Обзор социально-экономических условий, а также рынка недвижимости района расположения оцениваемой собственности

Введение

В данной курсовой работе необходимо произвести оценку объекта недвижимости, рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости. Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта.

В этой работе необходимо выявить рыночную стоимость объекта недвижимости, расположенную в г. Краснодаре, ул. Гаражная, 154, которая соответствует стоимости аналогичных объектов недвижимости, и составить отчет об оценке рыночной стоимости офисной недвижимости. В нем рассмотрены такие темы как объект оценки, анализ объекта оценки и его окружения, анализ его наилучшего и наиболее эффективного использования, применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости: затратный, доходный и сравнительный и согласование результатов.

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Так как рынок недвижимости сейчас очень развит и без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Общие сведения об объекте оценки

Цель оценки

Цель оценки – внесение объекта недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций.

Имущественные права

Оценка проводится на праве собственности 45 АА №458790 от 11 января 1987 года на оцениваемое недвижимое имущество, принадлежащие Котову С.Е

Дата оценки

Дата оценки –25.12.15

Класс собственности

Оцениваемая собственность относится к неспециализированному классу.

Допущения и ограничения

Наличие допущений и ограничивающих условий при выполнении работ по оценке является общепринятой практикой. Допущения и ограничивающие условия не предназначены для того, чтобы ограничивать или сокращать диапазон исследований оценщика или объем данных, необходимых для анализа. Ограничения или препятствия осуществлению оценочных работ или получению информации, доступной для анализа, могут присутствовать и быть известны оценщику в начале выполнения работ по оценке или же возникнуть в процессе оценки. Подобные ограничения или препятствия, если они могу повлиять на результат, должны быть раскрыты в отчете об оценке. Например, допущения и ограничивающие условия обычно содержат положение о том, что оценщик принимает предоставляемую заказчиком техническую информацию об объекте как есть, не проводит ее проверки и не несет ответственности за ее достоверность

Анализ объекта оценки и его окружения

Обзор социально-экономических условий, а также рынка недвижимости района расположения оцениваемой собственности

Краснодарский край (столица – город Краснодар) находится на юге европейской части России и входит в состав Южного Федерального Округа (ЮФО). На большей части территории региона превалирует умеренно-континентальный климат, на Черноморском побережье – субтропический.

Краснодарский край на севере граничит с Ростовской областью, на востоке – со Ставропольским краем, на юго-востоке – с Карачаево-Черкессией, на юге – с Абхазией. С северо-запада и юго-запада территория Края омывается Черным и Азовским морями. Краснодарский край является единственным регионом России, имеющим выход к Черному морю, здесь расположены крупнейшие российские международные морские порты (Туапсинский и Новороссийский), а также основные курортные зоны страны.

Площадь региона составляет 75.6 тыс. км² (41-е место среди регионов России), численность населения по оценкам 2015 года – чуть менее 5 453 329 тыс. чел. (3-е место среди регионов России). Доля городского населения (коэффициент урбанизации) составляет 54,06 % (в среднем по России – 73.9 %). Крупнейшие города по данным на 2015 года: Краснодар – 829 677 тысяч челов., Сочи – 389 946 тыс. чел., Новороссийск – 262 250 тыс. чел.

По заявлению главы города Владимира Евланова, в бюджет Краснодара в 2010 году поступило 14 млрд. рублей. Доходная часть города увеличилась на 5,5 %, по сравнению с 2009 годом. В городе действует более 62 тысяч субъектов малого и среднего предпринимательства, в котором занято 204 тысячи человек. В Краснодаре зарегистрирован самый низкий уровень безработицы по ЮФО — 0,3 % от общего трудоспособного населения, и самый высокий уровень средней заработной платы — 21 742 рубля (34860рублей — по итогам 2013 года). В ноябре 2011 года Краснодар возглавил рейтинг городов России, привлекательных для бизнеса, составленный аналитиками РБК. В городе расположены штаб-квартиры двух компаний, входящих в рейтинг двухсот крупнейших частных компаний России по версии журнала «Форбс»: «Магнит» (3 место) и «НефтеГазИндустрия» (35 место).

Наблюдается ускорение развития промышленного сектора – 2,3%, сельского хозяйства -2,9%, всех отраслей потребительского рынка от 1% до 3,5%. Индекс промышленного производства составляет 106,4% за счет роста на 7,5% выпуска продукции обрабатывающих производств и на 4,7% производства и распределения электроэнергии, газа и воды.

В строительстве объем работ возрос на 21,2% и составляет 163,7 млрд. рублей. В жилищном строительстве темпы роста составляют 106,4%. Введено в эксплуатацию 10170 зданий жилого и 62 здания нежилого назначения (14 промышленных, 27 коммерческих, 7 здравоохранения, 3 учебных, 2 сельскохозяйственных). На начало 2011 года введено 2602,4 тыс. кв. метров жилых домов. Наибольшая доля (55,7% или 1450,1 тыс. кв. метров) жилья введена индивидуальными застройщиками.

Инвестиционный рейтинг края – А++, что означает максимальный потенциал, минимальный риск. Наименьший инвестиционный риск – законодательный, наибольший – экологический. Наибольший инвестиционный потенциал – туристический.

Доля нетрудоспособного населения Края немногим превышает среднероссийский показатель и составляет на 2015 года 39.5% (по сравнению с 37.3% по России).

Рис. 1 Доля нетрудоспособного населения

Главой администрации (Губернатором) Краснодарского края является Вениамин Иванович Кондратьев. Представительным органом власти является Законодательное Собрание Краснодарского края.

Краснодарский край входит в ТОП-10 крупнейших регионов России по объёму валового регионального продукта (ВРП).

На долю Края также приходится около 1.5% промышленного производства и более 7.5% сельскохозяйственного производства страны.

Основная специализация экономики края: транспортный сектор, сельское хозяйство, туризм и обрабатывающая (в частности, пищевая) промышленность. Высокий вклад в экономику в последнее время также обеспечивало инфраструктурное и жилищное строительство. Перспективы дальнейшего экономического роста поддерживаются реализацией крупных инвестиционных проектов.

Структура экономики Краснодарского края отличается высокой диверсификацией. Наибольший вклад в ВРП региона (по данным 2015 года) вносят транспорт и связь (18.7%), торговля (17.1%), сельское хозяйство (13.9%), строительство (12.0%) и обрабатывающие производства (10.3%).

Выгодное географическое положение предопределяет экономическую специализацию региона в транспортном секторе, сельском хозяйстве, пищевой промышленности и туристическо-рекреационной отрасли.

Муниципальное образование город Краснодар — административный, промышленный, деловой и культурный центр Краснодарского края.

Площадь — 84 тысячи гектаров. Расположен на Кубано-Приазовской (Прикубанской) низменности, на правом берегу реки Кубань на расстоянии 120–

150 км от Черного и Азовского морей. Разделен на четыре округа — Западный, Карасунский, Прикубанский и Центральный. В границах округов находятся 2 поселка городского типа, 5 сельских округов и 29 сельских населенных пунктов.

Краснодар — многонациональный город. В нем живут 829 677 тысяч человек: ста национальностей, из которых 90,7% — русские, 3,74% — армяне, 1,47% — украинцы, 0,87% — адыгейцы, 2,04% — другие национальности.

Город занимает выгодное экономико-географическое положение, является крупным транспортным узлом юга России. Его территорию пересекают четыре направления железных дорог, две автодороги федерального значения, есть аэропорт и речной грузовой порт. Из аэропорта города выполняются полеты в 32 города России, 5 столиц СНГ, страны дальнего зарубежья.

В Краснодаре работают все виды транспорта воздушный, железнодорожный, речной, автобусный, городской электротранспорт — трамвай, троллейбус.

Современный Краснодар — крупнейший индустриальный центр Юга России.

На крупных и средних промышленных предприятиях работают около 120,5 тысяч человек или почти 30% всех занятых в экономике города. Основные направления — это приборостроение и металлообработка, производство строительных материалов, швейных и трикотажных, мебельных, табачных изделий, пищевых и сельскохозяйственных продуктов. Поддерживаются эффективные деловые отношения с предприятиями США, Турции, Украины, Германии, Белоруссии, Греции, Италии, Франции, Израиля, Австрии, Кипра.

Пригородный агропромышленный комплекс представлен 22 крупными сельскохозяйственными предприятиями и более 1200 крестьянскими (фермерскими) хозяйствами. Площадь сельскохозяйственных земель около 50 тысяч гектаров.

Краснодар — крупный культурный и образовательный центр России. На территории города расположено более 100 общеобразовательных учреждений.

Крупнейшие вузы — Кубанский государственный университет, Кубанский государственный аграрный университет, Кубанский государственный технологический университет, Кубанская государственная медицинская академия.

Объект оценки расположен на ул. Гагарина, 154 и отнесён к территории Центрального района.

Стоимость аренды жилья в центре выше (на 20-40%) по сравнению даже со смежными районами. Многоквартирные дома в центре в большинстве своем двух-четырех этажные "сталинской" постройки и, так называемые, пятиэтажные "хрущевки". Но конечно есть и жилые дома многоэтажного типа. Как построек 60х-80х годов, так и нового плана улучшенных и "элитных" планировок. В районе ул. Седина, ул. Чкалова, ул. Рылеева, ул. Кирова, ул. Левоневского, и т.д. большой сектор частных домовладений.

Стоимость 1 кв. м. коммерческой недвижимости в данном районе составляет 76061,84 руб. Стоимость 1 сотки земли – 1 100 т. руб.

Фестивальный микрорайон (ФМР) является спальным районом города. На рынке аренды жилья города Краснодара, ФМР определяется как квадрат из ул. Тургенева и ул. Герцена, ул. Красных Партизан и ул. Дзержинского. На ФМР многоквартирные дома в большинстве своем пяти- и девятиэтажные. Частный сектор находится в районе ул. Гагарина и ул. Северная.

Также, имеется ряд новостроек сданных в эксплуатацию (ул. Воровского, ул. Яна Полуяна). ФМР является смежным с центром районом. Весь транспорт, пронизывающий ФМР, так или иначе, проходит через центр.

На районе имеется три действующих рынка - один по ул. Атарбекова и два

по ул. Тургенева. Также - ряд магазинов, универмаг "Фестивальный", кафе, дискобары.

Стоимость 1 кв. м. коммерческой недвижимости в данном районе составляет 57 703 руб. Стоимость 1 сотки земли – 960 т. руб.

Юбилейный микрорайон (ЮМР) является спальным районом города. Так как это наиболее новый район, здесь до сих пор ведутся строительные работы новых многоквартирных домов. В ЮМР с посадкой в общественный транспорт проблем нет, потому, что он является конечной всех маршрутных такси, троллейбуса, трамваев.

По своему периметру, район ЮМР огибается рекой Кубань. В любое время года у жителей ЮМР имеется возможность прогуляться вдоль реки, посидеть у берега и даже порыбачить. В виду того, что район обилен новостройками, то по мере их сдачи в эксплуатацию появляются квартиры, хозяева которых решают сдать их в аренду.

ЮМР – это спокойный, тихий, наиболее "новый" район Краснодара. Имеется продуктовый рынок, несколько кафе, АЗС, супермаркет.

Стоимость 1 кв. м. коммерческой недвижимости в данном районе составляет 48 772 руб. Стоимость 1 сотки земли – 995 т. руб.

Комсомольский микрорайон (КМР) относится к числу так называемых "спальных" районов. Но в близости находится промышленная зона - продуктовые и промышленные оптовые базы. На КМР практически все многоквартирные дома имеют 9-14 этажей. КМР является автономно-функциональным районом Краснодара. Имеется несколько рынков, дома быта и услуг, супермаркет, популярный на Кубани развлекательный комплекс, кинотеатры, прокат видео и т.д. Что касается транспорта - в любую точку города едут троллейбусы, маршрутные такси, автобусы и трамвай (по ул.Уральская). Через КМР идет выезд к аэропорту. До центра на маршрутном такси 20-30 минут езды. С точки зрения аренды, КМР - прекрасный район для арендаторов, не "привязанных" к центру города и тем более к таким районам как Юбилейный и Славянский (противоположная сторона города).

Стоимость 1 кв. м. коммерческой недвижимости в данном районе составляет 48 917 руб. Стоимость 1 сотки земли – 1 081 т. руб.

Район ЗИП и 40 лет Победы: район ЗИП относится к "спальным", но максимально приближенному к центру (кинотеатр Аврора, ул. Красная). Многоквартирные дома преимущественно многоэтажные.

Виртуальную границу района обозначить можно следующими улицами: ул. Зиповская, ул. Офицерская (за мостом от к\т "Аврора"), ул. Московская, ул. Восточно-Кругликовская, ул. Колхозная и ул. 40лет Победы.

Со стороны Краевой Клинической Больницы (ул.1 Мая) проблем с общественным транспортом нет - множество маршрутных такси, автобусы и троллейбус во все районы города.

Стоимость 1 кв. м. коммерческой недвижимости в данном районе составляет 49 174 руб. Стоимость 1 сотки земли – 530 т. руб.

Много новостроек по ул.40лет Победы, имеются новые дома и в районе ул. Московской. Развлечения: ночной клуб, дискобары, кафе и рестораны.

На площадке ул. Московской и 40 лет Победы частыми гостями останавливаются зооцирки и приезжие аттракционы.

Три продуктовых рынка - ул. Колхозная и Офицерская, ул.Московская и Зиповская, ул.40лет Победы и 1 Мая. Район привлекателен и удобен с точки зрения найма жилья. Для семей с детьми - максимально чистый "городской" воздух в Первомайском парке (входы с улиц Зиповской и Колхозной, со стороны Книжного рынка по ул.40 лет Победы).

Стоимость 1 кв. м. коммерческой недвижимости в данном районе составляет 49 174 руб. Стоимость 1 сотки земли – 520 т. руб.