Методы оценки стоимости строительства и порядок разработки сметной документации в российской практике управления инвестиционно – строительными проектами.

При определении цен на строительную продукцию должен осуществляться расчет сметной стоимости строительства, на основании которой инвестор (заказчик) и подрядчик могут устанавливать, в том числе по результатам проведения конкурсов, свободные (договорные) цены.

Сметная стоимость строительства представляет собой общую сумму денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектными материалами.

Основанием для определения сметной стоимости строительства являются :

- проект и рабочая документация (РД), в том числе чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства, а также пояснительные записки к проектным материалам.

- действующие сметные нормативы, отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь.

В процессе определении сметной стоимости может быть использована информация о текущем изменении цен на применяемые в строительстве ресурсы, предоставляемая на договорной основе региональными центрами по ценообразованию в строительстве и (или) органами государственной статистики.

В настоящее время функционируют следующие методы определения стоимости строительства:

ресурсный;

ресурсно-индексный;

базисно-индексный;

базисно-компенсационный;

и использования банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод определения стоимости строительства представляет собой калькулирование в текущих (прогнозируемых) ценах и тарифах элементов затрат 'ресурсов), необходимых для реализации проекта.

Калькулирование себестоимости (предстоящих издержек производства) ведется на основе выраженных в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях и конструкциях, данных о расстояниях и способах их доставки на площадку строительства, расхода энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их состава, затрат труда рабочих.

Сметная документация

При определении сметной стоимости строительства проектируемых объектов, их частей и видов работ составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, сводных сметных расчетов стоимости строительства и т. д*

Сметная документация составляется в определенной последовательности, с постепенным переходом от мелких к более крупным элементам строительства, представляющими собой вид работ (затрат) — объект — пусковой комплекс — очередь строительства — строительство (стройка) в целом.

При составлении сметной документации рекомендуется использовать сметно- нормативную (нормативно-информационную) базу, введенную в действие с 1 января 1991 года, актуализация которой непрерывно осуществляется под руководством Госстроя России.

Первичными сметными нормативами являются элементные сметные нормы (ЭСН) на строительные работы и конструкции. В них установлены нормативные показатели затрат труда рабочих, потребности в строительных машинах, материалах, изделиях и конструкциях, рассчитанных на единицу определенного вида конструкций и работ.

Потребность в ресурсах, входящих в состав ЭСН, определяется:

- по затратам труда рабочих — на основе действующих норм на строительно-монтажные работы;

- по эксплуатации строительных машин — на основе производственных норм исходя из технической производительности машин;

- по материалам — на основе общих производственных норм расхода материалов;

- по конструкциям — на основе спецификаций к рабочим чертежам. Единичные расценки в базисном уровне основаны на:

- элементных сметных нормах на виды работ;

- сметных нормах и расценках на эксплуатацию строительных машин;

- сметных ценах на строительные материалы, изделия и конструкции; Элементные (ресурсные) сметные нормы на монтаж оборудования предназначены для определения сметной стоимости работ по монтажу оборудования в текущих или прогнозных ценах, а расценки на монтаж оборудования — в базисном уровне цен.

33. Практика и методы определения сметной стоимости строительства в зарубежных странах.

Определение сметной стоимости в других странах трактуется западными авторами как выраженные в денежной форме затраты на создание строительных объектов. При этом категория стоимости строительства имеет различное содержание в зависимости от аспекта его рассмотрения, например на уровне заказчика (инвестора) или фирмы, выполняющей проектные и строительные работы.

Отдельные составные элементы стоимости строительства включают:

- затраты на земельный участок — покупную цену земли и затраты, связанные с подготовкой участка под застройку;

- стоимость проектирования — оплату услуг архитекторов, специалистов по определению объемов работ и проектных фирм;

- строительные расходы — затраты на общестроительные и специализированные работы, а также другие расходы (специальные основания, инженерное оборудование зданий);

- дополнительные издержки — управленческие расходы и издержки, связанные с реализацией строительной продукции, а также финансовые расходы.

В управленческие расходы входят гонорары инициаторам-застройщикам за управление строительным циклом, а также административные расходы, прямые и косвенные налоги, регистрационные сборы. Расходы на реализацию строительной продукции связаны с затратами на рекламу, гонорарами и комиссионными по реализации. Финансовые расходы включают издержки на комиссионные по займам, проценты и банковские издержки, комиссионные по поручительствам, затратам на финансовые гарантии.

В зарубежной практике различают сметную (расчетную) и фактическую стоимости. Сметная стоимость определяется на стадии подготовки капиталовложений, фактическая — в ходе строительства и реализации строительных объектов.

Методы определения базовой сметной цены в зарубежной практике:

Методы, основанные на использовании прейскурантных (расчетных) цен с Учетом региональных особенностей, типовых каталогов единичных расценок, а также специальных видов расценок.

- метод расчета по удельным нормам на основные элементы затрат;

- метод определения затрат на оборудование с последующим вычислением в процентах к ннм остальных элементов затрат по зданиям и сооружениям;

- определение стоимости строительства предприятия в зависимости от стоимости технологического оборудования с помощью переходного эмпирического коэффициента (метод Ланга);

- определение стоимости строительства предприятий в зависимости от стоимости основного технологического оборудования с помощью эмпирических коэффициентов, дифференцированных по видам оборудования (метод Хенда);

- метод логарифмической зависимости стоимости строительства предприятии от их производственной мощности;

- метод расчета стоимости строительства через удельные капиталовложения (средние капитальные затраты на единицу годовой производственной мощности);

- метод расчета стоимости через укрупненные структурные группы (модули) капитальных затрат.

Общим для большинства методов является декомпозиция стоимости строительства промышленных объектов и комплексов на укрупненные составляющие (подсистемы) с использованием особых методологических приемов их исчисления.

Основные понятия управления работами по проекту.

Работа определяется как совокупность взаимосвязанных действий, направленных на достижение желаемого результата за намеченный (заданный) интервал времени (к определенному сроку). Работа наследует основные черты проекта— сроки, объем, бюджет, ресурсы, риск и т. д. — и является его составной частью. В этом смысле проект может быть представлен как совокупность взаимосвязанных работ.

Объем работы относится к важнейшим ее характеристикам и может выражаться в разных величинах: трудоемкости, продолжительности, стоимости и т. д. Выделяются продолжительность, сроки начала работы {раннее начало и позднее начало) и сроки окончания работы (раннее окончание и позднее окончание). Точные значения сроков начала и окончания работ определяются при расчете расписания. Кроме того, работа обычно имеет планируемые продолжительность, стоимость и потребность в ресурсах.

Планируемая потребность в ресурсах определяется на основании того, какие ресурсы и в каких количествах должны быть использованы для выполнения работ проекта. Источником информации для этого могут служить нормативные показатели, СРР, содержание работ, цели проекта.

Планируемая стоимость работ в общем случае определяется на основании планируемой потребности в ресурсах, необходимых для ее выполнения, и стоимости единицы ресурса. Возможны ситуации, когда нецелесообразно или трудно оценивать потребность в конкретных ресурсах на работу (административные работы, услуги и т. д.). В этом случае планируемая стоимость определяется либо по нормативам на данные виды работ, либо на основании заключенных договоров, либо в результате экспертных оценок и предыдущего опыта.

Продолжительность работы, планируемые потребность в ресурсах и стоимость являются взаимосвязанными показателями: изменение одного из них приведет к изменению остальных показателей.

Определение работ включает в себя идентификацию и документальное оформление действий, которые должны быть осуществлены для достижения целей проекта.

35. Цели, задачи, содержание проекта. Взаимосвязь объемов, продолжительности и стоимости работ

Целенаправленность является важнейшей и неотъемлемой характеристикой проекта.

Определению целей проекта предшествует разработка его миссии (стратегии). Уже на основе сформулированной миссии определяются цели и устанавливаются конкретные задачи проекта.

Под содержанием проекта подразумевается деятельность, необходимая для получения результата проекта (продукта) со специфическими характеристиками и функциями. В свою очередь, содержание продукта (результата проекта) определяют характеристики и функции, которые должны быть включены в продукт. Соблюдение содержания продукта соотносится с требованиями к нему как конечному результату, тогда как соблюдение содержания проекта соотносится с планом проекта. Оба эти процесса необходимо тесно интегрировать для подтверждения того, что деятельность по проекту обеспечит создание требуемого продукта.

Соответственно содержание проекта должно быть представлено только теми работами, которые необходимы для успешной реализации проекта.

Основными процессами управления содержанием проекта являются:

» инициирование проекта;

» планирование содержания;

» контроль над изменением содержания.

Инициирование является процессом выявления необходимости реализации нового проекта или того факта, что проект должен перейти в новую фазу. Результатами инициирования служат:

» комплект документов (контрактов, приказов, постановлений и т. д.), формально подтверждающих существование проекта.

Он должен включать непосредственно или в виде ссылок на другие документы:

• описание цели, для удовлетворения которой был предпринят проект;

• описание продукта проекта;

• определение/назначение руководителя (менеджера) проекта;

» ограничения по срокам реализации проекта, его финансированию и т. д. При осуществлении проекта по контракту ограничениями обычно являются условия контракта;

» предположения как элементы, возникающие в результате прогнозирования тех или иных факторов в проекте. В общем случае, предположения несут в себе определенную степень риска.

Планирование содержания проекта включает в себя декомпозицию целей проекта на более мелкие и управляемые компоненты для того, чтобы:

» определить оценки по стоимости, времени и ресурсам проекта;

» создать базис (основу) для измерения и контроля хода выполнения проекта;

» распределить права и обязанности по проекту, определить степень ответственности.

Результатом планирования содержания служит структура разбиения работ проекта, на основе которой, как расширение, составляется список работ проекта. Он должен содержать описание каждой работы для того, чтобы их исполнители понимали, что от них требуется и каким образом им выполнять свои функции.

Объем является одной из важнейших характеристик проекта (отдельно взятой работы) и определяется после разработки СРР на основе нормативов, экспертных оценок или имеющегося опыта. Понятие «объем» может использоваться для описания величины трудоемкости, продолжительности, стоимости и т. д.

Продолжительность проекта и составляющих его работ ограничивается фиксированной/желаемой датой его завершения, установленной либо контрактом с заказчиком, либо другими внешними условиями (например, выходом конкретного продукта на рынок). С другой стороны, продолжительность работы может быть определена из ее объема и производительности ресурсов, требующихся для ее выполнения.

Стоимость работы напрямую зависит от количества ресурсов, назначенных для ее выполнения. Ввиду того, что наиболее значимым и невосполнимым элементом проекта является время его выполнения, то именно за счет эффективного планирования ресурсов и затрат проекта можно добиться оптимального срока его завершения.

Поэтому на этапах инициации и разработки графика проекта необходимо учесть следующее:

» можно ли обеспечить завершение работ и проекта в целом за более короткие сроки при наличии дополнительных ресурсов и финансирования?

» стоит ли применять новые технологии при выполнении работ и как это отразится на времени реализации проекта и его затратах?

» правильно ли рассчитана потребность в ограниченных ресурсах и оптимально ли они распределены между работами проекта?

Общие затраты проекта для каждого периода определяются как сумма прямых и косвенных затрат (накладных расходов).

Прямые затраты связаны с расходом денежных средств на оплату труда рабочих, закупку материалов, оборудования, обязательствами по субдоговорам. Они могут быть назначены на пакеты работ и отдельные работы.

В идеальном случае длительность работы планируется таким образом, чтобы прямые затраты на ее выполнение были минимальны. Но как только появляются ограничения, возникает необходимость сокращения длительности.

В результате кривая общих затрат по проекту имеет точку, в которой для реализации проекта требуется минимальный бюджет.

Таким образом, данные по расписанию (продолжительность), ресурсы и затраты как основные элементы управления проектами являются взаимозависимыми — изменения в одном приводят к изменениям в других.

36. Методы управления содержанием работ. Структура и объемы работ

Под содержанием работ понимают описание работ, которые должны быть выполнены, и ресурсов, которые должны быть обеспечены. С другой стороны, для эффективного управления содержанием необходимо определить:

» работы для выполнения;

» последовательность работ;

» продолжительность работ;

» потребность в ресурсах и стоимость работ.

Как правило, используются следующие методы :

» нормальное — работа планируется на более поздний срок за счет резерва времени до появления необходимого количества ресурса;

» разбиение — работа разбивается на несколько частей, для выполнения каждой из которых необходимо требуемое количество ресурса;

» растяжение — уменьшение интенсивности использования ресурса за счет увеличения продолжительности работы;

» сжатие — в случае избытка ресурса — уменьшение продолжительности выполнения работы за счет увеличения интенсивности использования ресурса.

Под структурой работы подразумеваются следующие параметры работы:

» идентификатор— уникальный код, однозначно определяющий работу в проекте;

» описание — краткая характеристика, используемая в сетевой диаграмме (графике) проекта. Обычно описывает суть работы;

» исходную длительность (продолжительность). Оценка времени (в часах, днях, неделях,

месяцах, годах), требуемого для выполнения работы с учетом ее характера и необходимых ресурсов. На оценку продолжительности работ оказывают влияние ограничения по времени, предположения потребности в трудовых ресурсах, их квалификация и опыт выполнения предыдущих проектов (фрагменты проектов).