III. Расчет чистого денежного потока
В результате проведенного расчета выручки от отстоя судов у оцениваемого причала с учетом произведенных затрат, формируется прибыль до налогообложения. (Dв)
Согласно налоговому законодательству налог на прибыль принят в размере 20 %.
Чистый денежный поток (NO) формируется за счет чистой прибыли (Do) увеличенной на сумму амортизации и уменьшенной на величину капитальных вложений в основные средства.
Капитальные вложения
Расчет ежегодной суммы отчислений на капитальный ремонт производится, исходя из следующих предпосылок:
- в качестве полной восстановительной стоимости причала принята первоначальная стоимость;
- фонд на капитальный ремонт причала составляет 20% от полной восстановительной стоимости, согласно нормативным срокам жизни сооружений в соответствии с Постановлением от 22.10.1990 № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства РФ».
- накопление происходит по ставке 17,45 % годовых, фактор фонда возмещения составляет величину, равную 0,04368
Сумма ежегодных отчислений на капитальный ремонт определяется путем умножения затрат на капитальный ремонт на величину фактора фонда возмещения.
Таблица 2 «Отчисления на капитальный ремонт»
| Наименование показателя | Значение |
| Полная восстановительная стоимость (руб) | 4 714 457 |
| Срок экономической жизни сооружения (лет) | |
| Периодичность капитальных ремонтов (лет) | |
| Количество ремонтов в течение срока эконом. жизни | |
| Фонд накоплений на капитальный ремонт (%) | |
| Затраты на капитальный ремонт (руб) | 942891,4 |
| Фактор фонда возмещения | 0,04368 |
| Ежегодные отчисления в фонд накопления на капитальный ремонт (руб) | 41185,5 |
IV. Расчет терминальной стоимости
В данном расчете прогноз денежных потоков построен на 3 года с даты оценки, по истечении 3 лет рассчитана терминальная стоимость (Vp).
Терминальная стоимость на конец прогнозного периода определяется методом прямой капитализации путем капитализации чистого денежного потока от отстоя судов (отношение чистого денежного потока четвертого года к коэффициенту капитализации).
Для расчета терминальной стоимость коэффициент капитализации принять равным 0,1486.
Таблица 3 «Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
доходным подходом
| Расчет валового дохода | |||||
| Наименование показателя | единицы измерения | 2011/2012 | 2012/2013 | 2013/2014 | Постпрогнозный период 2014/2015 |
| период | - | ||||
| Суммарное время отстоя судов | судо-суток | ||||
| Ставка на отсой | руб/пог.м. в сутки | 28,1 | 28,1 | 28,1 | 28,1 |
| Длина судов при постановке в одну линию | пог.м. | ||||
| Выручка от отстоя судов | руб/год | 1 846 170 | 1 846 170 | 1 846 170 | 1 846 170 |
| Расчет операционных расходов | |||||
| Заработная плата | руб/год | 876 000 | 876 000 | 876 000 | 876 000 |
| административно-управленческого персонала | руб/год | 576 000 | 576 000 | 576 000 | 576 000 |
| - з/пл руководителя | руб/год | 360 000 | 360 000 | 360 000 | 360 000 |
| - з/пл. гл. бухгалтера | руб/год | 216 000 | 216 000 | 216 000 | 216 000 |
| вспомогательного персонала | руб/год | 300 000 | 300 000 | 300 000 | 300 000 |
| - з/пл специалиста по отстою судов | руб/год | 300 000 | 300 000 | 300 000 | 300 000 |
| Аренда офиса | руб/год | ||||
| -площадь офиса | м.кв. | ||||
| -ставка аренды офиса | руб/м.кв. в год | ||||
| Амортизационные начисления | руб/год | 117861,425 | 117861,425 | 117861,425 | 117861,425 |
| - полная восстановительная стоимость | руб/год | 4 714 457 | 4 714 457 | 4 714 457 | 4 714 457 |
| - норматив | % | 2,5 | 2,5 | 2,5 | 2,5 |
| Налог на имущество | руб/год | 103718,1 | 101125,1 | 98532,15 | 95939,2 |
| -остаточная стоимость на конец периода | руб/год | 4 714 457 | 4 596 596 | 4 478 734 | 4 360 873 |
| - ставка налога на имущество | % | 2,2 | 2,2 | 2,2 | 2,2 |
| Страхование | руб/год | 47144,57 | 45965,956 | 44787,342 | 43608,727 |
| - норматив страхования от остаточной стоимости | % | ||||
| Расходы на текущий ремонт причала | руб/год | 23572,29 | 23572,29 | 23572,29 | 23572,29 |
| Операционные расходы | руб/год | 1 498 296 | 1 494 525 | 1 490 753 | 1 488 160 |
| Валовая прибыль | руб/год | 347 874 | 351 645 | 355 417 | 358 010 |
| ставка налога на прибыль | % | ||||
| налог на прибыль | руб/год | 69574,73 | 70329,04585 | 71083,36 | 71601,95 |
| Чистая прибыль | руб/год | 278 299 | 281 316 | 284 333 | 286 408 |
| Амортизационные отчисления | руб/год | 117861,425 | 117861,425 | 117861,425 | 117861,425 |
| Капитальные вложения | руб/год | 41185,5 | 41185,5 | 41185,5 | 41185,5 |
| Чистый денежный поток | руб/год | 354 975 | 357 992 | 361 009 | 363 084 |
| коэффициент капитализации для расчета терминальной стоимости | % | 0,1486 | 0,1486 | 0,1486 | 0,1486 |
| Терминальная стоимость | руб | 53954,24 | |||
| Коэффициент приведения к дате определения стоимости (1/(1+Y)t-0.5) | 0,949 | 0,854 | 0,769 | ||
| Дисконтированный денежный поток | руб | 336871,1 | 305725,2606 | 277616,2 | 363083,7 |
| Рыночная стоимость права собственности объекта недвижимости, рассчитанная доходным подходом (Vдох) | руб | 974 166,8 | |||
| * без учета НДС |
ВЫВОД:В результате проведения оценки объекта путем доходного подхода, была установлена стоимость прав на него на рынке на сегодняшний день. Стоимость права собственности составила 974 166,8 руб.
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
I. Расчет стоимости нового строительства (полной восстановительной стоимости)
Стоимость нового строительства – это стоимость воспроизводства нового объекта как нового, т. е. без учета износа.
Структура затрат на строительство объекта недвижимости определяется тремя основными составляющими:
Eb = Ed + Eid + Pr
где Eb - стоимость нового строительства;
Ed - прямые издержки;
Eid - косвенные издержки;
Pr - прибыль предпринимателя
Таблица № 4
| № п/п | Показатель | Ед. изм. | Значение |
| Свайные работы | руб | 17 150 744 | |
| Верхнее строение | руб | 2 191 835 | |
| Обратная засыпка | руб | 8 066 808 | |
| Верхнее покрытие | руб | 4 418 333 | |
| Отбойные устройства | руб | 4 821 551 | |
| Швартовные устройства | руб | 697 465 | |
| Электромонтажные работы | руб | 714 711 | |
| Подкрановые ж/д пути | руб | 1 924 650 | |
| Металлические конструкции | руб | 3 387 633 |
Расчет прибыли предпринимателя
Норму дохода на вложенный капитал для расчета прибыли предпринимателя принять равной 17,45 % (рассчитывается по безрисковой ставе, очищенной от долларовой инфляции, с учетом прогнозного уровня рублевой инфляции).
ПП = 36757298*17,45% = 6 414 166 (руб.)
ИТОГО: полная восстановительная стоимость – 43 171 464