Расчет рыночной стоимости земельного участка

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени. Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке, а также от характера конкуренции. Рыночная стоимость земельного участка не может быть выше наиболее вероятных затрат на приобретение объекта аналогичной полезности.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства привлекаемых к земельным участкам для предпринимательской деятельности. Также рыночная стоимость земельного участка зависит от целевого назначения, разрешенного использования и вида права.

Этапы расчета рыночной стоимости земельного участка методом сравнительных продаж:

1. Сбор информации о соответствующем сегменте рынка по следующим характеристикам: целевое назначение, вид права, местоположение, разрешенный вариант использования.

Таблица 8 – Описание характеристик объектов аналогов

Объекты сравнения Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3
Цена продажи или стоимость предложения, руб. 6 900 000,00 7 200 000,00 8 500 000,00
Условия финансирования Наличный расчет Наличный расчет Наличный расчет
Условия продажи Рыночные Рыночные Рыночные
Дата предложения <6 <6 <6
Вид права Собственность Собственность Собственность
Общая площадь, кв.м
Местоположение г. Краснодар, ул. Власова,53 г. Краснодар, ул. Гагарина ,134 г. Краснодар, Аэродромная,119  
Коммуникации есть есть есть
Наличие построек - - -
Источник информации Яндекс Яндекс Яндекс

2. Определение единиц сравнения и показателей, определяющих стоимость земельного участка.

Единицы сравнения – характеристики земельного участка и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи:

- стоимость предложения продажи;

- корректировка на уторговывание;

- корректировка на условие продажи;

- месторасположение;

- площадь;

- наличие инженерных коммуникаций.

3. Определение величин поправок и их внесение в исходные данные.

Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым объектом и его

аналогами осуществляется в той мере, в какой оценивается собственность отличная от сопоставимой. В цену аналога необходимо внести поправку с тем, чтобы определить, за сколько она может быть продана, если бы обладала теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.

4. Расчет стоимости земельного участка

Таблица 9 – Расчет рыночной стоимости права собственности на земельный участок

Характеристики объектов Оцениваемый объект Объекты недвижимости
Объекты аналоги
№ 1 № 2 № 3
Стоимость предложения объекта недвижимости, руб 6 900 000,00 7 200 000,00 8 500 000,00
Скидка на торг, % -5% -5% -5%
Скорректированная стоимость ЗУ, руб 6 555 000,00 6 840 000,00 8 075 000,00
Вид права Собственность собственность собственность собственность
Корректировка на вид права, % 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость ЗУ, руб 6 555 000,00 6 840 000,00 8 075 000,00
Условия финансирования Собств. собственность собственность собственность
Корректировка, % 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб 6 555 000,00 6 840 000,00 8 075 000,00
Условия продажи Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Корректировка на условия продажи, % 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб 6 555 000,00 6 840 000,00 8 075 000,00
             
Условия платежа наличные наличные наличные
Корректировка на условия платежа, % 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб 6 555 000,00 6 840 000,00 8 075 000,00
Месторасположение объекта г. Краснодар, г. Краснодар, Власова,53 г. Краснодар, Гагарина ,134 г. Краснодар, Аэродромная,119
Корректировка на месторасположение, % -15% 0% -10%
Скорректированная стоимость объекта, руб 5 571 750,00 6 840 000,00 7 267 500,00
Инженерные коммуникации есть есть есть
Корректировка на инженерные коммуникации, % 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость объекта аренда, руб 5 571 750,00 6 840 000,00 7 267 500,00
Подъездные пути есть есть есть
Корректировка на подъездные пути, % 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб 5 571 750,00 6 840 000,00 7 267 500,00
Парковка есть есть есть
Корректировка на парковку, % 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб 5 571 750,00 6 840 000,00 7 267 500,00
Общая площадь,м2
Корректировка на площадь, % -5% -5% -5%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб 5 293 162,50 6 498 000,00 6 904 125
Цена за 1 м аренды 12 309,68 14 400,00 16 245,00
Сумма корректировок, % 25% 10% 20%
Удельный вес, % 20,2% 49,4% 30,4%
Средневзвешенное значение 14 538,58
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом прямого сравнения продаж, руб   5 815 432,00
         

Таким образом, рыночная стоимость права собственности на земельный участок площадью кв.м., расположенного по адресу г. Краснодар, рассчитанная методом прямого сравнения продаж на дату оценки составляет:

5 815 432,00 (пять миллионов восемьсот пятнадцать тысяч четыреста тридцать два руьля,00 копеек) руб., с учетом НДС 18%

Наши рекомендации