Тема 8. Оцінка вартості майна

8.1. Принципи оцінки нерухомості

8.2. Види вартості об’єктів нерухомості у матеріальній формі

8.3. Метологичні підходи до оцінки підприємств

8.4. Оцінка вартості цілісного майнового комплексу

8.5. Оцінювання нерухомого майна

8.6. Оцінювання вартості нематеріальних активів і рухомого майна

8.7. Визначення ліквідаційної вартості підприємства

8.1. Принципи оцінки об'єктів нерухомості

В процесі санації, реорганізації чи ліквідації підприємства важливою про­блемою є оцінювання вартості майна.

Вартість об'єкта оцінювання - це еквівалент його цінності, виражений у ймовірній сумі грошей. Визначення вартості будь-якого об’єкту належить до найскладніших питань фінансів підприємств та антикризового менеджменту і потребує використання принципів оцінки.

Особливою складністю відзначаються оцінювання вартості підприємства як ці­лісного майнового комплексу та оцінювання корпоративних прав суб'єкта госпо­дарювання, якщо дані права не котируються на біржі. Вчені попереджають про те, що хоча вартість підприємст­ва інколи може дорівнювати ринковій вартості його активів, слід розуміти, що ці поняття не тотожні.

При оцінюванні вартості підприємства мова йде насамперед про вартість, що створюється в результаті функціонування бізнесу. В цьому випадку оцінювання підприємс­тва здійснюється, як правило, на базі ринкової вартості як ймовірної суми грошей, за яку можлива купівля-продаж об'єкта оцінювання на ринку.

Робота з оцінювання вартості май­на підприємств з оцінювання (організаційна, методична та практична) виконується двома варіантами: власними фінансовимиі підрозділами підприємства або в порядку підрядних робіт особами, котрі за­ймаються професійною оціночною діяльністю. Останні проводять незалежне оцінювання майна на договірних основах. В Україні органом державної влади, що очолює державне регулювання оціночної діяльності, веде Державний реєстр оцінювачів, які отри­мали відповідне кваліфікаційне свідоцтво є Фонд державного майна України.

Оціночна діяльність спирається на діюче в країні нормативно-правове та методичне забезпечення, основу яконо складають такі документи:

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (2001р.);

Методика оцінювання майна (Постанова Кабінету Міністрів України, 2003р., №1891);

Національний стандарт оцінки №1 «Загальні засади оцінки майна і майно­вих прав» (Постанова Кабінету Міністрів України, 2003р., №1440);

Національний стандарт оцінювання №2 «Оцінка нерухомого майна» (По­станова Кабінету Міністрів України, 2004р. №1442).

Оцінювання в Україні базується на таких основних групах принципів:

1) принципи користувача, як сукупність принципів: корисності, заміщення й очікування. Сутність першого з них (корисності) полягає в тому, що всякий об'єкт нерухо­мості має вартість тільки в тому випадку, коли він корисний для потенційного власника і може бути використаний для реалізації певних функцій або особистих потреб. Принцип корисності характеризує здатність об'єкта нерухомості задовольняти потреби ко­ристувача в даному місці й протягом даного часу. Відповідно до принципу очікування вартість об'єкту, що прино­сить дохід, визначається поточною вартістю майбутніх доходів, які цей об'єкт принесе. Важливо при цьому, враховувати, що гроші з часом знецінюються, тобто гривня, яка є в інвестора, сьогодні коштує більше, ніж гривня, яка буде отримана завтра.

2) принцип заміщення полягає в тому, що раціональний покупець не за­платить за об'єкт нерухомості більше ніж мінімальна ціна за другий аналогічний об'єкт такої ж корисності, або максимальна вартість оцінюваного об'єкта визнача­ється найменшою вартістю, по якій може бути придбаний інший аналогічний об'­єкт з еквівалентною корисністю;

3) принципи, пов'язані з ринковим середовищем:

а) принцип залежності (принцип зовнішнього впливу). Він заснований на тому, що різні чинники зовнішнього середовища роблять вплив на вартість об'єкту не­рухомості. Залежно від ступеня впливу на той або інший об'єкт чинники підрозді­ляються на основні і додаткові; залежно від сфери впливу -— на кліматичні, геоло­гічні, регіональні, соціальні, економічні, екологічні, демографічні, юридичні, мі­жнародні, містобудівні, галузеві, технічні. Два чинника — місце розташування об'єкту і зв'язок його з ринком користувача — у сукупності становлять поняття економічне місцеположення нерухомості, яке найбільше впливає на вартість об'єкта нерухомості.

б) принцип відповідності. Він полягає в тому, що об'єкт нерухомості, що не відповідає ринковим стандартам, які існують в даний час, має меншу вартість. Ві­дповідність - це те, на якому ступені архітектурний стиль, рівні зручності і по­слуг, запропоновані об'єктом нерухомості, відповідають потребам і очікуванням ринку нерухомості.

в) принцип попиту та пропозиції. Сутність принципу попиту та пропозиції полягає у виявленні взаємозв'язку між потребою в об'єкті нерухомості і обмежені­стю його пропозиції.

Співвідношення, наприклад, попиту на житлові приміщення і їх пропозиція залежить від ряду чинників, зокрема від демографічного складу населення, рівня цін на об'єкти нерухомості, споживчі товари, інтенсивності рекламної компанії, введення нових законодавчих актів і нормативних документів, вартості кредитів, оподатковування майна і ін.

Основне завдання експерта-оцінювача при реалізації розглянутого принци­пу - аналіз співвідношення попиту і пропозиції по оцінюваному об'єкту нерухо­мості і визначення ступеня впливу даного співвідношення на рівень вартості об'­єкту.

г) принцип конкуренції. Конкуренція - це суперництво, змагання в якому-небудь виді діяльності. Розумна конкуренція стимулює підвищення якості об'єктів і послуг на ринку нерухомості, надмірна конкуренція призводить до зниження прибутку. Відсутність конкуренції на ринку нерухомості (а це буває при монопо­льній ситуації) - основна умова, при якому ринкова вартість об'єкта не може бути визначена, оскільки вона складається лише на конкурентному ринку.

д) принцип зміни вартості. Найбільш характерний тип змін - так звані цикли життя. Ці зміни стосуються і самих об'єктів нерухомості, а також районів (міст), галузей, суспільства в цілому. Оцінювання постійно змінюється в результаті зміни внутрішнього стану та дії зовнішніх факторів.

е) принцип ефективності. До них належать - принципи ефективного викорис­тання, принципи обережності оцінок та принципи альтернативних оцінок.

є) принцип ефективного використання полягає в тому, що з усіх можливих варіантів експлуатації об'єкта обирається той, де найбільш ефективне викорис­тання його функціональних характеристик, а отже, приносить найбільшу вар­тість.

4) Принцип розумної обережності оцінок зводиться до того, що під час оці­нювання оцінювач повинен критично (із розумним упередженням) ставитися до всієї інформації що стає йому відомою від адміністрації об'єкта оцінювання, і, по можливості, перевіряти цю інформацію, звертаючись до незалежних джерел.

5) Принцип альтернативних оцінок полягає у необхідності використання різ­них методів оцінювання та порівняння показників вартості, отриманих у резуль­таті застосування альтернативних методів.

Вибір того чи іншого методу оцінювання залежить від характеру об'єкта оцінювання.

8.2. Види вартості об'єктів нерухомості у матеріальній формі

Оцінювання об'єктів у матеріальній формі для їх відчуження через продаж проводиться шляхом визначення ринкової вартості. Розрізняють ринкову, інвестиційну, відновну, вартість заміщення, страхову, вартість для оподатковування (оподатковувана вартість) майна юри­дичних і фізичних осіб та ліквідаційн вартість.

Розглянемо кожну з них.

Ринкова вартість. Ринкова вартість об'єкту - це найбільш вірогідна ціна, по якій даний об'єкт може бути проданий в умовах конкуренції, коли продавець і покупець діють, маючи в своєму розпорядженні всю доступну інформацію про об'єкт оцінки, і на ціну не впливають надзвичайні обставини. Ринкову вартість нерухомості інакше називають вартістю при обміні на відміну від вартості у ви­користанні (або споживчій вартості), яка відображає цінність об'єкту для конкрет­ного власника.

Інвестиційна вартість. Це вартість об'єкту нерухомості для конкретного інвестора, який збирається купити оцінюваний об'єкт або вкласти в нього фінан­сові засоби. Розрахунок інвестиційної вартості проводиться, виходячи з очікуваних даним інвестором доходів і конкретної ставки їх капіталізації. Даний вид вар­тості носить суб'єктивний характер.

Відновна вартість (вартість відтворення об'єкту). Вона визначається ви­тратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта з вико­ристанням таких же архітектурних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів, а також з тією ж якістю будівельно-монтажних робіт.

Вартість заміщення. Вона визначається витратами в поточних цінах на бу­дівництво об'єкту, що має з оцінюваним еквівалентну корисність, але побудовано­го в новому архітектурному стилі, з використанням сучасних проектних нормати­вів і прогресивних матеріалів і конструкцій, а також сучасного устаткування об'­єкту нерухомості.

Таким чином, відновна вартість виражається витратами на відтворення точ­ної копії об'єкту, а вартість заміщення - витратами на створення функціонального аналога об'єкту.

Страхова вартість. Вона розраховується на основі відновної вартості, або вартості заміщення об'єкту, який схильний до ризику знищення (руйнування).

Вартість для оподатковування (оподатковувана вартість) майна юри­дичних і фізичних осіб. Вона визначається акредитованими при податкових ін­спекціях експертами-оцінювачами на основі або ринкової вартості (з відповідни­ми поправочними коефіцієнтами), або відновної вартості об'єкту нерухомості.

Ліквідаційна вартість. Вона є чистою грошовою сумою, що власник об'єк­ту може одержати при ліквідації об'єкту нерухомості в строк, значно коротший від строку експозиції подібного майна, протягом якого він може бути проданий за ціною, яка дорівнює ринкової вартості. Термін "ліквідаційна вартість" пов’язаний з поняттям "зміст ліквідаційної маси".

До складу ліквідаційної маси, яка формується у разі ліквідації суб'єкта гос­подарювання, ліквідатор включає усі види майнових активів (майно та майнові права) банкрута. Майно банкрута, що є предметом застави, також включається до складу ліквідаційної маси. За наявності частки, яка належить банкруту в спільно­му майні, ліквідатор порушує питання про виділення цієї частки.

Після формування ліквідаційної маси визначається ліквідаційна вартість об'єктів, що в неї включені, через оцінювання і ця вартість є початковою вартістю у разі продажу майна на аукціоні.

Одним із способів розрахунку ліквідаційної вартості є застосування до ви­значеної ринкової вартості об'єкту оцінювання знижувальних коефіцієнтів. Цей спосіб застосовується з метою стимулювання попиту потенційних покупців до придбання суб'єкта оцінювання. Якщо законодавством установлено знижувальні коефіцієнти та порядок їх застосування для визначення початкової вартості таких об'єктів, такі коефіцієнти застосовуються до ринкової вартості. Початкова вар­тість, отримана у результаті застосування знижувальних коефіцієнтів, визначаєть­ся ліквідаційною вартістю об'єкту у матеріальній формі. У цьому разі у висновку про вартість одночасно зазначається ринкова та ліквідаційна вартість такого об'єкту.

Слід підкреслити, що ліквідаційна вартість відрізняється від вартості ліквідації. Останню характеризує вартість, яку очікується отримати за об'єкт оцінювання, що вичер­пав корисність відповідно до своїх первісних функцій. Підкреслимо, що ліквідаційна вартість може визначитися стосовно об'єктів, які не вичерпали своєї корис­ності.

Зверніть увагу на те, що до ліквідаційної маси не включається:

=> орендоване майно;

=> майно, яке знаходиться на відповідальному зберіганні; О особисте майно працівників;

=> об'єкти житлового фонду, дитячих дошкільних установ, виробничої і кому­нальної інфраструктури, що відповідно до законодавства повинні бути при­йняті на баланс відповідних органів місцевого самоврядування чи державної влади.

Необхідно звернути увагу на особливості оцінки підприємств у процесі антикризового управління:

1) Оцінка активів неспроможних підприємств і самих підприємств в цілому здійснюється на всіх етапах антикризового управління:

- на етапі досудової санації,

- на етапі спостереження;

- на етапі зовнішнього управління

- на етапі конкурсного виробництва.

2) Об'єктом оцінки на різних етапах арбітражного процесу банкрутства не­спроможного підприємства можуть бути:

- або окремі активи підприємства,

- або йо­го майновий комплекс,

- або підприємство як бізнес,

- склад і розмір грошових зобов'язань й обов'язкових платежів підприємства-боржника.

Склад і розмір грошових зобов'язань і обов'язкових платежів визначається на мо­мент подачі в господарський суд заяви про визнання боржника банкрутом.

Функції оцінки. Функції оцінки в процесі судового управління можна під­розділити на кілька рівнів:

% перший - головна функція - визначення співвідношення між вартостями

майна і зобов'язань підприємства. % другий - рівень, що відповідає трьом основним судовим процедурам (ета­пам): спостереженню, зовнішньому управлінню і конкурсному виробницт­ву (тобто функції оцінки для цих процедур). % третій - рівень особливих функцій оцінки, пов'язаних з оцінкою особли­вих процедур банкрутства (банкрутства містоутворюючих підприємств, сільськогосподарських, страхових і кредитних організацій, професійних учасників ринку цінних паперів, громадян, індивідуальних підприємців, селянських (фермерських) господарств, відсутнього боржника).

Дата оцінки. Дата оцінки визначається багатьма чинниками:

склад і розмір грошових зобов'язань і обов'язкових платежів підприємства-боржника розраховуються на момент подання до господарського суду за­яви про визнання боржника банкрутом;

дата проведення інвентаризації майна підприємства;

дата огляду об'єкту оцінки;

дата проведення зборів кредиторів.

Методичні особливості оцінки. На етапах досудової санації, спостережен­ня і зовнішнього управління оцінюється, як правило, ринкова вартість підприємства, а на етапі конкурсного виробництва - ліквідаційна вартість (хоча можуть бу­ти використані й інші види вартості).

Ліквідаційна вартість підрозділяється на:

> упорядковану ліквідаційну вартість активів підприємства;

> примусову ліквідаційну вартість активів підприємства;

> ліквідаційну вартість припинення існування активів підприємства. Визначення наведених вище підвидів вартості пов'язане з обліком в оцінці:

> особливостей сектора ринку;

> особливостей самого об'єкту оцінки;

> наявність і міра достовірності початкової інформації;

> кваліфікації експертів-оцінювачів і інших особливостей.

При розрахунку ринкової і ліквідаційної вартості неспроможних підпри­ємств важливо правильно враховувати їх зобов'язання. При визначенні ринкової вартості підприємства в період зовнішнього управління грошові зобов'язання і обов'язкові платежі не включаються до складу майнового комплексу підприємст­ва (більш того, вони віднімаються із загальної вартості підприємства). При про­дажі неспроможного підприємства в період конкурсного виробництва підприємс­тво ліквідується як юридична особа і борги цього підприємства не переходять до покупця. У зв'язку із цим при визначенні ліквідаційної вартості цього підприємст­ва в період конкурсного виробництва зобов'язання підприємства не віднімаються із загальної вартості активів.

8.3. Методичні підходи до оцінки підприємств

В науковій літературі описано кілька десятків методик, методів і способів оцінки вартості підпри­ємств, в яких прослежується три підходи: ви­тратний (майновий), дохідний, порівняльний (ринковий) (табл. 12.1).

Розглянемо особистості кожного з них окремо.

Майновий (витратний) підхід грунтується на врахуванні принципів кори­сності і заміщення, що передбачає визначення поточної вартості витрат на відтво­рення або заміщення об'єкта оцінювання з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення). Вартість підприємства за цим підходом розраховується як су­ма вартостей усіх активів, що становлять цілісний майновий комплекс за вираху­ванням зобов'язань.

Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). Використання цього методу базується на оцінюванні вартості відтворення аналогової копії об'єкта оціню­вання.

Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). Йдеться про оцінювання вартості замі­щення об'єкта оцінювання об'єктом з подібними параметрами.

Методи майнового підходу базуються на використанні методик, які наведе­ні у табл. 8.1.

Методика скоректованої балансової вартості (методика чистих активів)

у цей час часто використається в сфері антикризового управління, у процесі при­ватизації державних і муніципальних підприємств, а також при оподатковуванні
підприємств.

менш трудомістка методика розрахунку вартості підприємств, чим методика нагромадження активів. Однак вона дає і менш достовірний рівень вартості підприємства. Ця методика припускає аналіз і коректування всіх статей балансу підприємства, підсумовування вартості активів і вирахування з отриманої суми скоректованої суми статей пасиву балансу в частині довгострокової й пото­чної заборгованостей.

Методика розрахунку вартості заміщення полягає у визначенні витрат в поточних цінах на будівництво сучасного підприємства, аналогічного оцінювано­му але побудованого в новому, сучасному архітектурному стилі, з використан­ням прогресивних проектних і технологічних нормативів, із застосуванням про­гресивних матеріалів, конструкцій і устаткування. При реалізації методики замі­щення вносяться поправки на фізичний, функціональний і економічний знос оці­нюваного підприємства. Результат, отриманий по цій методиці, є, як правило, верхнім рівнем вартості підприємства. При використанні цієї методики експертам-оцінювачам часто важко виявити ступінь зносу необоротних активів оціню­ваного підприємства.

Методика розрахунку відновної вартості підприємства досить трудоміс­тка, заснована на визначенні поточних витрат на відновлення оцінюваного під­приємства.

Методика розрахунку ліквідаційної вартості найчастіше використовуєть­ся для підприємств, які ліквідуються, або тоді, коли поточні і прогнозовані гро­шові потоки від виробничої діяльності підприємства невеликі в порівнянні з вар­тістю його чистих активів (доход на активи низький або негативний), а також ко­ли вартість підприємства при ліквідації може бути вище, ніж при продовженні йо­го діяльності.

Основна перевага методик майнового підходу в тім, що вони базуються на реально існуючих активах і витратах. У той же час ці методики «статичні», вони не враховують перспективи розвитку підприємства, його майбутню прибутко­вість.

Дохідний підхід. Методики оцінки підприємств засновані на визна­ченні поточної вартості майбутніх доходів. Відомі такі методи дохідного підходу:

❖ методи прямої капіталізації чистого доходу використовується в тих випад­ках, коли дохід підприємства стабільний;

❖ якщо ж передбачається, що майбутні доходи підприємства відрізнятимуться від доходів у минулому періоді і будуть нестабільні по роках прогнозного періоду, то оцінка в цьому випадку здійснюється по методиці дисконтуван­ня грошових потоків;

❖ дисконтування економічної доданої вартості використовується при стабіль­ному потоці доходів.

Переваги методик дохідного підходу в тому, що в них враховуються майбу­тні умови діяльності підприємства: умови формування цін на продукцію, майбут­ні капітальні вкладення, майбутні умови ринку, на якому функціонує підприємст­во, і інші умови. Головний недолік цих методик — їх умовний характер, оскільки при прогнозних розрахунках грошових потоків або ставок дисконтування дово­диться вдаватися до припущень і обмежень, що носять умовний характер.

Метод прямої капіталізації доходів передбачає застосування ставки капі­талізації - це коефіцієнт, що застосовується для визначення вартості об'єкту ви­ходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передба­чається незмінним протягом певного періоду в майбутньому.

Вартість підприємства визначається за формулою:

(19)

де ВП - вартість підприємства за методом капіталізації доходу;

Д - очікувані доходи підприємства, які підлягають капіталізації;

С.к. - ставка капіталізації (дорівнює ставці вартості власного капіталу).

При нетто підходу вартість підприємства визначається діленням доходів на ставку капіталізації. За брутто підходу вартість підприємства визначається вихо­дячи з прибутку підприємства після оподаткування та до сплати процентів.

Ставку дисконтування для цілей оцінювання вартості підприємства реко­мендується розраховувати на основі моделі середньозваженої вартості капіталу:

(20)

де СВК - середньозважена вартість капіталу;

К_в.к. - очікувана ставка вартості власного капіталу;

ВК - сума власного капіталу;

К - сума капіталу підприємства;

S - коефіцієнт ставки податку на прибуток;

К_п._к. - очікувана ставка вартості позичкового капіталу;

ПК - сума позичкового капіталу.

Якщо передбачаються стабільні темпи приросту (g) підприємства, то суму капіталізації слід розраховувати за формулою:

(21)

У разі використання методу дисконтування економічної доданої вартості (ЕДВ) прогнозне збільшення вартості знаходить свій вираз у зростанні майбутніх грошових потоків. Метод ЕДВ дозволяє визначити фінансові параметри діяльнос­ті підприємства на основі оцінювання зміни його вартості, яка створена понад очікування капіталодавців.

едв=п-(с_к-ік) 22)

ЕДВ = {РентІК-с_к)-ІК,

де ЕДВ - економічна додана вартість;

П - прибуток після оподаткування;

Ск - ставка дисконтування;

ІК - інвестований капітал;

Рент ІК - рентабельність інвестованого капіталу (П : ІК). Факторами впливу на вартість об'єкта оцінювання за методом ЕДВ є: струк­тура капіталу, вартість залучення різних видів капіталу, фінансові результати, ве­личина інвестицій.

Метод непрямої капіталізації доходів або дисконтування грошових по­токів (ДГП), грунтується на концепції теперішньої вартості майбутнього чистого грошового потоку і прирівнюється до сумарної теперішньої вартості майбутніх чистих грошових потоків, які можна отримати, зменшеної на величину можливих зобов'язань підприємства та збільшеної на вартість надлишкових активів і розра­ховується за формулою.

(23)

де ВП_ДГП - вартість підприємства на дату оцінювання, визначена за методом ДГП;

ЧГП - сумарна величина операційного та інвестованого чистого грошового потоку в періоді t;

р - коефіцієнт, який характеризує ставку дисконтування (Ск: 100);

ЗВП - залишкова вартість підприємства в періоді п;

НА - надлишкові активи;

ПК - сума позичкового капіталу.

Швейцарський метод усередненої оцінки рекомендується використовувати з метою урахування гудвілу в процесі оцінювання. Вартість підприємства розрахо­вується як комбінація методів оцінювання за майновим підходом та методом капі­талізації доходів.

(24)

де ВПс - вартість підприємства, розрахована за методом усередненої оцін­ки;

ВП_К - вартість підприємства за методом капіталізації доходу;

ВП_А - вартість підприємства, розрахована на базі майнового підходу.

Різновидом швейцарського методу оцінювання є штутгартський метод усе­редненої оцінки:

(25)

Порівняльний підхід. Його методи оцінки підприємства базуються на зі­ставленні вартості оцінюваного підприємства із вартостями аналогічних підпри­ємств. Порівняльний підхід містить у собі:

- метод ринку капіталу;

- метод операцій (метод порівняльного аналізу продажів);

- метод галузевих коефіцієнтів.

Метод ринку капіталу заснований на ринкових цінах акцій підприємств, подібних з оцінюваним підприємством. Для реалізації цього методу необхідна достовірна і детальна фінансова і ринкова інформація по групі зіставних підпри­ємств. У рамках цього методу розраховуються різні мультиплікатори, що вира­жаються через відношення до ціни балансового прибутку, чистого прибутку, по­точного грошового потоку, чистого грошового потоку, валової виручки. Основна перевага даного методу в тому, що він відображає поточну реальну практику го­сподарювання. Основний же недолік - він заснований на минулих подіях і не приймає в розрахунок майбутні умови господарювання підприємства. Технологія реалізації методу ринку капіталів:

Вибір підприємств-аналогів.

Фінансовий аналіз і зіставлення їх показників.

Вибір і розрахунок оцінних мультиплікаторів.

Застосування мультиплікаторів до оцінюваного підприємства

Внесення поправок до підсумкової вартості підприємства.

При відборі підприємств-аналогів враховуються:

• продукція, яка виробляється;

• обсяг і якість продукції;

• періоди, що вивчаються;

• стадія розвитку підприємств і величина виробничих потужностей;

• стратегія розвитку підприємств;

• ступінь врахування кліматичних і територіальних відмінностей та особли­востей;

• фінансові характеристики підприємств.

Вибір і розрахунок оцінних мультиплікаторів. Мультиплікатори розрахо­вують або за певний період, або на дату оцінки.

З допомогою ринкових мультиплікаторів оцінка вартості підприємства про­водиться на основі зіставлення значень окремих показників підприємств, аналогі­чних оцінюваному.

В таблиці 8.2 наведена характеристика мультиплікаторів, як використову­ються в практиці оцінювання підприємств.

Метод порівняльного аналізу продажів. Цей метод - окремий випадок методу ринку капіталу і заснований на аналізі цін придбання контрольних пакетів акцій зіставних підприємств або аналізі цін придбання підприємств цілком. Голо­вною відмінністю цього методу від методу ринку капіталу є те, що перший визна­чає рівень вартості контрольного пакету акцій, що дозволяє повністю управляти підприємством, тоді як друга методика визначає вартість підприємства на рівні неконтрольного пакету акцій.

Метод галузевих коефіцієнтів (метод галузевих співвідношень) викорис­товується для орієнтовних оцінок вартості підприємств. Досвід західних оцінних фірм свідчить, що:

• бухгалтерські фірми і рекламні агентства продаються відповідно за 0,5 і 0,7 річної виручки;

• ресторани і туристичні агентства - відповідно за 0,25 - 0,5 і 0,04 - 0,1 річ­ного валової виручки;

• заправні станції — за 1,2—2,0 місячної виручки;

• підприємства роздрібної торгівлі - за 0,75 - 1,5 суми чистого річного дохо­ду, вартості устаткування і запасів;

• машинобудівні підприємства - за 1,5 - 2,5 суми чистого річного доходу і вартості запасів.

Широко відомо також «золоте правило» оцінки підприємств для деяких промислових галузей економіки, яке свідчить: покупець не заплатить за підпри­ємство більше 4-кратної величини середньорічного прибутку до оподатковування.

8.4. Оцінка вартості цілісного майнового комплексу

Об'єкти оцінювання у формі цілісного майнового комплексу - це об'єкти, сукупність активів яких дає змогу здійснювати певну господарську діяльність. Цілісними майновими комплексами є підприємства, а також їх структурні підроз­діли (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути виділені в установле­ному порядку в самостійні об'єкти з подальшим складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні суб'єкти господарської діяльності. Та­ким чином, цілісний майновий комплекс - це господарський об'єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг).

Сукупна (брутто) вартість цілісного майнового комплексу - це сума вартос­ті активів підприємства, що відображені у його передавальному балансі. Чиста (нетто) вартість цілісного майнового комплексу - це сукупна вартість цілісного майнового комплексу, зменшена на суму зобов'язань.

Основною базою оцінювання вартості цілісного майнового комплексу є ри­нкова вартість. Якщо процедури продажу передбачають наявність додаткових умов (додаткового інвестування або виконання інших вимог, що потребують до­даткових матеріальних витрат, зокрема збереження існуючого напряму діяльності об'єкта оцінювання, якщо такий напрям не відповідає принципу найефективнішо­го використання), може визначитися інвестиційна вартість.

Інвестиційна вартість об'єкта оцінювання у формі цілісного майнового ком­плексу, фінансових інтересів визначається переважно за допомогою дохідного пі­дходу із застосуванням методу дисконтування грошових потоків. При цьому під час прогнозування чистого грошового потоку враховуються доходи, що можуть бути отримані від найбільш ефективного використання надлишкових активів.

Коли йдеться про оцінювання вартості підприємства як цілісного майнового комплексу, визначальним є те, що така вартість не дорівнює арифметичній сумі вартостей окремих майнових об'єктів підприємства. Цю вартість слід скоригувати на вартість гудвілу.

Гудвіл - це ділова репутація підприємства, нематеріальний його актив. Ва­ртість останнього становить різницю між балансовою вартістю активів підприєм­ства та його звичайною вартістю як цілісного майнового комплексу і утворюється завдяки управлінському мистецтву, провідним позиціям на ринку, успішному впровадження новітніх технологій тощо.

Стандартизоване оцінювання цілісного майнового комплексу для визначен­ня розміру статутного фонду відкритого акціонерного товариства проводиться на підставі даних передавального балансу підприємства, складеного на дату оціню­вання за результатами інвентаризації майна, в якому відображено результати пе­реоцінки необоротних активів. До майна, що включається у сукупну вартість цілі­сного майнового комплексу, належать:

• необоротні активи (основні засоби, нематеріальні активи, незавершене ви­робництво, довгострокові фінансові інвестиції, довгострокова дебіторська заборгованість; відстрочені податкові активи, інші необоротні активи);

• оборотні активи (запаси, векселі одержані, дебіторська заборгованість за то­вари, роботи, послуги, дебіторська заборгованість за розрахунками та інша поточна дебіторська заборгованість, поточні фінансові інвестиції, грошові кошти, та їх еквіваленти, інші оборотні активи);

• витрати майбутніх періодів.

Чиста вартість цілісного майнового комплексу підприємства (ЧВ_МК.) визна­чається за формулою:

ЧВ_мк = (НА + ОА + ВМ)-(ВЗ + ПК_Д + ПК_Л), (26)

де НА - вартість необоротних активів;

OA - вартість оборотних активів;

ВМ - вартість витрат майбутніх періодів;

ВЗ - вартість забезпечення наступних витрат і платежів;

ПКд - вартість довгострокових зобов'язань;

ПКк - вартість поточних зобов'язань.

Для визначення розміру статутного фонду відкритого акціонерного товари­ства чиста вартість цілісного майнового комплексу зменшується на вартість дер­жавного житлового фонду, об'єктів, що не підлягають приватизації, та іншого майна, щодо якого приймається рішення про його вилучення з чистої вартості ці­лісного майнового комплексу.

8.5. Оцінювання нерухомого майна

Потреба оцінювати індивідуально визначене майно підприємства постає у разі продажу під час санації чи ліквідації частини майна боржника, під час прива­тизації чи застави окремих об'єктів активів та в ряді інших випадків 3 метою оп-тимізації процесу оцінювання майна підприємства окремі об'єкти активів доціль­но об'єднати в однорідні групи:

> об'єкти нерухомості;

> нематеріальні активи;

> рухомі об'єкти основних засобів;

> рухомі об'єкти оборотних активів.

Визначимо особливості застосування різних методичних підходів до оціню­вання нерухомості.

Витратний підхід доцільно застосовувати для оцінювання нерухомого май­на, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого не­рухомого майна. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінювання витратний підхід застосовується тоді, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне.

Застосування витратного підходу для проведення оцінювання земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, та земельних поліпшень полягає у ви­значенні залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінювання. Зали­шкова вартість заміщення (відтворення) складається із залишкової вартості замі­щення (відтворення) земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її використання.

Оцінювання земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, або земе­льних поліпшень із застосуванням методів витратного підходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:

- визначення ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земе­льною ділянкою) під час використання;

- визначення вартості відтворення або вартості заміщення земельних поліп­шень;

- розрахунок величини зносу (знецінення) земельних поліпшень;

- визначення залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінюван­ня як різниці між вартістю заміщення (відтворення) та величиною зносу зе­мельних поліпшень, збільшеною на величину ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її використання. Метод прямого відтворення, як правило, застосовується для оцінювання

об'єкта, заміщення якого неможливе, а також у разі відповідності існуючого ви­користання об'єкта оцінювання його найефективнішому використанню.

Метод заміщення, як правило, застосовується для визначення вартості за­міщення об'єкта, що побудований (будується) за типовим проектом, або за умови економічної недоцільності відновлення об'єкта оцінювання у його первісному ви­гляді.

У разі використання методу заміщення для оцінювання земельних поліп­шень вартість заміщення визначається на основі розрахунку поточної вартості ви­трат на створення земельних поліпшень, що є подібними до оцінюваних згідно з проектно-кошторисною документацією, або за вартістю одиничного показника земельних поліпшень (площа, об'єм), що є подібними до оцінюванних.

Розрахунок величини зносу земельних поліпшень може здійснюватися че­рез застосування методу розбивки і передбачає обґрунтування та визначення ве­личини кожного виду зносу, що наявний у об'єкта оцінювання, окремо. При цьо­му можуть проводитися такі оціночні процедури:

величини фізичного зносу розраховується за кожним конструктивним елементом окремо або через узагальнену оцінку виходячи з фактичного фізичного (технічного) стану земельних поліпшень у цілому на дату оці­нювання. Фізичний знос може визначитися через розрахунок необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак фізичного зносу; величина функціонального зносу розраховується виходячи з наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об'єкта оцінювання су­часним вимогам щодо подібного нерухомого майна на ринку (відсутність певних споживчих характеристик або наявності надлишкових споживчих якостей земельних поліпшень). Функціональний знос може визначитися через розрахунок необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак функціонального зносу. Іншим способом урахування функціональ­ного зносу є визначення вартості заміщення об'єкта оцінювання через ви­користання інформації про вартість функціонального аналогу, що не має ознак функціонального зносу, наявних у об'єкта оцінювання; величина економічного зносу розраховується на основі порівняння про­гнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оцінювання з прогнозованим доходом від най­більш ефективного використання об'єкту оцінювання з урахуванням час­тки земельних поліпшень;

прогнозованої завантаженості об'єкту оцінювання за умови найефектив­нішого використання згідно з його проектною потужністю; цін продажу (цін пропозицій) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подіб­ного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подіб­ним за іншими суттєвими ознаками;

коефіцієнт сукупного зносу (придатності) визначається як добуток відпо­відних коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносу, що наявні у об'єкта оцінювання.

Метод строку життя базується на обгрунтованому припущенні про залиш­ковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об'єкту оцінювання вважаються повністю врахованими.

Під час проведення оцінювання нерухомого майна за умови існуючого ви­користання надлишкова частина земельної ділянки, надлишкові потужності тощо, якщо їх можна відокремити від об'єкта оцінювання, враховуються за їх ринковою вартістю за умови найбільш ефективного використання.

У разі застосування дохідного підходу валовий дохід, що очікується отри­мати від ефективнішого використання об'єкту оцінювання, може розраховуватися виходячи з припущення про надання цього об'єкту в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформа­ції щодо ринку подібного нерухомого майна.

Дані про фактичний валовий дохід (фактичні операційні витрати), що отри­мує (несе) власник (користувач) від використання об'єкту оцінювання, можуть за­стосовуватися, якщо вони відповідають ринковим даним щодо подібного нерухо­мого майна.

У процесі оцінювання також враховуються типові умови договорів оренди подібного нерухомого майна. При цьому може проводитися відповідне коригу­вання під час прогнозування розміру орендної плати з метою приведення її у від­повідність до типових умов ринку оренди подібного нерухомогомайна.