Разработка рекомендаций по оптимизации ипотечного кредитования
Рассмотрим, как предположительно повлияет внедрение данной ипотечной программы на увеличение доходов Банка, его чистой прибыли, будет ли предложенная ипотечная программа рентабельна.
Одна из первостепенных задач для молодой семьи, сделав первый шаг на пути в самостоятельную жизнь, это приобретение квартиры. На сегодняшний день, к сожалению, такую серьезную статью финансовых расходов могут позволить себе немногие. Помочь в решении этой проблемы помогают социальные и коммерческие ипотечные программы. В условиях послекризисного восстановления актуальность ипотеки возрастает.
Таблица 12 - Распределение населения по регионам присутствия Банка в возрасте от 18 до 35 лет по регионам, занятых в экономике
| Название региона присутствия Банка | Количество мужчин и женщин, тыс.чел. | Количество мужчин и женщин, занятых в экономике, тыс.чел. |
| Москва | 1135,8 | |
| Волгоградская область | 110,1 | |
| Свердловская область | 109,7 | |
| Кемеровская область | 87,2 | |
| Красноярский край | 372,8 | |
| Липецкая область | 128,5 | |
| ХМАО | 771,8 | |
| Нижегородская область | 418,5 | |
| Новосибирская область | 326,3 | |
| Омская область | 254,7 | |
| Пермский край | 327,8 | |
| Ростовская область | 313,4 | |
| Самарская область | 376,3 | |
| Саратовская область | 310,7 | |
| Ярославская область | 161,5 | |
| Всего: | 5205,1 |
Цель разработки нового продукта ипотечного кредитования состоит в увеличении прибыли банка, и привлечении как можно большего количества клиентов, для кредитования по новому кредитному продукту «Ипотека молодой семье». Имея новый продукт, необходимо рассчитать, как он отразится на финансовом состоянии банка.
Необходимо проанализировать какое количество людей можно привлечь на данную программу кредитования, какова будет тенденция кредитования, и какие возможные доходы может получить банк.
С целью выявления потенциальных клиентов в регионах, в которых имеется Банк, и которые подходят под условия кредитования, нужно для начала провести анализ всех клиентов по возрасту, который подходит к разработанной программе, а также их участия в экономике (таблица 13).
Таблица 13 - Структура населения, в возрасте от 18 до 35 лет, состоящих в браке в % от численности молодежи соответствующей половозрастной группы
| Состоящие в браке | из них | ||
| в зарегистрированном браке | в незарегистрированном браке | ||
| Городское и сельское население | |||
| Мужчины и женщины | 33,3 | 27,4 | 5,9 |
| 18–23 лет | 4,4 | 2,8 | 1,6 |
| 24–29 лет | 33,0 | 26,4 | 6,6 |
| 30–35 лет | 61,5 | 52,3 | 9,2 |
Из таблицы можно сделать вывод, что в регионах присутствия Банка молодых людей в возрасте о 18 до 35 лет всего 10 497 000 человек, из которых 5 205 100 человек заняты в экономике. Исходя из того, что ипотечным продукт рассчитан на приобретение его семьей, необходимо выяснить процент людей состоящих в браке, это и будут потенциальные клиенты новой ипотечной программы.
Таким образом, потенциальными заемщиками приблизительно будет 1 717 683 человека, т.е. 33 % от экономически активного населения в регионах, в которых имеется ПАО «СБЕРБАНК». Из нижеприведённой таблицы, можно сделать вывод, что 65 % населения в возрасте от 18 до 35 лет на вопрос как они оценивают свои жилищные условия ответили: удовлетворительно, плохо и очень плохо, т.е. это 1 116 494 человека.
Таблица 14 - Распределение домашних хозяйств, имеющих главу домохозяйства в возрасте до 35 лет, по степени удовлетворенности своими жилищными условиями в конце 2016 г. (в процентах ко всем домохозяйствам группы)
| Доля домохозяйств, оценивающие свои жилищные условия как: | Все домохозяйства, имеющие главу до 35 лет | В том числе по возрасту главы домохозяйства | ||
| 18–23 лет | 24–29 лет | 30–35 лет | ||
| отличные | 3,6 | 1,4 | 7,4 | 2,1 |
| хорошие | 31,4 | 35,4 | 31,1 | 31,4 |
| удовлетворительные | 52,2 | 42,1 | 49,9 | 53,3 |
| плохие | 11,1 | 17,6 | 10,2 | 11,3 |
| очень плохие | 1,6 | 2,7 | 1,4 | 1,7 |
| затруднились ответить | 0,1 | 0,9 | 0,0 | 0,1 |
В третьем квартале 2016 г. доля ипотечных сделок в среднем достигла 48,4% от общего объема продаж жилой недвижимости.
Сотрудники банка предполагают, что в ближайшее время кредитный портфель должен увеличиться настолько, что ежемесячная его сумма будет составлять вплоть 25 миллионов рублей. Но специалисты в области кредитования и недвижимости с этим прогнозом совершенно не согласны, по их мнению ожидать такого роста довольно проблематично. Поэтому мы для своих расчетов будем считать, что средний рост портфеля в данной сфере банковских услуг составит примерно 10 тысяч рублей ежемесячно. А так как рост портфеля будет обеспечиваться преимущественно небольшими кредитами, будем считать, что сумма среднего кредита снизиться до миллиона рублей. Из-за понижения суммы среднего кредита, банк конечно потеряет долю прибыли по ипотеке, если считать потерю прибыли из общей суммы, то убыток составит приблизительно один ипотечный кредит. Кроме того, стоит учитывать и издержки операции такие как привлечение средств и расходы на персонал или хозяйственные нужды, например.
Так или иначе, мы можем смело предположить, что банк будет привлекать денежные средства под среднюю процентную ставку в 13% годовых.
Эти изменения в программе кредитования позволяют сделать вывод о высоком уровне конкуренции и спроса на новый продукт конкретно в пределах Нижегородского ипотечного рынка. В этой программе не только заимствованы некоторые приемы у конкурирующих банков, но и разработано новое условие под названием «льготный период». Также по этим изменениям можно проанализировать не только предполагаемый объем кредитной выдачи, но и количество привлеченных сумм и процентов.
Но, тем не менее, эта программа носит сугубо временный характер. Её можно использовать в период нестабильной финансовой ситуации для поддержания должного уровня продаж.
Кроме того, у этой программы есть еще одно условие, которое необходимо учитывать. Организация-работодатель заемщика должна выступить поручителем. Это означает, что организации придется пройти проверку на платежеспособность. Проверку будет проводить Кредитный Комитет Банка. Понятно, что не каждая организация будет готова выступить поручителем для кредита своего сотрудника, тем не менее, некоторые социально-ориентированные организации, планирующие дальнейшее развитие, соглашаются с этими условиями.
К тому же, у банка есть и другие источники дохода. Например, программа «Стандарт-Поручительство» имеет следующие перспективы:
- отмена комиссии в 10 тысяч рублей и привлечение большего числа клиентов к услуге ипотечного кредита;
- увеличение прибыли за счет введения в программу услуги «льготный период»;
- чем больше клиентов будет у банка по ипотечному кредиту, тем больше их будет в общей численности.
Заемщик тоже от этой сделки получает определенные преимущества:
- использование услуги «льготный период» может дать возможность заемщику получить кредиты на большую сумму, чем при любых других условиях;
Рассмотрим новую ипотечную программу «Ипотека молодой семье». Программа может реализовываться в любом регионе присутствия Банка. Целью кредита выступает приобретение квартиры в многоквартирном доме на вторичном рынке жилья. Обеспечение служит залог приобретаемого недвижимого имущества. Кредитный продукт предоставляется в рублях. Сумма кредита зависит от региона. Первоначальный взнос–10 %. Что касается максимального размера кредита, то в Москве и Московской области он будет равен 4 000 000 руб., а в других регионах присутствия – 3 000000 руб. Срок кредитования будет составлять от 3 до 30 лет. Одним из условий данного кредитного продукта является ограничение по возрасту супругов, одному из них не должно быть больше 35 лет. Максимальная сумма кредита для семьи с ребенком предоставляется в размере 90 % стоимости жилья, а для семьи без ребенка– 85 %, что является преимуществом по отношению к стандартным кредитным продуктам. По желанию Заемщика/Созаемщиков по программе «Ипотека молодой семье» может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга (с общим увеличением срока кредитования до 5 лет) при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора до достижения им (ими) возраста трех лет.
Еще одним плюсом этой ипотечной программы является возможность учитывать не только свои доходы, но и доходы родителей. В случае, когда Созаемщиками являются супруги и Родитель, в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков–супругов кроме дохода по основному месту работы могут приниматься дополнительные виды доходов, а в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков–Родителей может приниматься только доход, получаемый им по одному месту работы (пенсия). Но кредит выдается, с тем условием, что на момент окончания срока договора возраст созаемщика не будет превышать 65 лет для мужчины и 60 лет для женщины.
Процентная ставка по данному ипотечному продукту фиксированная.
- В случае заключения заемщиком/ созаемщиком договора комплексного ипотечного страхования и выбора комиссии за выдачу кредита (2,5 % при получении кредита в течение 1 месяца с даты принятия положительного решения о предоставлении кредита), размер кредитных ставок составляет (в зависимости от соотношения Кредит/Залог) (таблица 15).
Таблица 15 - Таблица зависимости соотношения кредит/залог
| Кредит/Залог | % ставка |
| 30–50 % | 10, 5 % |
| 51–60 % | 10,75 % |
| 61–90% | 11 % |
Порядок погашения задолженности: ежемесячно, аннуитетными платежами. Присутствует мораторий на досрочное погашение: первые 3 года, минимальная сумма досрочного погашения– 30 000 руб.
Возможные формы расчетов по кредитному продукту «Ипотека молодой семье»:
– Аккредитивная форма – кредит предоставляется до государственной регистрации залога.
– Безналичная форма:
а) кредит предоставляется после регистрации залога (кредитные средства перечисляются на счет продавца);
б) кредит предоставляется до регистрации перехода права собственности и оформления залога (кредитные средства перечисляются на счет продавца). Обязательное условие выдачи кредита– предоставление расписки о подаче документов в органы юстиции на государственную регистрацию перехода права собственности.
Наличная форма – кредит предоставляется до государственной регистрации залога, расчеты производятся с использованием банковского сейфа.
Рассмотрим эффективность новой программы для ПАО «СБЕРБАНК».
Сильные стороны программы «Ипотека молодой семье»:
- фиксирование процентной ставки на весь срок кредита;
- учет дохода до трех Созаемщиков, а также учет их дополнительных доходов;
- отсутствие требований обязательного поручительства третьих лиц;
- возможность приобретения недвижимости в любом регионе присутствия БЖФ независимо от места, где прописан Заемщик;
- срок действия решения Банка о выдаче кредита - 3 месяца, что дает возможность тщательно выбрать вариант покупки недвижимости;
- первоначальный взнос -10 %, у других кредитных продуктов - 20%-30%.
- максимальная сумма кредита 90% от стоимости жилья
Слабые стороны:
- Ограничение по досрочному погашению
- Зависимость процентной ставки от договора страхования
Эффективность данной ипотечной программы будет состоять главным образом в увеличении числа клиентов, а, следовательно, увеличении дохода Банка. После небольшой стабилизации на рынке ипотечного кредитования банки стали снижать процентные ставки и сумму первоначального взноса. В рассматриваемом кредитном продукте «Ипотека молодой семье» первоначальный взнос составил 10 %. Это позволит Банку привлечь клиентов, так как данное условие ипотечной сделки будет весьма востребовано среди молодых семей, имеющих довольно таки небольшое количество денежных средств для первоначального взноса. По статистике 10–15 % клиентов банк теряет из–за высокого первоначального взноса. Еще одним преимуществом является то, что кредит можно получить не только по справке 2–НДФЛ, но и по справке по форме банка. Это значит, что Банк рассматривает не только «белую» зарплату. С кредитным продуктом «Ипотека молодой семье» жилье станет доступней населению, а это означает приток денежных средств в банк. Еще одним важным аспектом, выгодно отличающее это предложение от стандартных, является увеличение суммы выданного кредита по отношению к стоимости залога, соотношение кредит/залог достигает 90 %.
Что касается страхования, то оно добровольное. Самая низкая процентная ставка будет начисляться, если заемщик оформил договор комплексного ипотечного страхования, а самая высокая, если клиент счел нужным, лишь отдельные виды страхования. Это необходимо Банку, чтобы минимизировать кредитные и процентные риски. Изменение процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это означает, что денежный поток, предусмотренный договором об ипотеке, из–за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый. В случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашение кредита заемщиком. Риск досрочного погашения минимизируется за счет введения моратория на досрочное погашения и высокой суммы досрочного платежа.
В перспективе можно предположить: при принятии Банком программы «Ипотека молодой семье» она заняла бы прочное место среди прочих кредитных продуктов и принесла бы Банку еще больший доход.