Анализ земельного рынка Приморского края и г. Владивосток

Рынок земли во Владивостоке характеризуется главным образом дефицитом земли. Северная часть Владивостока занята неприкосновенными природоохранными территориями, расположенными вокруг водохранилищ. С востока, вдоль трассы на б. Шамора, раскинулись «владения» военных — например, 64-й и 71-й микрорайоны города частично стоят именно на земле ТОФ.

В качестве основных ценообразующих параметров для рынка земли во Владивостоке необходимо указать следующие:

Пакет документов, оформленных по каждому участку. Вкладывая деньги в тот или иной проект, инвестор должен оценить возможность завершения процедуры оформления прав на землю.

Вторым фактором, влияющим на цену участка, является его местоположение.

Третьим фактором можно считать функциональное назначение, строящегося здания. Здесь на первом месте можно назвать земельные участки под застройкой жилой недвижимостью. Что касается торговой и офисной недвижимости, то эти застройки на стадии формирования 2-го постановления не разбиваются по конкретному виду, а определяются лишь при разработке рабочего проекта на усмотрение инвестора.

Следует отметить, что предложения участков с наличием рабочего проекта требуют более детального изучения, ввиду того, что стоимость полной рабочей документации высока – в среднем 5% от СМР.

Кризис существенно активность рынка земли под коммерческую застройку. Владельцы земли «придерживали» землю до восстановления адекватного спроса либо для застройки собственными силами в перспективе (что выгоднее), в конце 2014, начале 2015 года многим пришлось выставить участки под застройку для завершения начатых проектов и на рынке появились десятки предложений в различных районах города с разнообразными характеристиками:

· Площадью от 4 «соток» до 1,2 га;

· Назначением от размещения автоцентра до многоэтажного жилого дома;

· Стоимостью от 2 000 до 35 000 руб. за 1 кв.м.

На стоимость земельных участков промышленного назначения оказывает влияние общий объем предложения, который в свою очередь зависит от общего объема земель, пригодных для промышленного использования.

По данным государственного учета общая площадь земель Приморского края на 1 января 2016 года составляет – 16 млн. 467,3 тыс. га, из них земли промышленности в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения -21,9 тыс. га (0,13% от общей площади земель или 5,6% от площади земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения ); земли промышленности в составе земель населенных пунктов 10,1 тыс. га в городах и поселках (6,6% от общей площади земель населенных пунктов), 4,4 тыс. га в сельских населенных пунктах (4, 8% от общей площади земель населенных пунктов).

В 2015 году по сравнению с предшествующим годом произошло увеличение площади земель категории «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения» на 2,1 тыс. га за счет перевода земельных участков из земель других категорий:

а) из земель сельскохозяйственного назначения - для ОАО «Дальневосточная генерирующая компания» под расширение площади отвала и строительства участка «Контровод» разреза «Лучегорский», для ООО «Дальнефтепродукт» под строительство и эксплуатацию объекта «Трубопроводная система «Восточная Сибирь – Тихий океан», а так же во исполнение решения Арбитражного суда под разработку карьера по добыче песка;

б) из земель запаса - для ООО «Морской порт Валентина» под строительство сооружений для складирования и хранения зерна, для ЗАО «Приморзолото» для разработки месторождений полезных ископаемых, а так же постановки на кадастровый учет уточненных площадей земельных участков.

Объем предложения на открытом рынке в первую очередь зависит от объема земель, находящихся в частной собственности физических или юридических лиц: 99,66% общей площади земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения и 87,35% общей площади земель населенных пунктов на территории Приморского края находится в государственной или муниципальной собственности. В городах и поселках края передача земель в собственность в большей степени коснулась земель сельскохозяйственного использования и земель, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного строительства, садоводства, личного подсобного хозяйства.

Сделки по аренде за земельные участки для промышленных предприятий, предприятий связи, строительства зафиксированы по цене 27,60 руб./кв. м. в черте населённых пунктов и по цене 4,05 руб./кв. м. вне населённых пунктов. В среднем, арендная плата за земли промышленности, транспорта и связи составила 1,44 руб./ кв. м.

Несмотря на рост производства, продажа земельных участков промышленного назначения, как государством, так и на открытом рынке Приморского края, находится на низком уровне, причем предложение незастроенных земельных участков, находящихся в частной собственности, носит крайне ограниченный, единичный характер.

Эксперты рынка подтверждают наличие в 2016 году дефицита ликвидного предложения – современных качественных объектов с хорошим местоположением, наличием удобных подъездных путей, современным инженерным оборудованием и т.д. Отсутствие предложения на рынке таковых объектов не связано с нежеланием собственников реализовывать высококлассные объекты, а с отсутствием таковых.

Объекты, представленные на свободном рынке в 2016 г. в подавляющем большинстве не обладают высокой коммерческой привлекательностью и (или) потенциалом, сделки по купле-продаже подобных объектов носят единичный характер.

Среди городских округов наиболее развит рынок в ГО Владивостокский, на его долю приходится 20% общего объема предложения в крае, что составляет 27% от объема предложения в городских округах, и ГО Артемовский - 18% общего объема предложения в крае (25% от объема предложения в городских округах).

Среди муниципальных районов региона лидирующим по объему предложения в данном сегменте недвижимости является Хасанский район, на его долю приходится 6% общего объема предложения в крае (22% от объема предложения по муниципальным районам).

Рисунок 1 - Географическая структура предложения

По итогам мониторинга рынка предложение на рынке производственно-складской недвижимости региона превалирует на территории ГО Владивостокский. Это в первую очередь обусловлено тем, что данный городской округ сформирован вокруг столицы субъекта – города Владивосток, который является центром деловой активности, крупнейшим городом и портом на Дальнем Востоке России. На его территорию и приходится большая часть предложений данного сегмента рынка.

По количеству предложений в городе Владивостоке лидируют Первореченский и Первомайский районы, таким образом, наибольшее количество предложений сосредоточено в промышленных зонах города на удалении от центра - предложения во Фрунзенском районе, центральном районе города, отсутствуют. В Советском районе, расположенном на севере города в направлении материка, предложения единичны, так как его территория в основном занята санаториями, домами отдыха, пансионатами и детскими оздоровительными центрами города.

Рисунок 2 - Структура предложения по районам г. Владивосток

Также можно отметить небольшое количество предложений в поселке Трудовое, входящим в состав ГО Владивостокский.

Повышающийся интерес к Дальнему Востоку является одним из ключевых направлений развития рынка коммерческой недвижимости в России.

В ближайшее время девелоперы торговой недвижимости и ритейлеры все чаще будут заявлять о выходе на рынки городов, расположенных за Уралом, считают эксперты. И это дополнительно усложнит проблему, которая уже и сейчас в Приморском крае стоит достаточно остро, а именно недостаток современных складских помещений.