Г. Безвозмездное пользование земельными участками. 1 страница
В соответствии со ст. 24 ЗК в безвозмездное пользование могут предоставляться земельные участки:
1) находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на условиях и в порядке, которые установлены ст. 39.10 ЗК, в том числе в виде служебного надела;
2) находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам или юридическим лицам на основании договора, в том числе в виде служебного надела.
Статья 39.10 ЗК определяет предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование.
Договор безвозмездного пользования земельным участком заключается гражданином и юридическим лицом с уполномоченным органом либо с организацией, которой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование.
Договор безвозмездного пользования земельным участком заключается в соответствии с ГК и ЗК.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование на установленный ЗК срок.
§ 3. Особенности совершения сделок с земельными участками
1. Форма и место совершения сделок с земельными участками
Форма договора, объектом которого является земельный участок, определяется гражданским законодательством. В соответствии с ныне действующим гражданским законодательством сделки, связанные с отчуждением земельных участков, могут быть совершены в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По желанию участников сделки договор может быть удостоверен нотариально. Исключение составляют договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением, которые в силу существующих требований закона подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от видов имущества, которое передается под выплату ренты. Таким образом, если объектом договора ренты является земельный участок, договор ренты должен быть нотариально удостоверен.
Несоблюдение установленной законом формы договора отчуждения земельного участка влечет его недействительность.
Договоры отчуждения земельных участков не подлежат обязательной государственной регистрации. Однако переход права собственности на недвижимость, в том числе на земельные участки, подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК). Таким образом, при купле-продаже (мене) земельных участков момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на участок. Право собственности у покупателя земельного участка возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.
Статьей 56 Основ ограничена территориальность нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом. Согласно содержащейся в ней норме удостоверение договоров об отчуждении земельных участков должно производиться по месту их нахождения.
2. Особенности отчуждения земельных участков
Особенности купли-продажи земельных участков установлены ст. 37 ЗК. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Указанные требования применяются также к договору мены.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Указанные требования применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.
Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом о госкадастре.
3. Основные требования к содержанию договоров
об отчуждении земельных участков
При удостоверении договоров об отчуждении земельных участков нотариусам необходимо учитывать общие требования, предъявляемые законодательством к совершению сделок, а также правила нотариального делопроизводства.
Какие документы на земельный участок могут быть приняты нотариусом в качестве правоустанавливающих либо правоподтверждающих?
При удостоверении сделок с земельными участками, как и с любым иным недвижимым имуществом, нотариус по правоустанавливающим (либо правоподтверждающим) документам проверяет принадлежность этого земельного участка собственнику. Ссылка на правоустанавливающие документы обязательна в договоре.
Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом о госрегистрации прав.
Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона о госрегистрации прав, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.
Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП выданные после введения в действие Федерального закона о госрегистрации прав до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следующие документы:
- свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России";
- государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей";
- свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".
Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона о госрегистрации прав, а при их отсутствии - выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.
Помимо правоустанавливающих документов, для оформления договора нотариусу должны быть также представлены документы о государственной регистрации объекта недвижимости, выданные органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также кадастровая карта (план) земельного участка.
Если участниками договора об отчуждении земельного участка являются физические лица, в тексте договора должны быть указаны полностью без сокращений их фамилия, имя, отчество, дата рождения, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания, реквизиты документов, удостоверяющих их личность, а в случае совершения сделки посредством представительства - основания представительства со ссылкой на соответствующие документы, подтверждающие полномочия представителей.
В отношении юридических лиц в договоре отчуждения недвижимого имущества следует отразить сведения об их правоспособности (общей, а при необходимости - и специальной), а также о полномочиях представителей юридического лица. В договорах указываются полное без сокращений наименование юридического лица, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения, а также полномочия представителей юридического лица.
В договоре должно содержаться краткое описание земельного участка с указанием его кадастрового номера и адреса (местонахождения) участка. В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющее однозначно определить объект на территории регистрационного округа. Площадь земельного участка указывается по правоустанавливающим документам либо фактическая по кадастровой карте (плану).
В соответствии с нормами земельного законодательства в договоре обязательно указание категории земель, на которых расположен отчуждаемый земельный участок, а также целевое назначение земельного участка.
При возмездном отчуждении доли в праве общей собственности на земельный участок (купля-продажа, мена) должны быть соблюдены требования гражданского законодательства о преимущественном праве сособственников на приобретение отчуждаемой доли в праве общей собственности. В соответствии со ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности одним из сособственников постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю в праве общей собственности постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на земельный участок в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Если собственниками отчуждаемого земельного участка являются несовершеннолетние, недееспособные либо ограниченно дееспособные граждане, сделки с земельными участками совершаются с соблюдением п. п. 2 и 3 ст. 37 ГК. Опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению земельного участка, принадлежащего подопечному, сдаче его в аренду и т.п. Сделки от имени указанных лиц, совершенные без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, ничтожны.
В соответствии со ст. 555 ГК договор продажи земельного участка должен предусматривать цену этого участка. Цена в договоре продажи земельного участка является одним из существенных его условий. При отсутствии в договоре согласованного в письменной форме условия о цене земельного участка договор о его продаже считается незаключенным. При этом не действуют общие правила об исполнении договора, при которых в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество.
В случаях, когда цена земельного участка установлена на единицу его площади или иного показателя ее размера, общая цена такого участка, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю земельного участка.
Порядок уплаты покупной цены определяется соглашением сторон. По желанию участников сделки сумма, причитающаяся к уплате, может быть передана продавцу до подписания договора либо после его подписания, а также до передачи земельного участка либо после его передачи. В случае, когда расчет за проданный земельный участок производится сторонами после передачи участка покупателю (продажа в кредит или в рассрочку), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи земельного участка покупателю и до его оплаты участок, проданный в кредит (в рассрочку), признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате объекта договора (п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК), т.е. возникает залог в силу закона.
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
При оформлении договора мены, объектом которого является земельный участок, также может быть предусмотрен размер денежной доплаты, производимой какой-либо из сторон за обмениваемое имущество. Порядок расчетов при этом аналогичен порядку расчетов при продаже земельных участков.
При удостоверении договора отчуждения земельного участка нотариусом должна быть истребована информация о наличии ограничений (обременений) прав собственника земельного участка. В тексте договора об отчуждении земельного участка должны содержаться сведения об имеющихся ограничениях (обременениях) земельного участка (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде и др.). При этом должны быть указаны содержание ограничения, срок его действия, названо лицо, в пользу которого ограничиваются права.
При ипотеке должны быть указаны дата ее возникновения, срок исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, сумма этого обязательства или данные о порядке и условиях определения этой суммы.
При записи о сервитуте указываются объект и условия сервитута, дата его начала и окончания (либо его продолжительность), сведения о физическом или юридическом лице или объекте, для которого установлено право ограниченного пользования, либо указание того, что сервитут является публичным.
В соответствии с п. 3 ст. 37 ЗК покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации определенного свойства вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Сведениями, которые, будучи скрытыми продавцом от покупателя, могут повлечь указанные последствия, являются:
- об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
- о разрешении на застройку данного земельного участка;
- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
- иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.
Подобные требования применяются также в случаях обмена земельного участка и передачи его в аренду.
При удостоверении договоров об отчуждении земельных участков следует учитывать предусмотренные земельным законодательством ограничения оборотоспособности земельных участков.
Исполнение договоров об отчуждении земельных участков производится на основании общих норм гражданского законодательства о передаче недвижимости приобретателю. В частности, исполнение договора купли-продажи земельных участков регулируется ст. 556 ГК. Передача проданного земельного участка продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом о передаче, подписанным обеими сторонами. Передаточный акт должен составляться в письменной форме. По желанию сторон подписи под передаточным актом могут быть засвидетельствованы нотариально.
В передаточном акте обычно указываются дата его составления, наименование сторон договора, сделана ссылка на договор, во исполнение которого передается земельный участок, фиксируется сам факт передачи участка, качество участка, возможные претензии к качеству, подписи сторон.
Передаточный акт может быть составлен сторонами непосредственно при подписании ими договора купли-продажи земельного участка, а также в любое время после его подписания.
Требования о необходимости составления передаточного акта или иного документа о передаче распространяются и на договор мены, предметом которого является земельный участок. В соответствии со ст. 585 ГК в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества под выплату ренты за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила о купле-продаже. Поэтому в случаях, когда земельный участок передается в собственность плательщика ренты за плату, исполнение договора также должно сопровождаться составлением передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче.
Стороны договора могут предусмотреть передачу земельного участка и без составления передаточного акта, о чем должно быть сделано особое указание в договоре.
Передача земельного участка в дар также может производиться без передаточного акта или иного документа о передаче.
В соответствии с абзацем вторым ч. 2 ст. 22.1 Основ при удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества. С учетом этого для удостоверения сделки нотариусу должна быть представлена справка о кадастровой стоимости отчуждаемого имущества; эта стоимость должна быть также указана в договоре.
4. Отчуждение земельного участка
с находящимися на нем строениями
Одним из основных принципов ныне действующего земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК).
До введения в действие ЗК допускалось разделение судьбы земельного участка и недвижимого имущества, расположенного на этом участке. Так, в случае, когда продавец являлся собственником земельного участка, на котором находилась отчуждаемая недвижимость, покупателю передавалось право собственности либо предоставлялось право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок было не определено, к покупателю переходило право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Иное правило действовало в случаях, когда продавец недвижимости (строения) не являлся собственником земельного участка. В этом случае к приобретателю переходили те же права на земельный участок, которые принадлежали самому продавцу. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, производилась без согласия собственника этого участка, если иное не противоречило условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретал право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В настоящее время разделение судьбы земельного участка и недвижимости, расположенной на этом участке, возможно только в установленных законом случаях, одним из которых является наследование.
Согласно ст. 35 ЗК при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК;
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
В случае отчуждения здания (сооружения) не с целым земельным участком, а только с частью этого участка перед оформлением договора по заявлению продавца следует произвести раздел земельного участка на два участка с составлением кадастрового плана на каждый из них. Соответствующие изменения должны быть внесены в ЕГРП.
При отчуждении здания (сооружения), расположенного на земельном участке, на который собственник здания (сооружения) обладает правом постоянного (бессрочного) пользования, отчуждение здания (сооружения) производится без земельного участка, поскольку права распоряжения земельным участком у его правообладателя не имеется.
Следует иметь в виду, что после регистрации перехода прав на недвижимость покупатель уже не может оформить право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, так как гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование после введения в действие ЗК не предоставляются. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность.
Если земельный участок, на котором расположено отчуждаемое здание (сооружение), принадлежал продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, объектом отчуждения он также являться не может. Объектом отчуждения в обоих названных случаях является только недвижимое имущество, расположенное на земельном участке.
Если отчуждаемое здание (сооружение) расположено на арендованном земельном участке, возможно несколько вариантов оформления договора.
Во-первых, продавцом недвижимости покупателю недвижимости могут быть переданы права и обязанности по договору аренды; согласно п. 5 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Во-вторых, продавцом недвижимости покупателю недвижимости земельный участок может быть передан в субаренду; согласно п. 6 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК.
И наконец, в-третьих, возможен вариант расторжения договора аренды по соглашению между арендатором (продавцом недвижимости) и арендодателем; собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
§ 4. Особенности оборота земельных участков
из земель сельскохозяйственного назначения
1. Общие положения
Понятие земель сельскохозяйственного назначения содержится в ст. 77 ЗК. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.
Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом об обороте земель.
Федеральный закон об обороте земель устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
Действие Федерального закона об обороте земель не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:
1) сохранение целевого использования земельных участков;
2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
3) преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;