Предложения по совершенствованию действующего

Законодательства

В законодательстве необходимо прямо закрепить ряд положений, определяющих и раскрывающих сущность и значение государственной регистрации, а точнее, записи в ЕГРП.

Во-первых.Запись в ЕГРП не является самостоятельным правовым основанием возникновения, изменения, прекращения права на недвижимое имущество, так как не порождает никаких гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества. Таковым основанием является в каждом конкретном случае сделка, нормативный или ненормативный акт, судебный акт, юридический факт и др. Запись в ЕГРП, определяющая содержание зарегистрированного права, условия его осуществления и т.д., основывается на содержании правоустанавливающих документов.

Запись в ЕГРП не заменяет и не подменяет существующее гражданско-правовое основание возникновения, изменения, перехода, прекращения, обременения права; такая запись не является «новым» основанием, в которое «перерастает» первоначальное основание.

Запись в ЕГРП, не являясь по своей правовой природе ненормативным актом (подобно тому, как не являются ненормативными акты органов регистрации актов гражданского состояния, действия нотариусов и др.), представляет собой особый юридический факт, который вместе с соответствующим правовым основанием образует сложный «фактический состав», и в этом смысле с момента государственной регистрации права можно говорить о юридической неразрывности государственной регистрации и зарегистрированного права.

Государственная регистрация носит обязательный характер и осуществляется только в случаях, предусмотренных законом.

Во-вторых. Запись в ЕГРП представляет собой юридический факт, определяющий момент возникновения (перехода, обременения) вещного права. Соответственно, указанный момент, приобретает характер «публично достоверного», сведения о котором может получить любое лицо.

Государственная регистрация определяет момент возникновения, перехода, прекращения, обременения этого права независимо от основания его возникновения (сделка, ненормативный акт, судебный акт, нормативный акт). В случаях, прямо указанных в законе, право считается возникшим, перешедшим, прекратившимся, обремененным до государственной регистрации (например, право собственности прекращается в случае гибели объекта и без государственной регистрации, право собственности к наследникам переходит до государственной регистрации). В этих случаях до государственной регистрации своих прав на недвижимое имущество соответствующий правообладатель имеет право владеть и пользоваться соответствующим имуществом, но не имеет право распоряжаться им, если такое распоряжение влечет необходимость регистрации перехода, изменения, обременения, прекращения его прав на это имущество. В указанных случаях государственная регистрация осуществляется с указанием момента, когда право возникло, перешло, прекратилось и т.д.

Государственная регистрация, определяя момент возникновения, прекращения, обременения вещного права, в то же время не затрагивает гражданско-правовых обязательств сторон по сделке друг перед другом; однако для третьих лиц порождаемые этой сделкой права, их переход, изменение или обременения признаются существующими только с момента государственной регистрации.

В-третьих. Запись в ЕГРП является доказательством существования зарегистрированного права. Это означает, что:

- запись в ЕГРП доказывает принадлежность данного объекта недвижимости данному лицу на данном праве;

- при возникновении противоречий между содержанием правоустанавливающих документов и содержанием записи в ЕГРП приоритет отдается записи в ЕГРП, если не будет доказано, что заинтересованное лицо знало или должно было знать о противоречиях;

- до тех пор, пока нет спора о праве на недвижимое имущество, никто не обязан доказывать свое право ни в отношениях с другими участниками оборота, ни в отношениях с государственными органами, ни в суде иначе, как представив доказательство того, что его право зарегистрировано в ЕГРП;

- запись в ЕГРП заменяет собой для третьих лиц с точки зрения доказывания существования и действительности права всю цепочку предшествующих правоустанавливающих документов;

- любое лицо, действующее, полагаясь на содержание записи в ЕГРП, считается действующим добросовестно и разумно в смысле правил ст. 10 ГК, и является добросовестным приобретателем в смысле правил ст. 302 ГК, до тех пор пока не доказано иное.

В-четвертых.Зарегистрированное право, а также основание возникновения, изменения, прекращения, обременения этого права (сделка, нормативный и ненормативный акт) может быть оспорено только в судебном порядке. В этом случае запись в ЕГРП оценивается судом как доказательство наравне с другими доказательствами.

Незаконные действия (бездействие) учреждения юстиции в процессе государственной регистрации, в том числе отказ в государственной регистрации и уклонение от нее, а также действия по внесению записи в ЕГРП могут быть обжалованы в судебном порядке при условии отсутствия спора о правах. Это означает, что если действия (бездействие) учреждения юстиции будут признаны решением суда незаконными, исполнение учреждением юстиции такого решения посредством совершения записей в ЕГРП не приведет к прекращению, изменению и т.д. чьих-либо прав на какое-либо недвижимое имущество.

При наличии спора о праве на недвижимое имущество ни государственная регистрация, ни действия учреждения юстиции в процессе государственной регистрации не могут быть оспорены в судебном порядке.

Вместе с тем, вследствие признания юридической неразрывности государственной регистрации и зарегистрированного права, законодательно должна быть предусмотрена обязанность суда при разрешении споров, касающихся прав на недвижимое имущество (об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество, о признании сделки недействительной и (или) о применении последствий недействительности сделки с недвижимым имуществом и др.), в зависимости от принятого решения по существу такого спора разрешить вопрос о судьбе соответствующей записи о праве в ЕГРП.

В-пятых. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество должна обеспечивать защиту прав добросовестного приобретателя недвижимости:

- доказывание добросовестным приобретателем «добросовестности» при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказывание собственником «недобросовестности» приобретателя осуществляется прежде всего посредством представления доказательства обращения или, напротив, необращения к ЕГРП за сведениями о собственнике недвижимости;

- в ЕГРП должны в обязательном порядке вноситься сведения о существовании спора о праве на недвижимое имущество. О существовании такого спора может также свидетельствовать наличие в ЕГРП записи об аресте имущества или записи о запретах совершать сделки с этим имуществом, которые были сделаны учреждением юстиции на основании соответствующих судебных актов о принятии данных мер по обеспечению исков;

- доказывание истцом по виндикационному иску своего права собственности на истребуемое недвижимое имущество осуществляется посредством представления доказательства, что его право зарегистрировано в ЕГРП. Если же добросовестный приобретатель зарегистрировал свои права на недвижимое имущество в ЕГРП, то такой добросовестный приобретатель является «собственником» имущества. Следовательно, лицо, которое предъявляет к такому «добросовестному приобретателю-собственнику» виндикационный иск об истребовании у него недвижимого имущества, должно либо в рамках предъявленного виндикационного иска, либо до его предъявления оспорить право добросовестного приобретателя на истребуемую недвижимость, зарегистрированное в ЕГРП;

- добросовестный приобретатель недвижимого имущества, у которого это имущество не может быть истребовано его собственником (если собственнику суд отказал в удовлетворении виндикационного иска), приобретает право собственности на это имущество. Статья 183 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. устанавливала, что «если имущество продано не собственником, покупатель приобретает право собственности лишь в тех случаях, когда согласно ст.ст. 59 и 60 собственник не вправе истребовать от него имущество»;

- система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и осуществление такой регистрации по заявлению правообладателя существенно снижает возможность собственника ссылаться на то, что имущество утеряно им или лицом, которому оно было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 2 ст. 302 ГК);

- проблема конкуренции виндикационного иска и иска о признании сделки недействительной и (или) о применении последствий недействительности сделки должна быть разрешена посредством установления в законе:

(а) прямого запрета на возможность предъявления стороной по недействительной сделке виндикационного иска к своему контрагенту по этой сделке, а также ко всем последующим приобретателям этого имущества, и

(б) положения о допустимости предъявления стороной по недействительной (оспоримой или ничтожной) сделке только иска к своему контрагенту по недействительной сделке и только иска о признании этой сделки недействительной и (или) о применении последствий недействительности этой сделки (но не исков к третьим лицам). Исключение может быть установлено только для недействительных сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК).

. Виды регистрационных систем

1. Системы регистрации прав на недвижимое имущество можно условно разделить на два вида в зависимости от объекта регистрации. Первая (прежде всего исторически) система предполагает регистрацию сделки с недвижимостью (направленной как на отчуждение недвижимой вещи, так и на установление ограниченного вещного права или обременения на недвижимость). Соответственно, реестр представляет собой свод информации о сделках, совершенных с объектами недвижимости с момента введения в действие регистрационной системы <1>. Для получения картины прав на недвижимость в таком реестре необходимо проанализировать содержание сделок, записи о которых внесены в реестр. Однако и это вряд ли может дать достоверную картину прав на вещь, ведь они возникают в результате совершения не только сделок, но и иных юридических действий либо наступления определенных событий, влияющих на принадлежность субъективных гражданских прав (реорганизация юридического лица, смерть и т.п.).

--------------------------------

<1> Webster W.B. Methods of Land Registration.UniversityofWisconsin, 1914. P. 4.

Вторая регистрационная система - это регистрация прав на недвижимую вещь. Эта система предполагает, что в реестр вносятся не записи о сделках, но записи о результатах сделок - возникновении, переходе и прекращении прав на недвижимость. Кроме того, поскольку регистрации подлежит не какой-либо юридический факт, а его юридическое последствие, в рамках названной регистрационной системы в реестре отражаются также результаты наступления иных юридических фактов, влияющих на принадлежность прав на недвижимые вещи, - прежде всего переход права на недвижимость в силу универсального правопреемства.

Российская регистрационная система тяготеет ко второму типу, хотя ей известна и регистрация сделок (договор купли-продажи жилого помещения, договор мены жилых помещений, договор ренты, договор ипотеки).

2. Другая классификация регистрационных систем, как правило, проводится по такому основанию: насколько запись, внесенная в реестр, связана с действительностью соответствующего юридического факта? Влечет ли, к примеру, недействительность сделки отпадение соответствующего права на недвижимость?

Регистрационную систему, в которой запись, сделанная в реестре, не имеет силы в случае порока в юридическом основании записи, именуют негативной регистрационной системой.

Регистрационную систему, в которой запись, внесенная в реестр, перестает быть связанной со своим юридическим основанием и потому не отпадает только в результате его недействительности, именуют позитивной регистрационной системой <1>.

--------------------------------

<1> Scottish Law Commission. Discussion Paper on Land Registration: Registration, Rectification and Indemnity. Edinburg, 2005. P. X, 3 - 5.

Существует и третий - промежуточный - тип, который иногда именуют полупозитивной (semipositive) системой. Ее суть заключается в том, что запись в реестре не может иметь силы в случае, если она была внесена без должного правового основания. Но тот, кто добросовестно положился на данные реестра, тем не менее будет защищен: его право собственности возникает не производным (так как отчуждатель не мог передать право на недвижимую вещь, сам не имея его <1>), а первоначальным способом по основанию, прямо предусмотренному законом (так называемое приобретение от неуправомоченного отчуждателя - a nondomino).

--------------------------------

<1> Ср. известный римский правовой принцип "Nemoplusiuristransferrepotestquamipsehabet".

Позитивная регистрационная система тесно связана, в свою очередь, с представлением о необходимости различать сделку обязательственную (т.е. волеизъявление, направленное на установление обязательства передать вещь в собственность и обязательства ее оплатить) и сделку распорядительную (т.е. волеизъявление, которое непосредственно направлено на передачу вещного права) <1>. Связь между этими сделками может быть различной: если распорядительная сделка вполне действительна при недействительности обязательственной, то в таком случае принято говорить об абстрактности распорядительной сделки; если в результате недействительности обязательственной сделки становится недействительной и сделка распорядительная, то следует говорить о каузальности распорядительной сделки.

--------------------------------

<1> Ср. немецкий термин Trennungsprinzip - "принцип разъединения".

Очевидно, что позитивная регистрационная система может существовать только в случае, если соответствующий правопорядок усвоил принцип абстрактности распорядительной сделки.

Современная российская правовая система не относится к числу таких правопорядков. Между тем в российском праве с конца 2004 г. признается такое основание первоначального приобретения права собственности, как добросовестное приобретение недвижимого имущества от несобственника, ошибочно внесенного в реестр (абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Следовательно, отечественная регистрационная система может быть охарактеризована как полупозитивная.

[1] Одно помещение было предметом двух инвестиционных договоров, каждый из инвесторов исполнил свою обязанность по уплате застройщику денежной суммы. Здание не было построено до конца, застройщик впал в банкротство. Первый инвестор предъявил иск о признании права собственности на долю в строительстве, соответствующую оплаченному им помещению (и то же сделали все другие участники инвестиционного проекта). Что делать второму инвестору? Может ли он также потребовать признания за собой права собственности на объект незавершенного строительства? Ведь если допустить это, то получится, что долей в объекте будет более чем 100%.

[2] Бевзенко Р.С. Борьба за залог: третий этап реформы залогового права России // Вестник гражданского права. 2015. N 2. С.17

[3]Латыев А.Н. Регистрация прав на недвижимое имущество и владение: соотношение и влияние на оборот недвижимости // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2007.С.5

[4]Морандьер Ж.Л., де ла.. Указ.соч. Т.2 С.173

[5]Церковников М.А. Регистрация сделок с недвижимостью во Франции: принцип противопоставимости // Вестник ВАС РФ. 2012. N 3.С.3

[6] Победоносцев К.П.Указ.соч. С.321

[7]Саватье Р. Указ.соч. С.257

[8]Морандьер Ж.Л., де ла.Указ.соч. Т.2. С. 175

[9]Саватье Р. Указ.соч.С.257

[10]Морандьер Ж.Л., де ла.Указ.соч. Т. 3. М., 1961. С.627

[11]Церковников М.А. указ соч., С.3; Самойлов Е.Ю. Публичная достоверность в гражданском праве: теоретическая конструкция и условия использования института//"Вестник гражданского права", 2007, N 4., С.18

[12]Морандьер Ж.Л., де ла.Указ.соч. Т. 3. М., 1961.С.651

[13]Пляниоль М. Курс французского гражданского права: в 2 ч.: в 6 вып. / пер. с фр. и предисл. В.Ю. Гартмана. Петроков, 1911., С.508

[14]Морандьер Ж.Л., де ла. 653

[15]Там же.,С. 646

[16]Победоносцев К.П.Указ.соч. С. 308

[17]Кассо Л.А. Русское поземельное право. – Москва. Государственная типография, 1906 г. С.105

[18]Данный термин используется в современном праве для обозначения соглашения о переходе права собственности на недвижимую вещь, являющегося распорядительной сделкой

[19] Победоносцев К.П. Указ.соч. С.310

[20]Кассо Л.А. Указ.соч. С.106

[21]Василевская Л.Ю.Указ.соч. С.33

[22] Суханов Е.А. Указ.соч. С.6

[23]Шапп. Я. Указ.соч. С.69

[24]Волочай Ю.А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договру: сравнительный анализ законодательства России и Германии.-М.: Статут, 2013. С.35

[25]Baur J., SturnerR..Sachenrecht. 18. Auflage. S. 1 - 42. Verlag C.H. Beck.Munchen .2009. P.221

[26]ШаппЯ. Указ.соч.С.65

[27]ЭннекцерусЛ.,КиппТ., ВольфМ. Указ.соч. С.122

[28]Емелькина И.А. Право ожидания и право приобретения чужой недвижимой вещи как вещные права // Вещные права: постановка проблемы и ее решение: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2011. С. 232 - 253

[29]Фогель В.А. Недвижимое имущество как объект добросовестного приобретения (по праву Германии) // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2007.С.3

[30]Волочай Ю.А. Указ.соч. С.71

[31]Бернгефт Ф, Колер И. Указ.соч. С.123; Кротов С.М. Принципы ведения реестра прав на недвижимость в Германии, Австрии и Швейцарии // Закон. 2012. N 3. С.6

[32]Жученко С.П. Право приобретения чужой недвижимой вещи// Вещные права: постановка проблемы и ее решение: Сборник статей / Н.Н. Аверченко, В.А. Белов, К.А. Блинковский и др.; под ред. М.А. Рожковой. М.: Статут, 2011.С.139

[33]Волочай Ю.А. Указ.соч. С.51

[34]Подробнее о принципе внесения см.: Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N 5. С. 4 - 30; N 6. С. 5 - 29; 2012. N 1. С. 4 - 34.

[35]Победоносцев К.П. Указ.соч. С. 318

[36]Покровский И.А..Основные проблемы гражданского права. – Петроград, 1917. С.139

[37]КротовС.М. Указ.соч. С.2

[38]Baur J., Sturner R. Op. cit. P.221

[39]Бевзенко Р.С. Указ.соч. С.30; Самойлов Е.Ю. Публичная достоверность в гражданском праве: теоретическая конструкция и условия использования института // Вестник гражданского права. Т. 7. 2007. N 4.

[40]BaurJ., SturnerR. Op. cit. P.222; Кротов С.М. Указ.соч. С.3; Самойлов Е.Ю. Указ.соч. С.19

[41] Фогель В.А. Указ.соч. С.1

[42] Там же. С.6; Волочай Ю.А. Указ.соч.С.84

[43]Бернгефт Ф, Колер И. Указ.соч. С.127

[44]Волочай Ю.А. Указ.соч.С. 58

[45] Самойлов Е.Ю. Указ.соч. С.26

[46] Wolf M. Sachenrecht. 19, erg.unduberarb. Aufl.Munchen: C.H. Beck, 2003. S. 202-203: Цит. По Волочай Ю.А. Указ.соч. С.54

[47]См.напр.:Бевзенко Р.С. Принципиальные положения статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество // Закон. 2015. N 4. С. 29 - 38.;Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006.; Волочай Ю.А. указ соч.С.77

[48]Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017) //СПС КонсультантПлюс

[49] Шейнин Л.Б. Государственная регистрация недвижимости: создает право или подтверждает его? // Журнал российского права. 2004. N 10. С. 55 - 61.; О.Р.Зайцев. Тезисы к научному круглому столу Юридического института «М-Логос» по теме «Момент возникновения и перехода прав и модели регистрационной системы:принцип внесения vs. принцип противопоставимости» «http://m logos.ru/img/Tezis_Zaicev_04022015.pdf» Москва, 04 февраля 2015 года

[50]См.напр.: Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2009 г. N 09АП-20211/2009-ГК по делу N А40-18787/09-85-111//СПС КонсультантПлюс; Поставновление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2008 г. N 15АП-8145/2008 по делу N А32-17189/2008-68/283//СПС КонсультантПлюс

[51] Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Исследовательский центр частного права / Под общ.ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004.

[52]Шершеневич Г.Ф. Указ.соч. Т. 1. С. 301. Латыев А.Н.Указ.соч.С.15; Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С.317

[53]Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015)"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"//СПС КонсультантПлюс

[54]Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Указ.соч.С.6; Латыев А.Н. Указ.соч. С.11

[55]Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (Утратило силу в связи с изданием Постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 23) //СПС КонсультантПлюс

[56] Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения. С.2

[57]Волочай Ю.А. Указ.соч. С.88

[58]"Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014)// CПСКонсультантПлюс

[59] П.9 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126"Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" "Вестник ВАС РФ", N 1, январь, 2009// CПС КонсультантПлюс

[60]Ломидзе О., Ломидзе Э. Значение фактической передачи имущества собственника при его отчуждении и проблемы восстановления собственником своего владения // Хозяйство и право. 2002. N 1. С. 103;

Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права / Отв. ред. В.Н. Литовкин, В.А. Рахмилович. М.: Городец, 2000. С. 155

[61] Бевзенко Р.С. Указ.соч.С.27