Инвестиционная недвижимость

Классификация

Стандарт бухгалтерского учета № 40 «Инвестиционная недвижимость» с 2011 года вводит новую категорию активов: «инвестиционная недвижимость».

Стандарт определяет инвестиционную недвижимость как недвижимость предназначенную (собственником или арендатором по договору финансовой аренды) для получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала, или того и другого, но не для использования в производстве или поставках товаров или услуг, либо для административных целей, а также продажи в ходе обычной деятельности.

Стандарт акцентирует внимание на том, что инвестиционная недвижимость предназначена для получения арендной платы или доходов от прироста стоимости капитала, либо того и другого. Поэтому денежные потоки, генерируемые инвестиционной недвижимостью, как правило, не связанны с остальными активами организации. Это отличает инвестиционную недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем, учитываемой в соответствии с СБУ 16 «Основные средства».

Стандарт также приводит примеры того, какие объекты относятся к инвестиционной недвижимости, а какие нет. В частности согласно положениям стандарта к инвестиционной недвижимости могут быть отнесены:

а) земля, удерживаемая для получения выгод от прироста капитала в долгосрочной перспективе, а не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности.

б) земля, дальнейшее использование которой на данный момент не определено. (Если организация не приняла решение, будет ли она использовать землю в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что эта земля предназначена для прироста капитала).

в) здание, находящееся в собственности организации (или находящееся в распоряжении организации по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам текущей (операционной) аренды.

г) здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам текущей (операционной) аренды.

д) недвижимость, находящаяся в стадии сооружения или реконструкции с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости.

К активам, которые не являются инвестиционной недвижимостью и, соответственно, не входят в сферу применения настоящего Стандарта относятся:

а) недвижимость, предназначенная для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности или находящаяся в стадии сооружения или реконструкции с целью такой продажи.

Например, недвижимость, приобретенная исключительно для последующей реализации в ближайшем будущем или для реконструкции и перепродажи.

б) недвижимость, находящаяся в стадии сооружения или развития по поручению третьих лиц;

в) недвижимость, занимаемая владельцем, в том числе (среди прочего):

1) недвижимость, предназначенная для дальнейшего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем;

2) недвижимость, предназначенная для реконструкции с последующим использованием в качестве недвижимости, занимаемой владельцем;

3) недвижимость, занимаемая наемными работниками организации (независимо от того, платят они арендную плату по рыночным ставкам или нет),

4) недвижимость, занимаемая владельцем и предназначенная для выбытия.

г) объект недвижимости, переданный другой организации по договору финансовой аренды.

Прим. 31. На практике возможна ситуация, когда группа активов, включающая здания и «прочие активы», предоставляется арендодателем по одному договору аренды с целью получения платежей по аренде. В таком случае «прочие активы» будут включать активы, имеющие отношение к способу использования здания. Возникает вопрос,: в каких обстоятельствах «прочие активы» должны рассматриваться арендодателем в качестве инвестиционной недвижимости, а не отдельного объекта основных средств? Например, оборудование, такое как лифты или кондиционеры, зачастую является неотъемлемой частью здания, и должно классифицироваться в составе инвестиционной недвижимости, а не как отдельный объект основных средств. Аналогичным образом, если офисное помещение сдается в аренду вместе с мебелью и компьютерной техникой, т.е. офис является меблированным и компьютеризированным, то мебель и компьютерная техника должна классифицироваться в составе инвестиционной недвижимости, а не как отдельный объект основных средств. Таким образом, объект, не являющийся частью здания, должен рассматриваться арендодателем в качестве части инвестиционной недвижимости, если этот объект является его неотъемлемой частью, т.е. он необходим для того, чтобы здание использовалось арендатором в целях намеченного использования и предоставляется арендатору на той же основе (например, на одинаковый период), что и здание. Определение того, является ли объект неотъемлемой частью инвестиционной недвижимости, требует применения профессионального суждения и будет зависеть от конкретных фактов и обстоятельств. В этой связи следует полагать, что для того, чтобы активы могли быть классифицированы в качестве инвестиционной недвижимости, они должны отвечать следующим условиям: здание должно быть основным активом; «прочие активы» должны предоставляться в аренду арендатору вместе со зданием как часть единого целого; вся группа активов должна генерировать поток доходов по договору аренды.

Оценка

Первоначальная оценка инвестиционной недвижимости должна производиться по ее себестоимости.

В состав себестоимости приобретенной инвестиционной недвижимости входят цена приобретения и любые прямые затраты. Прямые затраты включают, например стоимость профессиональных юридических услуг и прочие затраты по сделке.

При оценке после признания организация обязана выбрать в качестве своей учетной политики

либо модель учета по справедливой стоимости,

либо модель учета по себестоимости.

Организация обязана применить такую учетную политику ко всей своей инвестиционной недвижимости.

Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости – это та сумма, на которую можно обменять эту недвижимость при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершать такую сделку и независимыми друг от друга сторонами.

Если организация определяет, что справедливая стоимость инвестиционной недвижимости (кроме инвестиционной недвижимости, находящейся в стадии сооружения) не может быть достоверно определена, то инвестиционная недвижимость подлежит оценке с помощью модели учета по себестоимости, установленной Стандартом бухгалтерского учета № 16 «Основные средства».

Прим. 32.Таким образом, с 1 января 2011 года приобретенные организацией активы, соответствующие определению инвестиционной недвижимости, подлежат отражению в учете на счете 126 «Инвестиционная недвижимость». Их амортизация учитывается на счете 127 «Износ инвестиционной недвижимости».

Переклассификация

Переклассификация объекта в категорию инвестиционной недвижимости или исключение из данной категории разрешается только при изменении способа его использования, а именно:

а) владелец начинает занимать недвижимость – объект переводится из категории инвестиционной недвижимости в категорию недвижимости, занимаемой владельцем;

б) начинается развитие (достройка, дооборудование и прочее) в целях реализации - объект переклассифицируется из инвестиционной недвижимости в категорию запасов (незавершенного производства);

в) заканчивается период, в течение которого владелец занимает недвижимость – объект переклассифицируется из недвижимости, занимаемой владельцем, в категорию инвестиционной недвижимости;

г) объект передается в аренду третьей стороне по договору операционной аренды – объект переводится из запасов в инвестиционную недвижимость.

Прим. 33.Согласно новому Плану счетов переклассификация объектов основных средств в состав инвестиционной недвижимости отражается в учете по дебету счета 126 «Инвестиционная недвижимость» и кредиту счета 123 «Основные средства». При этом на дату такой переклассификации сумма начисленного износа отражается по дебету счета 124 «Износ основных средств» и кредиту счета 127 «Износ основных средств». При осуществлении обратной переклассификации составляются обратные корреспонденции счетов.

Раскрытие информации

Общая информация

В финансовой отчетности подлежит раскрытию следующая информация для каждого вида основных средств:

а) основы оценки валовой балансовой стоимости;

б) используемые методы начисления амортизации;

в) применяемые сроки полезной службы или нормы амортизации;

г) валовая балансовая стоимость и накопленная амортизация (в совокупности с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец периода;

д) выверка балансовой стоимости по состоянию на начало и конец периода, отражающая:

1) поступления;

2) выбытия;

3) приобретения через объединения организаций;

4) увеличения или уменьшения стоимости, возникающие в результате переоценок и убытков от обесценения, признанных или реверсированных в прочем совокупном доходе;

5) убытки от обесценения, признанные в прибыли или убытке;

6) убытки от обесценения, реверсированные в прибыли или убытке;

7) амортизация;

8) прочие изменения.

Амортизация

Выбор метода амортизации и оценки срока полезной службы активов являются предметом профессионального суждения. Соответственно, раскрытие принятых методов и расчетных сроков полезной службы или норм амортизации обеспечивает пользователей финансовой отчетности доступом к информации, позволяющей им анализировать выбранную руководством политику, и дает им возможность проводить сравнения с другими организациями. По тем же причинам необходимо раскрывать:

а) величину амортизации за период;

б) величину накопленной амортизации на конец отчетного периода.

Переоценка

Если объект основных средств отражается по переоцененной стоимости, то должна раскрываться следующая информация:

а) дата, по состоянию на которую проводилась переоценка;

б) участие независимого оценщика;

в) методы и значительные допущения, применявшиеся при расчете значений справедливой стоимости объектов;

г) степень, в которой значения справедливой стоимости объектов основных средств определялись на основе действующих цен активного рынка или недавних рыночных сделок между независимыми сторонами, или были получены с использованием иных методик оценки;

д) применительно к каждому переоцененному классу основных средств, балансовая стоимость, которая подлежала бы признанию, если бы активы отражалась в учете по себестоимости;

е) прирост от переоценки, указывающий на изменения за период и любые ограничения на распределение остатка между акционерами.

Поощряется раскрытие компаниями следующей информации:

(1) балансовая стоимость временно неиспользуемых основных средств;

(2) валовая балансовая (первоначальная) стоимость полностью самортизированных, но еще используемых объектов основных средств;

(3) балансовая стоимость объектов основных средств, использование которых прекращено и которые предназначены для выбытия; и

(4) при учете по фактической стоимости: справедливая стоимость основных средств, если она существенно отличается от балансовой стоимости.

Прим. 34. Пример учетной политики Класс основных средств «Земля и здания» (за исключением инвестиционной собственности) в основном включает фабрики и офисные здания, которые учитываются по справедливой стоимости, за вычетом начисленной амортизации, на основе оценок, которые проводятся каждые три года внешними независимыми оценщиками. Все другие основные средства оцениваются по первоначальной стоимости за вычетом амортизации. Увеличение балансовой стоимости зданий в результате их переоценки, кредитуется на счета капитала в качестве резерва на переоценку по справедливой стоимости. Уменьшения, которые компенсируют предыдущие увеличения стоимости тех же самых активов, относятся на резерв переоценки; остальные суммы уменьшения признаются в качестве расходов в отчете о совокупном доходе. Каждый год разница между суммой амортизации, основанной на переоцененной балансовой стоимости актива (амортизация, отраженная в отчете о прибылях и убытках), и суммой амортизации, основанной на первоначальной стоимости актива, переносится из резерва на переоценку по справедливой стоимости в нераспределенную прибыль. Амортизация рассчитывается на основе прямолинейного метода путем списания первоначальной стоимости или переоцененной стоимости каждого актива до его остаточной стоимости в течение предполагаемого срока полезной службы этого актива, в частности: Здания 25–40 лет Станки и оборудование 10–15 лет Оборудование и автотранспортные средства 3–8 лет Земля не амортизируется. Если балансовая стоимость актива оказывается выше его предполагаемой возмещаемой стоимости, она незамедлительно списывается до возмещаемой стоимости. Прибыли и убытки, возникающие при выбытии объекта основных средств, определяются путем сравнения полученной суммы с балансовой стоимостью актива и включаются в операционную прибыль или убыток соответственно. При продаже переоцененных активов суммы, включенные в резерв переоценки по справедливой стоимости, переносятся в нераспределенную прибыль. Затраты на выплату процентов по займам, предназначенным для финансирования строительства основных средств, капитализируются в течение такого периода времени, который необходим для завершения строительства и подготовки актива для использования по назначению. Остальные затраты по займам признаются в качестве расходов текущего периода. Затраты на ремонт и техническое обслуживание основных средств признаются в качестве расходов в течение тех периодов, в которых они возникли. Стоимость капитального ремонта включается в балансовую стоимость актива, если есть уверенность в том, что будущие экономические выгоды от использования этого актива превысят первоначально рассчитанные нормативы его производительности. Стоимость капитального ремонта амортизируется в течение оставшегося срока полезной службы соответствующего основного средства.

Вопросы для самоконтроля (множественный выбор)

1. Ликвидационная стоимость – это:

1. Стоимость утильсырья/лома.

2. Чистая денежная сумма, которую компания может получить при продаже актива в конце срока его полезной службы.

3. Валовая денежная сумма, которую компания может получить при продаже актива в конце срока его полезной службы.

2. Срок полезной службы актива относится:

1. Ко всему периоду, на протяжении которого актив доступен для использования любым количеством собственников.

2. К периоду, на протяжении которого актив доступен для использования компанией.

3. Среднее между 1 и 2.

3. Запасные части и оборудование для обслуживания обычно учитываются как:

1. Расходы, которые признаются в отчете о прибылях и убытках на момент покупки.

2. Запасы.

3. Отдельный класс основных средств.

4. Основные запасные части и резервное оборудование классифицируются как основные средства, если:

1. Ожидается, что они будут использоваться компанией в течение более чем одного периода.

2. Компания ведет бизнес в нефтяной промышленности.

3. Стоимость этих запасных частей составляет более 20% стоимости оборудования, для обслуживания которого они предназначены.

5. Незначительные по отдельности активы, такие как шаблоны, инструменты и штампы, могут:

1. Не учитываться.

2. Относиться на текущие расходы.

3. Объединяться для учета в качестве одного актива.

6. Затраты на текущий ремонт и обслуживание обычно:

1. Капитализируются.

2. Признаются в качестве расходов в отчете о прибылях и убытках по мере их возникновения.

3. Учитываются как расходы будущих периодов.

7. Когда затраты на проведение основных технических осмотров (например, самолетов) капитализируются:

1. Они должны отражаться в отчетности в качестве отдельного актива.

2. Остаточная стоимость предыдущего техосмотра должна списываться.

3. Требуется незамедлительно уведомить об этом совет директоров компании.

8. Когда затраты на проведение основных технических осмотров (например, самолетов) капитализируются, а данных о стоимости первого техосмотра не существует:

1. Никакие вычеты из балансовой стоимости актива не производятся.

2. Необходимо использовать оценочные данные для стоимости первого техосмотра.

3. Надо вычесть из балансовой стоимости актива стоимость нового техосмотра.

9. Элементами затрат являются:

i. покупная цена;

ii. любые затраты, напрямую связанные с доставкой актива на место его предполагаемого использования;

iii. первоначальная оценка стоимости демонтажа и удаления актива;

iv. накладные расходы отдела закупок, связанные с приобретением актива.

1. i-iv

2. i-iii

3. i-ii

4. i

10. Затраты, напрямую связанные с приобретением актива, включают:

i. затраты на содержание персонала, работа которого напрямую связана со строительством или приобретением объекта основных средств;

ii. затраты на подготовку площадки;

iii. первичные затраты на доставку и разгрузку;

iv. затраты на установку и монтаж ;

v. затраты на пробный пуск, за вычетом чистых поступлений от пробных образцов товара, или иных доходов;

vi. затраты на профессиональные услуги;

vii. затраты на открытие нового производственного объекта;

viii. затраты на запуск нового продукта или услуги (включая затраты, связанные с рекламой и продвижением продукта/услуги на рынок);

ix. затраты на ведение бизнеса в новом месте или с новым классом клиентов (включая затраты на обучение персонала);

x. административные и другие накладные расходы.

1. i-x

2. i-vii

3. v-x

4. i-vi

11. Признание затрат (которые должны капитализироваться) прекращается:

1. С окончанием отчетного периода.

2. Когда объект находится на месте и используется по назначению.

3. После выхода на полную производственную мощность.

Следующие затраты

(i) затраты, связанные с вводом в эксплуатацию готового для использования по назначению объекта основных средств, или затраты, связанные с выходом на полную мощность;

(ii) операционные убытки на начальном этапе, связанные с недостаточным спросом на новую продукцию; и

(iii) затраты на перемещение или реорганизацию производственного направления, или всей деятельности, компании.

должны учитываться как:

1. непредвиденные или чрезвычайные расходы;

2. (капитализироваться как) основные средства;

3. расходы текущего периода.

13. Сопутствующие доходы и расходы (такие как использование строительной площадки в качестве временной автомобильной стоянки) должны:

1. Капитализироваться в балансовой стоимости актива.

2. Признаваться в отчете о прибылях и убытках.

3. Игнорироваться.

14. Внутренняя прибыль, полученная компанией при самостоятельном производстве актива, должна:

1. Исключаться из балансовой стоимости актива.

2. Амортизироваться в течение срока полезной службы актива.

3. Включаться в балансовую стоимость актива.

15. Сверхнормативные затраты сырья, заработной платы или других ресурсов, возникшие при производстве актива, должны:

1. Капитализироваться.

2. Признаваться в качестве расходов отчетного периода.

3. Учитываться в качестве расходов будущих периодов.

16. Когда основные средства приобретаются на условиях отсрочки платежа на период, превышающий обычные условия кредитования, любая дополнительная оплата сверх цены актива учитывается как:

1. Стоимость основных средств.

2. Затраты по займам.

3. Затраты на ремонт и техническое обслуживание.

17. Когда один или несколько активов обмениваются на новый актив, новый актив оценивается по:

1. Стоимости замещения имущества.

2. Справедливой стоимости.

3. Остаточной стоимости.

18. Если при обмене активами, приобретаемый актив не может быть оценен по справедливой стоимости:

1. Он оценивается по стоимости обмениваемого актива.

2. Он оценивается по ликвидационной стоимости.

3. Актив не может капитализироваться.

19. Компания может выбрать в своей учетной политики либо метод учета по фактической стоимости либо по переоцененной стоимости. Выбранный метод учета должен применяться к:

1. Всем основным средствам.

2. Целому классу основных средств.

3. Большинству объектов основных средств.

20. При учете по фактической стоимости актив учитывается по:

1. Фактической стоимости.

2. Фактической стоимости за вычетом накопленной амортизации.

3. Фактической стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения.

21. Можно ли оценить справедливую стоимость актива при учете по переоцененной стоимости, если подтвержденные данные о рыночной стоимости аналогичного актива отсутствуют?

1. Нет.

2. Да. Если актив является специфическим и продажи аналогичных активов редки, то справедливая стоимость актива оценивается по текущей стоимости будущих доходов или по восстановительной стоимости за вычетом амортизации.

3. Да. Если актив является специфическим и продажи аналогичных активов редки, то справедливая стоимость актива оценивается путем индексации.

22. Переоценки должны проводиться:

1. Ежегодно.

2. Каждые 3-5 лет.

3. В зависимости от изменений в справедливой стоимости активов.

23. Когда производится переоценка объекта основных средств, накопленная на дату переоценки амортизация:

(1) Переоценивается пропорционально, с изменением валовой балансовой стоимости актива с тем, чтобы балансовая стоимость актива после переоценки равнялась его переоцененной стоимости.

(2) Списывается против валовой балансовой стоимости актива, при этом чистая величина переоценивается до переоцененной стоимости актива.

(3) Либо (1), либо (2).

24. Примерами разных классов основных средств являются:

(i) земля;

(ii) земля и здания;

(iii) оборудование;

(iv) суда;

(v) самолеты;

(vi) автотранспортные средства;

(vii) офисная мебель;

(viii) оргтехника;

(ix ) канцтовары.

1. i-v

2. vi-ix

3. i-viii

4. i-ix

25. Класс активов может переоцениваться по скользящему графику при условии, что:

1. Переоценка производится в течение короткого времени, а результаты постоянно обновляются.

2. Переоценивается только один класс активов.

3. Это отражается в бухгалтерском балансе.

26. Если балансовая стоимость актива увеличивается в результате переоценки, это увеличение:

1. Признается в качестве дохода в отчете о прибылях и убытках.

2. Относится на счет капитала в качестве резерва на переоценку путем отражения в отчете о прибылях и убытках.

3. Кредитуется прямо на счет капитала в качестве резерва на переоценку, без отражения в отчете о прибылях и убытках.

27. Если балансовая стоимость актива уменьшается в результате переоценки и до этого не был создан резерв переоценки данного актива, это уменьшение:

1. Капитализируется.

2. Признается в качестве расходов текущего периода.

3. Признается в качестве чрезвычайных или непредвиденных расходов.