Определение стоимости земельного участка методом остатка

При определении стоимости земельного участка в рамках доходного подхода в отчете применялся метод остатка для земли. Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

§ расчет стоимости воспроизводства/замещения здания, которое предполагается построить на оцениваемом участке;

§ расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;

§ расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на ставку капитализации доходов для улучшений;

§ расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;

§ расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на ставку капитализации доходов для земли.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации остаточного чистого операционного дохода, приходящегося на земельный участок по формуле:

,

где:

Vзем – стоимость земельного участка;

ЧОДзем – чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок;

Rзем – ставка капитализации для земельного участка.

Чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, определяется следующим образом:

,

где:

ЧОДоб – чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;

ЧОДул - чистый операционный доход, приходящийся на улучшения.

Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, определяется по формуле:

, где

С_ВОСПР – стоимость воспроизводства здания;

Rул – ставка капитализации для улучшений.

Расчет стоимости воспроизводства Здания главного дома представлен в таблице 24. Величина стоимости воспроизводства здания составляет 33 203 257 рубля.

Расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости представлен в таблице № 14. Величина чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости составляет 4 932 369 руб./год.

Расчет ставок капитализации для улучшений и земельного участка представлен в разделе 4.2. Ставка капитализации для улучшений составляет 14%. Ставка капитализации для земельного участка составляет 13,6%.

Расчет стоимости земельного участка методом остатка представлен в нижеследующей таблице.

Таблица 15. Определение стоимости земельного участка методом остатка