Тема 7. Сравнительный подход к оценке стоимости бизнеса
Вопросы к осуждению:
1. Общая характеристика сравнительного подхода. Методы и приемы сравнительного подхода, преимущества и недостатки, условия применения.
2. Выбор предприятий (бизнес-линий) для сравнения. Подготовка списка предприятий-аналогов.
3. Критерии отбора предприятий-аналогов: масштабы и направление бизнеса, структура капитала и сходство базовых финансовых индикаторов, схожесть производственной и финансовой стратегии и фаз экономического развития.
4. Сравнительный финансовый анализ предприятий-аналогов.
5. Обоснование и алгоритм методики расчетов ценовых мультипликаторов. Характеристика важнейших ценовых мультипликаторов: цена бизнеса/ прибыль на акцию, цена/денежный поток, цена/дивидендные выплаты, цена/объем реализации, цена/балансовая стоимость.
6. Принципы использования ретроспективных данных.
7. Определение стоимости оцениваемого предприятия (бизнеса).
Задание для самостоятельной работы
1. Выпишите основные условия применения для каждого из следующих методов:
a) Метод компании-аналога.
b) Метод сделок.
c) Метод отраслевых коэффициентов.
2. Перечислите основные виды интервальных и моментных мультипликаторов.
Тема 8. Имущественный (затратный) подход к оценке бизнеса — метод накопления активов. Оценка ликвидационной стоимости
Вопросы к осуждению:
1. Экономическое содержание метода.
2. Рыночная стоимость предприятия как разность рыночной стоимости его активов и обязательств. Содержание метода накопления активов. Метод «избыточных прибылей»..
3. Оценка земельных участков. Особенности и виды оценки сельскохозяйственных и иных земель. Оценка сельскохозяйственных земель для целей налогообложения. Связь рыночной стоимости земельного участка с его местоположением, качественными и количественными характеристиками.
4. Оценка нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности. Понятие нематериальных активов и интеллектуальной собственности.
5. Методы оценки стоимости нематериальных активов: освобождение от роялти, выигрыш в себестоимости, стоимость воссоздания, стоимость приобретения. Понятие «гуд вилла» предприятия и особенности его оценки способом избыточных прибылей.
6. Оценка машин и оборудования. Определение восстановительной стоимости машин и оборудования. Расчет износа.
7. Доходный и сравнительный подходы. Оценка арендных прав машин и оборудования, включая лизинговые права.
8. Оценка прочих активов предприятия. Оценка товарно-материальных запасов. Товарно-материальные запасы и их классификация.
9. Оценка дебиторской задолженности. Классификация и особенности учета дебиторской задолженности. Приемы дисконтирования и иные способы оценки реальной стоимости дебиторской задолженности.
10. Оценка финансовых вложений (финансовых активов). Финансовые активы и их классификация. Информационная база оценки и ее поддержание.
11. Оценка обязательств. Виды обязательств и оценка текущей их стоимости. Стоимость кредиторской задолженности, долгосрочных и краткосрочных займов и банковских ссуд, собственного капитала. Стоимость капитала предприятия.
12. Итоговое заключение об оценке рыночной стоимости предприятия (бизнес-линии) методом чистых активов.
13. Экономическое содержание метода ликвидационной стоимости. Понятие ликвидационной стоимости. Виды ликвидационной стоимости: плановая и ускоренная. Расчет ликвидационной стоимости объекта.
Задание для самостоятельной работы
1. Выпишите определение затратного подхода, которое дается в федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Составьте схему «Перечень методов в составе затратного подхода».
3. Сформулируйте достоинства и недостатки метода чистых активов.
Тест:
Задание 1. Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка:
а)местоположение;
б)плодородие почвы;
в) величина доходов населения;
г) инженерно-геологические характеристики земли;
д)все факторы оказывают существенное воздействие.
Задание 2. Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов необходимы для следующих целей:
а)создания земельного кадастра;
б)формирования налогооблагаемой базы городских земель;
в)обоснования наиболее перспективных направлений застройки;
г)определения ставок арендной платы за муниципальные земли;
д)во всех вышеперечисленных случаях.
Задание 3. При проведении государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий:
расчетный рентный доход включает:
а) абсолютный рентный доход;
б) дифференциальный рентный доход;
в) монопольную ренту;
г) ренту по плодородию;
д) включает а) и б);
е) включает а), б), г).
Задание 4. При государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий расчетный:
рентный доход включает:
а) только абсолютную ренту;
б) только дифференциальную ренту;
в) только монопольную ренту;
г) включает б) и в);
д) все ответы неверны.
Задание 5. Основными признаками классификации земельного фонда являются:
а) деление земельного фонда по принципу назначения;
б) пригодность для производства сельскохозяйственной продукции;
в) содержание питательных веществ в верхнем слое земли.
Задание 6. Рыночную стоимость может превышать:
а) кадастровая стоимость;
б) ликвидационная стоимость;
и) инвестиционная стоимость.
Задание 7. К методам доходного подхода не относится:
а) метод капитализации доходов;
б) метод предполагаемого использования;
в) метод выделения.
Задание 8. Название коэффициента, с помощью которого регулярные ежегодные доходы пересчитываются в стоимость объекта?
а) безрисковая ставка;
б) коэффициент капитализации;
в) ставка дисконтирования.
Задание 9. Укажите верную формулу для расчета стоимости ЗУ методом капитализации дохода:
а) V = NOI / Ставка капитализации
б) V = NOI х Ставка капитализации
в) V = NOI / Ставка дисконтирования.
Задание 10. Капитализация земельной ренты используется для оценки:
а) земель поселений, застроенных жилыми постройками;
б) сельскохозяйственных земель;
в) земель под промышленными предприятиями.
Задание 11. К методам сравнительного подхода не относится:
а) метод распределения;
б) метод предполагаемого использования;
в) метод выделения.
Задание 12. При изъятии земельного участка, находящегося в собственности, для государственных или муниципальных нужд рассчитывается:
а) рыночная стоимость участка;
б) кадастровая стоимость участка;
в) инвестиционная стоимость участка;
г) ликвидационная стоимость участка.
Задание 13. Как рассчитывается величина страховой выплаты?
а) инвестиционная;
б) залоговая;
г) кадастровая;
д) все ответы неверны.
Задание 14. Каким методом рассчитывается коэффициент капитализации при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий:
а) по модели оценки капитальных активов;
б) по модели средневзвешенной стоимости капитала;
в) методом кумулятивного построения;
г) используется коэффициент из методики кадастровой оценки;
д) все ответы верны.
Задание 15. Из нижеперечисленных укажите метод, который основывается на экономическом
принципе замещения:
а) метод дисконтированных денежных потоков;
б) метод распределения;
в) метод капитализации дохода;
г) метод выделения;
д) все ответы неверны.
Задание 16. Преимущество сравнительного подхода заключается в том, что:
а) данный подход учитывает ожидаемые доходы;
б) данный подход может быть использован для оценки земельных участков под
общественными объектами, не имеющими аналогов;
в) данный подход основан на оценке остаточной стоимости застроенных земельных
участков;
г) данный подход не требует разносторонней рыночной информации;
д) данный подход учитывает соотношение реального спроса и предложения на конкретные объекты.
Задание 17. Согласно Конституции Российской Федерации, земельные отношения регулируются:
а) только федеральным законодательством;
б) только законодательством субъектов РФ;
в) только законодательными актами муниципальных образований;
г) совместно законодательными актами РФ и субъектов РФ;
д) совместно законодательными актами РФ, субъектов РФ и муниципальных
образований.
Задание 18. Иностранным юридическим лицам и гражданам не предоставляются в собственность земельные участки:
а) под промышленную застройку за чертой поселений;
б) сельскохозяйственные угодья;
в) под индивидуальную жилую застройку;
г) под застройку доходными объектами недвижимости;
д)предоставляются во всех указанных случаях.
Темы рефератов:
1. Учет инфляции при оценке эффективности инвестиций.
2. Управление инвестиционным проектом.
3. Формы государственного регулирования инвестиционной деятельности.
4. Роль и значение компьютерных технологий в процессе оценки эффективности инвестиционных проектов.
5. Современное состояние инвестиционной деятельности в России.
Тема 9. Оценка приносящей доход недвижимости. Экономическое содержание метода капитализации дохода
Вопросы к осуждению:
1. Основные этапы проведения расчетных процедур. Прогнозирование расчетного валового дохода.
2. Оценка возможных потерь от недостаточной загруженности производственных мощностей объекта и несвоевременной уплаты арендной платы. Калькуляция операционных расходов, связанных с содержанием недвижимости.
3. Метод дисконтированных денежных потоков. Экономическое содержание метода. Прогнозирование денежных потоков. Определение величины ставки дисконтирования.
4. Затратный подход. Экономическое содержание затратного метода. Понятие затрат и категория стоимости.
5. Метод сравнительного анализа продаж. Экономическое содержание метода. Необходимая информационная база о произведенных сделках и проверка их на достоверность.
6. Сегментирование рынка. Выбор объектов-аналогов. Единицы сравнения. Выведение значения рыночной стоимости недвижимости методом сравнительного анализа продаж.
7. Определение итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости по результатам использования доходного, затратного и сравнительного подходов.
Задание для самостоятельной работы
1. Средняя чистая прибыль предприятия, намеревающегося сделать инвестиции в расширение производства ранее освоенной продукции, составила в год в реальном выражении 380 000 руб. Остаточная балансовая стоимость активов фирмы равняется 1 530 000 руб. Первоначальная балансовая стоимость активов предприятия составила 2 300 000 руб. Какую учитывающую риски бизнеса ставку дисконта можно применить для дисконтирования доходов, ожидаемых от расширения производства?
2. Предприятие оценено методом накопления активов. Его обоснованная рыночная стоимость – 100 млн руб. На следующий день после получения этой оценки предприятие взяло кредит в 10 млн руб. На 8 млн руб. из средств кредита предприятие приобрело оборудование. Ставка процента по кредиту – 20% годовых. Уплата процентов – в конце каждого года. Погашение кредита – через 2 года. Как должна измениться оценка рыночной стоимости предприятия?
3. Владелец кафе предполагает в течение 6 лет получать ежегодный доход от аренды в сумме 600 тыс. руб. В конце шестого года кафе будет продано за 2500 тыс. руб., расходы по ликвидации составят 5% от продажной цены. Прогнозирование доходов от аренды имеет большую степень вероятности, чем возможность продажи объекта за указанную цену. Различия в уровне риска определяют выбранные аналитиком ставки дисконтирования для дохода от аренды и продажи: 8% и 20% соответственно.
Темы рефератов:
1. Оценка НМА с учетом специфики их идентификации при распределении цены сделки по МСФО.
2. Оценка стоимости коммерческой недвижимости в условиях нестабильного рынка: проблемы и пути их решения.
3. Оценка стоимости проектов девелопмента в условиях современного российского рынка.
4. Применение оценочных технологий для целей налогообложения в Российской Федерации.
5. Развитие венчурного финансирования.
Вопросы для подготовки к зачету для студентов очной формы обучения
1. Управление деятельностью предприятия: необходимость, цель, методы. Необходимость управления стоимостью компании.
2. Содержание понятия стоимости, виды стоимости.
3. Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в РФ.
4. Роль и значение оценки бизнеса в системе ценностно-ориентированного менеджмента.
5. Основные процедуры оценки стоимости предприятия.
6. Идентификация предприятия как важная часть справедливой оценки его стоимости.
7. Основные методы затратного подхода в оценке бизнеса.
8. Суть метода чистых активов затратного подхода и условия его применения.
9. Суть метода ликвидационной стоимости компании и условия применения.
10. Требования к подготовке бухгалтерского отчета на дату оценки для переоценки активов и обязательств компании.
11. Особенности оценки материальных активов компании в рамках применения затратного подхода к оценке бизнеса.
12. Особенности оценки нематериальных активов компании в рамках применения затратного подхода к оценке бизнеса.
13. Особенности оценки финансовых активов компании в рамках применения затратного подхода к оценке бизнеса.
14. Особенности оценки обязательств компании в рамках применения затратного подхода к оценке бизнеса.
15. Условия применения и ключевые методы сравнительного подхода в оценке бизнеса. Процесс оценки бизнеса с применением сравнительного подхода.
16. Особенности метода рынка капитала и условия его применения для оценки стоимости компании.
17. Особенности метода сделок и условия его применения для оценки стоимости компании.
18. Особенности метода отраслевых мультипликаторов и условия его применения для оценки стоимости компании.
19. Требования к подготовке бухгалтерского отчета и отчета о прибылях и убытках на дату оценки для проведения сравнений. Требования к выбору компаний – аналогов.
20. Методы доходного подхода в оценке бизнеса.
21. Метод дисконтирования дохода и условия его применения при оценке стоимости бизнеса.
22. Метод капитализации дохода и условия его применения при оценке стоимости бизнеса.
23. Денежный поток: виды, способы расчета. Выбор модели денежного потока для оценки стоимости бизнеса.
24. Методы прогнозирования будущих доходов. Суть поэлементного, целостного, регрессионного методов. Необходимость комплексной оценки всех параметров будущей деятельности компании.
25. Оценка рисков компании.
26. Влияние рыночной деятельности компании на создаваемую стоимость.
27. Определение инвестиционных приоритетов компании.
28. Формирование продуктовой политики компании.
29. Разработка ценовой политики.
30. Система распределения продукции, сбыт.
31. Система индикаторов рыночной деятельности компании.
32. Влияние операционной деятельности компании на создаваемую стоимость.
33. Управление оборотными активами и оборотным капиталом в контексте управления стоимостью компании.
34. Расчет длительности финансового и операционного циклов, разработка политики финансирования оборотного капитала.
35. Политика управления расходами компании, ее влияние на стоимость предприятия.
36. Влияние финансовой деятельности компании на создаваемую стоимость.
37. Источники финансирования компании, понятие собственного и инвестированного капитала.
38. Факторы, определяющие структуру капитала. Стоимость капитала. Эффект финансового рычага.
39. Влияние инвестиционной деятельности компании на создаваемую стоимость.
40. Влияние политики управления внеоборотными активами на стоимость бизнеса.
41. Взаимосвязь инноваций и стоимости бизнеса.
42. Оценка инвестиционной привлекательности компании на основе показателей инвестиционного анализа.
43. Системы управления стоимостью компании, их составляющие и классификация.
44. Система экономической добавленной стоимости (Economic value added, EVA). Основные показатели и принципы управления компанией в системе EVA.
45. Система добавленной стоимости акционерного капитала (Shareholder value added, SVA), принципы анализа, основные показатели, особенности.
46. Принципы построения системы доходности инвестиций на основе потока денежных средств (Cash flow return on investments, CFROI)
47. Разработка показателей стоимости компании для оперативного управления в компаниях.
Вопросы для подготовки к зачету для студентов заочной формы обучения
1. В каких целях осуществляется оценка бизнеса?
2. В чем заключаются принципы оценки бизнеса?
3. Какая информация необходима для оценки бизнеса?
4. Что такое трансформация бухгалтерской отчетности?
5. Что такое нормализация бухгалтерской отчетности?
6. Какие виды (стандарты) стоимости различают в оценке бизнеса?
7. Перечислить основные этапы процесса оценки?
8. Может ли балансовая стоимость выступать в качестве одного из стандартов стоимостей в оценке бизнеса?
9. Какие финансовые показатели влияют на оценочную стоимость?
10.Какие подходы используются в оценке бизнеса?
11.Какие методы включаются в доходный подход?
12.Какие методы включаются в затратный подход?
13.Какие методы включаются в сравнительный подход?
14.Когда целесообразно применять метод капитализации?
15.Что такое ставка дисконта, и чем она отличается от ставки капитализации?
16.Когда целесообразно применять метод дисконтирования денежных доходов?
17.В чем заключается сущность модели оценки капитальных активов?
18.В чем заключается сущность метода капитализации?
19.В чем заключается сущность метода дисконтирования денежных доходов?
20.Факторы, влияющие на ставку дисконтирования?
21.Что такое «гудвил»?
22.Когда целесообразно применять метод накопления активов?
23.В каком случае рассчитывают ликвидационную стоимость?
24.В чем заключается сущность метода ликвидационной стоимости?
25.В чем заключается сущность метода накопления активов?
26.Что такое мультипликатор?
27.В чем основное отличие метода компаний-аналогов от метода сделок?
28.В чем заключается сущность методов сравнительного подхода?
Литература