Инвестиционные банки второго типа
Банки второго типа базируются на акционерной основе, смешанной форме собственности с участием государства, чисто государственной. Главная функция — средне- и долгосрочное кредитование отраслей хозяйства, специальных целевых программ. Они проводят также различные операции на рынке ссудного капитала, мобилизуют средства предприятий и населения, кредитуют, осуществляют вложения в мастные и государственные ценные бумаги, развивают различные финансовые услуги. В странах, где они существуют, занимают 2-е место после коммерческих банков. Особенностью их деятельности является проведение наиболее рискованных операций по средне- и долгосрочному кредитованию, поэтому они часто прибегают к кредитам коммерческих банков и других институтов.
В США, Канаде и Англии их нет, в Германии их функции выполняют крупные коммерческие банки, в Японии их три (учреждены специальным законом от 1952 г.), во Франции — это деловые банки и банки средне- и долгосрочного кредита, в Италии — полугосударственные и государственные банки, в Швейцарии их функции выполняют коммерческие банки, в развивающихся странах действуют активно, как и смешанные банки первого и второго типов.
Банкирские дома возникли на стадии перехода от феодализма к капитализму и выступали как ростовщики, представляли частные банки, принадлежащие отдельным банкирам или группе банкиров. которые объединялись в партнерство — ТОО. Вначале выполняли торговые, акцептные, расчетные и эмиссионные функции. Главной функцией в Европе в XVIII-XIX вв. было размещение государственных ценных бумаг (Ротшильд — во Франции, его семья — в Германии и Англии). В XX в. многие дома были поглощены крупными банками, другие стали во главе крупных финансово-промышленных групп. Сегодня их основной функций продолжает оставаться эмиссионно-учредительская деятельность, они расширяют спекулятивные операции на фондовых биржах, выступают посредниками при слияниях и поглощениях, проводят ссудные и трастовые операции, торговлю золотом, являются посредниками на рынках ценных бумаг по размещению еврооблигаций и акций. Они продолжают действовать в основном в США. Англии, Франции и Германии.
Как правило, это семейные банкирские дома, которые были преобразованы в акционерные банки, но с приоритетом семейного паевого владения. Выполняют роль посредников на рынке ценных бумаг, консультируют. Баланс банка:
§ пассивные операции: собственный капитал (семейные паевые взносы, акционерный капитал, нераспределенная прибыль, резервный капитал), заемные средства, проч.;
§ активные операции: кассовая наличность, государственные, частные ценные бумаги (акции и облигации), финансовые инструменты, недвижимость.
В РФ таких банков не существует, их функции по среднесрочному и долгосрочному кредитованию выполняют крупные коммерческие банки. Основная ситуация в России обусловливается тем, что коммерческие банки являются по сути единственными источниками , финансирующими инвестиционные проекты. Отсутствуют маркетинговые центры, осуществляющие процедуры по подготовке инвестиционных проектов и инвестиционному проектированию, не получили достаточного развития инвестиционные фонды. Кроме того, российские коммерческие банки также осуществляют размещение определенной доли ценных бумаг.
Ипотечный кредит, ипотечные банки
Модели ипотеки.
Одной из наиболее распространенных форм кредитов в развитых странах являются ссуды под недвижимость, или ипотечные кредиты. Самые крупные направления кредитования под недвижимость – ссуды на покупку и строительство жилья, на освоение земельных участков, под нежилые строения коммерческого и промышленного назначения.
Ипотека давно стала мощным инструментом экономического развития в большинстве стран мира. Ипотечные банки снова появились и у нас, в России. Поэтому следует более подробно рассмотреть, что же это за инструмент, в чем его двигательная сила? Каковы перспективы его развития и какую роль он мог бы сыграть в развитии российского предпринимательства и в выходе страны из глубокого экономического и социального кризиса?
Что такое ипотека? Слово "ипотека" греческого происхождения - это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека – это особая форма обеспечения кредита.
В мировой практике существует три базовых модели ипотеки, которые являются основой для других модификаций.
Сущность «усеченно-открытой» модели фактически представляет собой взаимоотношения субъектов первичного рынка ипотечных закладных. Модель характеризуется организационной простотой и не требует протекционистской поддержки администраций, но работает только в условиях развитой рыночной экономики. Слабость отечественной банковской системы, незаинтересованность банков в ипотечном кредитовании имеет результатом монопольное завышение ставок кредита при относительно непродолжительных сроках кредитования определяют чрезвычайно незначительный масштаб таких операций в России.
Второй моделью является «сбалансированная автономная», основанная на сберегательно-ссудном принципе функционирования. Будущие заемщики формируют совокупный портфель кредитных ресурсов путем внесения вкладов на специализированные сберегательные счета. Недостатком модели является отсрочка возможности приобретения жилья до момента накопления установленной суммы. С другой стороны, существенным преимуществом сбалансированной автономной системы, особенно для стран с неустойчивой экономикой, является полная независимость от состояния финансово-кредитного рынка, поскольку источники кредитов уже определены. В рамках данной модели кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, поскольку может достаточно точно оценить платежеспособность заемщика на накопительном этапе отношений.
«Расширенная открытая» (американская) модель строится на создании вторичного рынка закладных, который мобилизует ресурсы для предоставления новых ипотечных кредитов. Главная функция вторичного рынка состоит в трансформации конкретных закладных в ипотечные облигации и размещении их среди новых инвесторов.
Главным субъектом вторичного ипотечного рынка в развитых странах являются крупные эмиссионно-финансовые корпорации, скупающие первичные закладные у ипотечных банков и эмитирующие ценные бумаги, обеспеченные этими закладными.
Ипотечный кредит.
Ипотечные кредиты – это кредиты, гарантией возврата которых является залог недвижимого имущества.
У хозяйствующих субъектов в качестве предметов залога по ипотечным кредитам могут выступать:
– предприятия, а также здания, сооружения и иное имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
– земельные участки;
– воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания;
– космические объекты;
– незавершенное строительство и недвижимое имущество, возводимое на земельном участке, отведенном для строительства в установленном порядке.
Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на праве собственности или полного хозяйственного ведения. На имущество, находящееся в общей собственности (без определения доли каждого из собственников), ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех собственников. Участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю на общее имущество без согласия других собственников.
Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение и используется хозяйствующими субъектами в основном на новое строительство, реконструкцию или приобретение различных объектов производственного и социально- бытового назначения; на приобретение техники, оборудования и транспортных средств; на затраты по разработке месторождений различных полезных ископаемых, по созданию научно-технической продукции.
В настоящее время не исключается выдача ипотечных кредитов и на цели текущей уставной хозяйственной деятельности, если это продиктовано суммой кредита и ограничением других залоговых возможностей заемщика. Ипотекой предприятияможет быть обеспечено обязательство заемщика по кредиту, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также если срок использования его превышает один год со дня заключения договора об ипотеке, так как в соответствии с законодательством только по истечении года наступает право залогодержателя на обращение взыскания на предмет ипотеки, даже если этот срок менее одного года. На практике ипотекой предприятия главным образом обеспечиваются долгосрочные инвестиционные кредиты.
Для получения ипотечного кредита заемщик представляет в банк стандартный пакет документов,необходимый для решения вопроса о выдаче ему кредита. Вместе с тем, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество, дополнительно должны быть представлены следующие документы:
– свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельный участок;
– документ о территориальных границах земельного участка, выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
– справка из Комитета по земельным ресурсам и землеустройству об отсутствии арестов на закладываемое залогодателем имущество;
– заключение независимой профессиональной оценочной компании об оценке реальной стоимости предмета ипотеки;
– другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки.
При заключении договора об ипотеке залогодатель также должен информировать банк в письменном виде о правах других лиц на предмет ипотеки. Банком тщательно изучаются все представленные документы. Кроме оценки финансового состояния заемщика особое внимание уделяется технико-экономическому обоснованию (ТЭО) ссуды, поскольку при ипотечном кредитовании, которое, как правило, является долгосрочным, оно имеет некоторые особенности.
В ТЭО подробно указываются цели, на которые испрашивается кредит, приводятся расчеты предполагаемых затрат, которые необходимо оплатить за счет кредита, с расшифровкой наиболее емких статей.
Отдельным разделом ТЭО является расчет ожидаемых доходов клиента от реализации кредитуемого мероприятия и от всех видов деятельности, если источником погашения ссуды будет являться вся выручка по различным направлениям деятельности. Расчет доходов необходимо составлять на весь плановый период использования кредитом, указав как валовой, так и чистый доход. Клиент должен также представить свои проработки в части реализации результатов кредитуемого мероприятия на уровне договоров с покупателями, заявок от них с указанием объемов и стоимости поставок.
Эти данные являются исходной базой для определения эффективности ссуды и реальных сроков ее окупаемости. Банк, как правило, не принимает к кредитованию убыточные, низкорентабельные, некоммерческие и не имеющие определенной социальной направленности проекты. Юридический отдел банка дает свое заключение по проекту договора об ипотеке и обо всех документах, связанных с ипотекой, предоставленных заемщиком.
В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке» договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен, затем он подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 г. №122-ФЗ. Она проводится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
Проведенная государственная регистрация договора ипотеки удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на этом договоре. В ней указываются полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дата и место регистрации, номер под которым она произведена. Эти данные заверяются печатью и подписью должностного лица организации, осуществляющей регистрацию. С момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу.
Благодаря своей долгосрочное ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т. е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок.
Погашение ипотечного кредита связано со сроком и процентом по реализуемым закладным. Если время действия закладных 10 лет, а твердая ставка процента 6,5%, то кредит должен быть выдан по ставке не менее 7% годовых для покрытия расходов по выпуску закладных и выплате процентов инвесторам. Изменение процентной ставки в зависимости от конъюнктуры рынка произойдет через 10 лет, если срок ипотеки более продолжительный. Погашение осуществляется с рассрочкой платежа, интервал (месяц, квартал, полугодие, ежегодно) устанавливается кредитным договором.
Схема ипотечной ссуды
В мировой практике основными источниками ресурсов ипотечного кредита выступают сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц (компаний, корпораций), а также вторичный рынок ценных бумаг.
Особенности ипотечного кредитования:
· ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей,либо это земельный участок – при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);
· долгосрочный характер ипотечного кредита (20 – 30 лет);
· заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;
· заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;
· законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;
· развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;
· ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.
Ипотечные банки.
Ипотечные банки – специализированные банки, осуществляющие долгосрочное кредитование на основе залогового земельного права.
Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.
Кроме того, они являются посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, поскольку средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.
Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.
Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском. Например, банк может приобретать участки у своих должников только с целью предотвращения убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников; спекуляцией земельными участками банку заниматься запрещено. Всю деятельность ипотечные банки осуществляют на основе залогового права.
Значение залогового права заключается в том, что при принудительной продаже с аукциона залогового объекта кредиторы ипотек и ипотечных долгов имеют привилегированное право перед любыми другими кредиторами землевладельцами на погашение долгов из средств от продажи объекта. Только после удовлетворения привилегированных кредиторов из оставшихся средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке очередности.
В случае банкротства землевладельца кредиторы залогового права занимают особое положение — они могут, не. довольствуясь конкурсной квотой, искать удовлетворения вне конкурсного процесса через принудительную продажу с аукциона закладного объекта. То же относится и к судебному процессу о разделе имущества.
Механизм ипотечного кредитования существенно отличается от механизма формирования кредитных ресурсов в коммерческих банках. В развитых странах средства для предоставления кредита банк формирует в основном путем продажи закладных листов и собственного капитала.
Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой кредитному договору и по договору ипотеки могут быть удостоверены закладной, являющейся ценной бумагой. Конкретно она удостоверяет следующие права ее владельца: право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество, а также право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, без представления других доказательств его осуществления. Обязанными по закладным листам являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
Закладная должна содержать:
– название ценной бумаги – «закладная»;
– имя залогодателя, указание места его жительства, либо, если залогодатель юридическое лицо, его местонахождение, юридический адрес;
– имя первоначального залогодержателя и указание его местонахождения;
– название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием даты и места заключения этого договора;
– имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если он является залогодателем, и указание его местонахождения;
– указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой и размера процентов, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
– указание срока уплаты суммы обязательства либо периодичности их уплаты, либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей;
– название и достаточное для идентификации описания предмета ипотеки и указание места его нахождения;
– денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной;
– наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежащей залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право;
– указание на то, обременено ли или нет имущество, являющееся предметом ипотеки, правом пожизненного использования, аренды, иным правом на момент государственной регистрации ипотеки;
– подписи залогодателя, а если он является третьим лицом, то также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
– сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также сведения о государственной регистрации ипотеки;
– указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю
В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ закладная представляет собой обращаемую ценную бумагу. Она предоставляет возможность передачи прав, удостоверенных ею, в пользу третьего лица путем совершения на ней нотариально удостоверенных именных передаточных надписей Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей . Об уступке прав по закладной залогодержатель должен в письменной форме уведомить должника по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, на основании которого он становится обязанным исполнять свой договор перед новым залогодержателем. Любой законный владелец закладной в праве потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в данном государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя.
С согласия залогодержателя залогодатель имеет право передать предмет ипотеки другому лицу в собственность, аренду или временное безвозмездное пользование. В этом случае ипотека сохраняет свою силу, только все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки.
Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу в обеспечение обязательства по кредитному договору между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем. При неисполнении обязательства, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной передать ему свои права по закладной. Залогодержатель закладной, которому переданы или на которого судом переведены права по закладной, вправе обратить взыскания на предмет ипотеки в соответствии с условиями закладной
Согласно Федеральному закону «Об ипотеке»составление и выдача закладной не допускаютсяесли предметом ипотеки являются:
– предприятие или имущественный комплекс;
– земельные участки или состав земель сельскохозяйственного назначения;
– леса;
– право аренды выше перечисленного имущества.
Закладные листы реализуются ипотечными банками на вторичном рынке инвесторам – другим кредитным институтам (в некоторых странах – любому инвестору). Инвестиции в закладные листы считаются надежным вложением капитала, так как, кроме стабильного процентного дохода, вкладчик гарантирован от риска ипотекой. Конечно, рыночная стоимость заложенного имущества со временем может упасть, но здесь банки могут при реализации закладных предложить разные варианты хеджирования (снижения риска).
Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их. Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка. Продав закладные, кредитор пускает вырученные средства на предоставление новых ипотечных кредитов.
Основными целями помещения капитала в закладные листы являются надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, через их опекунов; создание средств для покрытия договорных обязательств частными страховыми компаниями; получение ссуды под залог в государственных земельных банках.
Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия истекает только через 30 лет.
Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.
Закладные листы ипотечные банки, как правило, пускают свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по биржевому курсу. Банк заботится о том, чтобы предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли.
Оценка объектов залога.
Одним из важнейших моментов ипотечного кредитования является оценка собственности, предлагаемой в качестве залога. Дело в том, что расчеты на платежеспособность должника могут не оправдаться, и тогда для погашения долга банк вынужден будет обратиться к стоимости залога.
Оценка недвижимости затруднена тем, что некоторые ее качества подвержены влиянию многих факторов. А другие качества не поддаются точному определению. Два совершенно одинаковых дома могут иметь разную стоимость из-за их архитектурных особенностей или стиля. Влияют и такие факторы, как местоположение, тип строения, расположение комнат и др.
Оценка недвижимости зависит от четырех основных факторов, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность объекта; ограниченность предложения; отчужденность объектов недвижимости.
Эксперты Российского общества оценщиков и Национальной ассоциации магистров оценки США выделяют следующие принципы оценки недвижимости:
– спрос и предложение;
– изменение;
– замещение;
– лучшее и наиболее эффективное использование;
– падающая и растущая продуктивность;
– вклад;
– конкуренция;
– соответствие;
– ожидание.