Определение и классификация недвижимости

Тема 2. Бизнес и недвижимость как объекты экспертной оценки

1. Определение и классификация недвижимости:

1.1.Сущность категории “недвижимость”.

1.2Характеристика основных объектов недвижимости.

1.3Родовые и собственные признаки недвижимого имущества.

1.4Общая классификация недвижимости.

2.Понятие и необходимость оценки бизнеса:

2.1Понятие оценки бизнеса.

2.2Особенности бизнеса как объекта оценки.

2.3Необходимость и цель оценки бизнеса.

Определение и классификация недвижимости

1.1. Сущность категории “недвижимость”

С теоретической точки зрения под объектом недвижимости имеется в виду земельный участок со всем недвижимым имуществом, которое есть над ней и под ней. То есть объект недвижимости можно определять как конус, который берет начало в центре земли и заканчивается в безвоздушном пространстве. Такое толкование на теоретическом уровне можно рассматривать как всеобъемлющее определение объекта недвижимости. Между прочим, в каждой стране существуют свои правовые особенности этого понятия.

Так, например, немецкий гражданский кодекс к недвижимости относит земельные участки, их составные части; вещи, крепко связанные с почвой; сооружения; продукты земли пока они связаны с почвой; семена, если оно внесено в землю; растения и насаждения. Аналогичные признаки недвижимости содержатся в Гражданских кодексах Италии, Японии, Швейцарии. Французское право выходит из более широкой концепции недвижимости. К недвижимости по ее природе отнесенны: земля и связаные с ней сооружения, урожай, леса и тому подобное, а за ее назначением – машины, инструменты, сырье, что используются на предприятии, сельскохозяйственные орудия и скот (хотя по своей природе это имущество является подвижным; если же эти объекты выделяются из состава хозяйства, то рассматриваются уже как движимое имущество). Согласно французскому законодательству подпадают под понятие “недвижимость”, установленные на землю имущественные права – сервитуты, ипотека.

Анализ определений, которые нормативно закреплены, а именно такие и имеют практическое значение, позволяет сформулировать единственный общий подход к этому понятию: недвижимость – это все то, что не может без нанесения вреда быть перемещенным относительно земли, а также сама земля (земельный участок).

В законодательстве Украины дается такое определение недвижимости (Гражд. Кодекс Укр.): недвижимость – земельные участки, а также объекты, расположенные на них, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения их назначения. Следовательно, главной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с земельным участком. Вне связи с земельными участками неподвижные объекты (например, деревья, выращенные в специальных рассадниках или дома, назначенные под снос) теряют обычное назначение.

Вместе с тем, Гражданский кодекс Украины относит к недвижимости и объекты, которые за своей физической природой являются подвижными и подлежат государственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Юридическое определение указанного имущества как неподвижного предопределено тем, что оно дорого стоит и нуждается в особенном порядке регистрации, предусмотренном для недвижимого имущества.

Обратим внимание и на то, что согласно Гражданскому кодексу Украины в состав понятия “недвижимое имущество” входит предприятие “как целостный имущественный комплекс”. В связи с этим именно понятие “недвижимость” расширяется: недвижимостью уже считается не отдельный объект, а целостная система объектов и отношений. Но стоит помнить, что оборудование, которое расположено в зданиях (например, отопление, водопроводы, канализация, лифты и тому подобное) относится к движимому имуществу. Но в то же время это имущество является неотъемлемой частью недвижимости. Следовательно, имеет место переход некоторых видов движимого имущества в неподвижное. Поэтому во время заключения соглашения относительно объекта недвижимости следует детально описать все движимое имущество, которое включено в состав неподвижного. Стоит отметить, что имеет место и обратной процесс – некоторые виды недвижимого имущества могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения согласно определению недвижимости относятся к недвижимому имуществу, но заготовленный лес – это уже движимое имущество.

Специфической разновидностью недвижимости является также кондоминиум. Кондоминиум означает “общую собственность”. Во всех странах мира (Украина не является исключением) в многоэтажных жилых (и нежилых) домах квартирами и помещениями владеют разные типы владельцев. Есть частные квартиры, муниципальные, ведомственные, нежилые помещения, занятые предпринимателями. В любом доме есть места общего пользования (подъезды, коридоры, подвалы, крыши и так далее) и инженерное оборудование (лифты, сантехническое оборудование и другое), которое обслуживает всех, кто живет в доме. Кроме того, с домом неразрывно связан земельный участок, на котором он расположен и другие объекты, которые составляют с ним (с домом) единственный комплекс (гаражи, стоянки, детские игровые площадки и тому подобное). Для управления и распоряжения всем этим хозяйством и создаются общества или объединения владельцев – кондоминиумы.

В состав кондоминиума могут входить такие объекты:

- один дом, его часть или несколько домов, в которых помещения принадлежат разным домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных пределах, многолетними зелеными насаждениями, пешеходными и транспортными дорогами и другими подобными объектами;

- несколько компактно расположенных домов – семейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей или других объектов, объединенных общим земельным участком или элементами инфраструктуры.

Кондоминиум может состоять из отдельной части дома размером не меньше одной блоковой секции, которая имеет изолированный от других частей дома вход, лифтовый узел и лестницу, но при условии, что надстройка или снос этой блоковой секции не нарушат целостность других частей дома, которые не входят в состав данного кондоминиума.