (возвращенным и текущим) кредитам.

Этап 3. Проведение оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (Андеррайтинг заемщика).

Данный этап считается основным. На нем проводится анализ собранной и документально подтвержденной информации, который включает в себя:

- оценку платежеспособности потенциального заемщика (на основе анализа его доходов и расходов). Отношение ежемесячного платежа заемщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу не может превышать 40 %, а отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заемщика ( за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу не может превышать 60 %;

- оценку кредитоспособности заемщика (на основе анализа его кредитной истории);

- оценку достаточности собственных денежных средств (и источник формирования), которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплату всех других необходимых расходов, которые включают в себя: банковский сбор за подачу заявления на кредит, комиссионные риэлторской фирме (если это необходимо), плату за оценку стоимости предмета залога, сбор за получение справки об отсутствии залога (КМЖ), сбор за нотариальное удостоверение договора ипотеки, сбор за государственную регистрацию договора ипотеки квартиры, страховые сборы и другие расходы.

До принятия решения о возможности предоставления кредита на приобретение определенной квартиры банк должен убедиться, что приобретаемое за счет кредитных средств жилое помещение соответствует требованиям по обеспечению кредита. Банк проверяет законность (юридическую чистоту) права собственности на предмет залога, его физическое состояние, его стоимость.

Только при выполнении всех этих условий может быть принято решение о предоставлении ипотечного кредита.

Эксперт по андеррайтингу должен документировать свои рекомендации кредитному комитету по одобрению или отказу в выдаче ипотечного жилищного кредита.

При положительном решении рассчитывается максимально допустимая сумма кредита.

Сумма кредита = П * (1-(1+i)^(-(n-2)))/i,

где

n – число платежных периодов (месяцев при ежемесячном погашении);

i – процентная ставка за соответствующий период (в месяц)

П – максимально допустимая сумма ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту, включающего платежи по основному долгу и процентов.

Этап 4. Принятие решения кредитным комитетом о предоставлении кредита.

Кредитный комитет изучает кредитное дело потенциального клиента, заключение юриста о приемлемости предмета залога; заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, выносит решение: кредит выдать, выдать при условии, отказать.

Этап 5. Заключение кредитной сделки.

Заключение кредитной сделки включает в себя три основных момента.

1. Заключение кредитного договора (с июля 2007 года в договоре на получение кредита банки должны указывать эффективную процентную ставку по кредиту, т.е. суммарный процент с учетом всех платежей по кредиту) и договора залога.
2. Государственная регистрация договора залога. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. День совершения данной регистрационной записи считается датой государственной регистрации ипотеки.
3. Заключение договоров страхования. В соответствии с принятой в июле 2006 года поправкой в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» обязательным теперь признается только страхование квартиры от повреждения или уничтожения, однако большинство банков сохранило требование страховать жизнь и утрату трудоспособности заемщика.

Этап 6. Обслуживание ипотечного кредита.

В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечением по кредиту.

Обслуживание ипотечного кредита банком, включает в себя:

- сбор ежемесячных платежей по кредиту и страховке (списание со счета, вычет из зарплаты, платеж наличными);

- составление графика ежемесячных платежей для заемщика (на весь срок кредита, ежегодно, при изменении условий);

- ведение отчетности по выданным кредитам (остаток основного долга, погашение основного долга и %);

- оформление досрочных платежей в погашение кредита (полный или частичный досрочный платеж, пересчет графика, штраф);

- создание резервов по кредитам (1-2 группа риска);

- работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита, взыскание непогашенного в срок кредита).

Таким образом, операции в области ипотечного кредита требуют от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний. Поэтому для успешной деятельности в области ипотечного жилищного кредитования в банках создаются соответствующие структурные подразделения, проводится постоянное повышение квалификации работников банка.

Список предоставляемых заемщиком документов:

1. Заявление-анкета

2. Паспорт Заемщика/Созаемщиков, Поручителей (ксерокопия всех страниц, включая пустые)

3. Документы, подтверждающие величину доходов и размер удержаний Заемщика/Созаемщиков и Поручителей за последние 6 месяцев (по форме банка)

В расчет платежеспособности заемщика/Созаемщиков дополнительно к его доходу по основному месту работы при условии подтверждения указанных доходов и произведенных удержаний соответствующей справкой могут приняты следующие виды доходов:

Ø Доходы, получаемые по другим местам работы, если трудовой договор заключен на срок свыше 1 года

Ø Доходы, получаемые от занятия частной практикой, либо от иных источников, разрешенных законодательством

Ø Доходы супруги (а) Заемщика

Ø Пенсия, досрочно назначенная по старости или за выслугу лет и получаемую Заемщиком/Созаемщиком не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством, на период до достижения им пенсионного возраста.

4. Документы в зависимости от цели кредита:

Приобретение Объекта недвижимости:

~ документы, подтверждающие стоимость объекта недвижимости (проект договора купли-продажи; предварительный договор купли-продажи; договор купли-продажи и т.п.)

~ свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости;

~ документ, являющийся основанием возникновения права собственности продавца (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о приватизации).

Строительство объекта недвижимости по договорам инвестирования строительства, уступки права требования и т.п.:

~ документы, идентифицирующие объект недвижимости, подтверждающие его стоимость и предусматривающие порядок вступления Заемщика/Созаемщиков в права собственности на объект недвижимости;

~ документы, подтверждающие права застройщика на строительство объектов недвижимости (разрешение на строительство, проектную декларацию, документы о государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства и т.п.) – копии, заверенные застройщиком;

~ документы, подтверждающие право инвестора на реализацию объекта недвижимости – копии, заверенные инвестором.

Индивидуальное строительство объекта недвижимости:

~ согласованная в установленном порядке проектно-сметная документация;

~ разрешение на строительство;

~ иные разрешения, предусмотренные законодательством;

~ документы о государственной регистрации права собственности (права аренды) на земельный участок, на котором будет вестись (ведется) строительство жилого дома, дачи, садового дома, гаража и других строений потребительского назначения;

~ договор о проведении строительных работ, либо другой договор, заключенный со строительной организацией или иным лицом, осуществляющим строительство;

Реконструкция объекта недвижимости:

~ проектно-сметная документация;

~ договор о проведении работ по реконструкции с указанием их стоимости (предъявляется при наличии);

~ документы о государственной регистрации права собственности (права аренды) на земельный участок, на котором будет вестись (ведется) реконструкция жилого дома, дачи, садового дома, гаража и других строений потребительского назначения;

~ разрешение на проведение реконструкции (предъявляется при наличии).

5. Документ, подтверждающий наличие или уплату собственных средств заемщика в размере не менее 10% от стоимости объекта недвижимости:

- расписка от продавца,

Проблемы и перспективы

1. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

К настоящему времени в жилом фонде России сохраняется значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами, из которых около 1,3% размещены в ветхих и аварийных домах, а также индивидуальные частные дома. При этом основная часть вновь вводимого жилья сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших.

В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а, следовательно, и объема производства.

2. Внедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:

• постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья;

•оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;

•сохранить и расширить рабочие места;

• повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.

3. Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.

Успех конкретной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов.

5. В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях

Организация управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.

Одна из основных причин низкого уровня развития ипотечного кредитования заключается в недостатках законодательного регулирования отношений на ипотечном рынке. Для того, чтобы этот сектор рыночной экономики развивался успешно, необходимо создание со стороны Правительства РФ и Центрального банка РФ соответствующих финансовых условий и стимулов к активной деятельности по ипотечному кредитованию.

Первоочередной задачей на сегодняшний день является приведение федеральных законов и иных нормативных правовых актов в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости) и друг с другом, а также их оперативное обновление с учетом изменяющейся экономической ситуации.

Основными барьерами на пути широкого распространения ипотеки в Новгородской области являются низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья, высокие ставки за кредит. Банки будут иметь возможность снизить ставки по кредитам, если смогут привлекать денежные средства под более низкий процент. Недавно произошло снижение процентной ставки по кредитам и для горожан и для селян, ожидается и дальнейшее снижение.

Попытки сделать жилье более доступным предпринимались в прошлом году и будут предприняты в будущем. Но все-таки главной преградой граждан на пути к приобретению доступного для них жилья является недостаточность его строительства в Новгородской области и постоянно возрастающая стоимость. Основными причинами роста удорожания стоимости жилья в регионе являются: монополизм поставщиков основной строительной продукции ввозимой из-за пределов области в связи с отсутствием таковой на ее территории (металл, цемент и др), отсутвие в местных бюджетах средств на создание инженерной инфраструктуры, высокие кредитные ставки банков.

Также немаловажным препятствием при получении кредита служит величина первоначального взноса, который заемщик, при покупке жиля в кредит должен сначала выложить из собственного кармана, на сегодняшний день это в среднем 10% от стоимости жилья. Над снижением этой суммы сейчас работают страховые компании, разрабатывая схему замещения большей части первоначального взноса особым видом страхования.

Получение кредита влечет за собой дополнительные расходы заемщика. Дополнительные сборы банка могут составлять довольно существенную часть расходов на приобретение жилья, в среднем это (при максимально длинных сроках – 3000-5000 руб.).

Следующая проблема – сбор документов. Опыт Новгородских банков на рынке ипотеки пока не велик, потому и система выдачи кредитов еще не доведена до «автоматизма», и заявки зачастую рассматриваются дольше обещанного.

Также самым хлопотным этапом для заемщика является поиск квартиры. Необходимо выбрать риэлтора, который понимает, что имеет дело с ипотекой. Часто предлагаемое агентством жилье не отвечает всем требованиям заемщика.

Еще одним сложным для заемщика вопросом является ипотечное страхование. Стоит страховой пакет на случай утраты трудоспособности и повреждений жилья недешево – в среднем 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%.И в первую очередь это защита для банка, выдавшего кредит.

Система ипотечного кредитования в Новгородской области и в целом по Росси находится в стадии становления, и существующие сегодня модели можно определить как переходные.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.