Объектов сравнительным подходом
В этом разделе необходимо определить стоимость элеватора, корпуса готовой продукции и завода сравнительным методом. Для этого был выбран метод калибровки. Таким образом, необходимо определить средневзвешенную цену 1м2складских и промышленных объектов. Выбираем 5объектов-аналогов по продаже складских объектов и 5объектов-аналогов продаж промышленных баз.
Анализ продаж складских объектов.Оцениваемый объект – склад расположен в центре города, вид склада – отапливаемый, имеются коммуникации. Было выбрано 5аналогов с наличием и отсутствие вышеуказанных признаков в различной вариации. Определяющие признаки: месторасположение, наличие коммуникаций, вид склада. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице 2.7.
Таблица 2.7 – Характеристики объектов-аналогов
| № п/п | Цена продаж, тыс.руб. | Общая площадь,м2 | Характеристики | ||
| месторасположение | коммуникации | вид | |||
| окраина города | есть | отапливаемый | |||
| центр города | есть | отапливаемый | |||
| центр города | есть | неотапливаемый | |||
| центр города | нет | неотапливаемый | |||
| окраина города | есть | отапливаемый |
Расчет увеличения цен с учетом характеристик объекта представлен в таблице 2.8.
Таблица 2.8 – Расчет увеличения цен с учетом характеристик объекта
| № объекта-аналога | Цена 1м2, тыс.руб. | Калибровка объектов на основе характеристик | |||||
| месторасположение | коммуникации | вид | |||||
| окраина | центр | есть | нет | неотапливаемый | отапливаемый | ||
| 27,78 | 27,78 | 27,78 | 27,78 | ||||
| 27,1 | 27,1 | 27,1 | 27,1 | ||||
| 26,73 | 26,73 | 26,73 | 26,73 | ||||
| Итого | 54,51 | 84,1 | 111,51 | 27,1 | 57,1 | 81,51 | |
| Среднее значение | 27,255 | 28,03 | 27,88 | 27,1 | 28,55 | 27,17 | |
| Приращение стоимости | 0,78 | 0,78 | 1,38 | ||||
| Соотношение приращения (относительно минимального значения) | 1,77 |
Расчет стоимости складских помещений представлен в таблице 2.9.
Таблица 2.9 – Расчет стоимости объекта
| Объекты-аналоги | Цена 1м2., тыс.руб. | Веса характеристик | Сумма весов | Взвешенная цена 1м2., тыс.руб. | ||
| месторасположение | коммуникации | вид | ||||
| 27,78 | 1,77 | 2,77 | 76,95 | |||
| 1,77 | 4,44 | 119,88 | ||||
| 2,67 | 80,1 | |||||
| 27,1 | 27,1 | |||||
| 26,73 | 1,77 | 2,77 | 74,04 | |||
| Итого | 13,65 | 378,07 | ||||
| Средневзвешенная цена 1м2, тыс.руб. | 27,697 |
Продолжение таблицы 2.9
| Объекты-аналоги | Цена 1м2., тыс.руб. | Веса характеристик | Сумма весов | Взвешенная цена 1м2., тыс.руб. | ||
| месторасположение | коммуникации | вид | ||||
| Площадь элеватора, м2 | 957,3 | |||||
| Площадь корпуса готовой продукции, м2 | 1130,7 | |||||
| Стоимость элеватора, руб. | 26 514 338 | |||||
| Стоимость корпуса готовой продукции, руб. | 31 316 998 | |||||
Таким образом, стоимость складских объектов, определенная методом калибровки составила:
Элеватор – 26514338руб;
Корпус готовой продукции – 31316998руб.
Внесем поправку на транспортную доступность, который принимается при удаленности объекта от маршрута движения городского (частного) общественного транспорта до 100м – 1,5 [9].
Стоимость складских объектов, определенная методом сравнительных продаж составила – элеватор – 39771507руб; корпус готовой продукции – 46975497руб.
Анализ продаж промышленных объектов. Оцениваемый объект – промышленная база, расположенная в черте города, площадь строения – 2088кв.м, имеются коммуникации. Было выбрано 5аналогов с наличием и отсутствие вышеуказанных признаков в различной вариации. Определяющие признаки: месторасположение, наличие коммуникаций, площадь ≤ 5000кв.м. Характеристики объектов–аналогов представлены в таблице 2.10.
Таблица 2.10 – Характеристики объектов-аналогов
| № п/п | Цена продаж, тыс.руб. | Общая площадь, м2 | Характеристики | ||
| месторасположение | площадь ≤5000м2 | коммуникации | |||
| город | нет | есть | |||
| город | нет | есть | |||
| город | да | нет | |||
| пригород | да | нет | |||
| пригород | да | есть |
Расчет увеличения цен с учетом характеристик объекта представлен в таблице 2.11.
Таблица 2.11 – Расчет увеличения цен с учетом характеристик объекта
| № объекта-аналога | Цена 1м2, тыс.руб. | Калибровка объектов на основе характеристик | |||||
| месторасположение | площадь ≤5000м2 | коммуникации | |||||
| город | пригород | да | нет | есть | нет | ||
| 3,83 | 3,83 | 3,83 | 3,83 | ||||
| 11,43 | 11,43 | 11,43 | 11,43 | ||||
| 20,8 | 20,8 | 20,8 | 20,8 | ||||
| 23,3 | 23,3 | 23,3 | 23,3 | ||||
| Итого | 36,06 | 35,3 | 56,1 | 15,26 | 27,26 | 44,1 | |
| Среднее значение | 12,02 | 17,65 | 18,7 | 7,63 | 9,09 | 22,05 | |
| Приращение стоимости | 5,63 | 11,07 | 12,96 | ||||
| Соотношение приращения (относительно минимального значения) | 1,97 | 2,3 |
Расчет стоимости складских помещений представлен в таблице 2.12.
Таблица 2.12 – Расчет стоимости объекта
| Объекты-аналоги | Цена 1м2, тыс.руб. | Веса характеристик | Сумма весов | Взвешенная цена 1м2, тыс.руб. | ||
| месторасположение | площадь ≤5000м2 | коммуникации | ||||
| 3,83 | 2,3 | 3,3 | 11,15 | |||
| 11,43 | 2,3 | 3,3 | 37,72 | |||
| 20,8 | 1,97 | 2,97 | 61,78 | |||
| 23,3 | 1,97 | 1,97 | 45,9 | |||
| 1,97 | 2,3 | 4,27 | 51,24 | |||
| Итого | 15,81 | 207,79 | ||||
| Средневзвешенная цена 1м2., тыс.руб. | 13,14 | |||||
| Площадь объекта оценки, м2 | ||||||
| Стоимость объекта оценки, руб. | 27 442 474 |
Таким образом, стоимость промышленных объектов, определенная методом калибровки составила – 27442474руб.
Внесем поправку на транспортную доступность, который принимается при удаленности объекта от маршрута движения городского (частного) общественного транспорта до 100м – 1,5.
Стоимость промышленных объектов, определенная методом сравнения продаж составила – 41163712руб.
Стоимость объектов недвижимости, определенная сравнительным подходом составит – элеватор – 39771507руб; корпус готовой продукции – 31316998руб; завод – 41163712руб.
Таким образом, общая стоимость объектов недвижимости, определенная сравнительным подходом составит – склад – 86 747 004руб.; завод – 41 163 712руб.