Ипотечно-инвестиционный анализ, на основе капитализации дохода

Определение стоимости собственности на базе общего коэффициента капитализации выполняется по формуле:

где V - стоимость собственности;

NOI - чистый операционный доход;

k - общий коэффициент капитализации.

Для определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа используют:

- Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда;

- Метод инвестиционной группы;

- Метод прямой капитализации.

Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда:

Формула Эллвуда для определения коэффициента капитализации выглядит следующим образом:

где: k - общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость

при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период;

Y - ставка отдачи на собственный капитал;

m - коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности);

C - ипотечный коэффициент Эллвуда;

d - изменение стоимости собственности за прогнозный период:

+ dep - снижение стоимости, увеличивает коэффициент капитализации;

- app - увеличение стоимости, уменьшает коэффициент капитализации;

(SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода;

D - изменение дохода;

J - коэффициент стабилизации дохода. Коэффициент J всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализации будет равен: R = Y - m * C - d * (SFF;Y).

Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле:

C = Y + P * (SFF;Y) - f

где: C - ипотечный коэффициент Эллвуда;

Y - ставка отдачи на собственный капитал;

P - часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период;

(SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозный период;

f - ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего (не первоначального) остатка долга.

Часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период - процент выплаты кредита определяется как отношение коэффициента фонда возмещения для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период:

где P - процент выплаты кредита;

i - ставка процента по кредиту;

t - полный срок амортизации кредита;

T - период владения собственностью.

Фактор фонда возмещения рассчитывается по формуле:

где Y - ставка отдачи на собственный капитал;

T - период владения собственностью.

Ежегодная ипотечная постоянная может быть рассчитана на аннуитетной основе, как взнос на амортизацию единицы:

где f - ежегодная ипотечная постоянная;

i - ставка процента по кредиту в год;

t - полный срок амортизации кредита.

Метод инвестиционной группы:

Общий коэффициент капитализации может быть рассчитан методом инвестиционной группы. В общем виде метод инвестиционной группы принимает во внимание, какая часть выкупного капитала приходится на ипотечный кредит и какая - на собственный капитал. Он взвешивает доли в выкупном капитале по ставке процента и требуемой ставке конечной отдачи на собственный капитал соответственно.

В коэффициент общей капитализации, полученный методом инвестиционной группы, необходимо внести две поправки с тем, чтобы он стал эквивалентен общему коэффициенту капитализации по Эллвуду (до повышения или снижения стоимости собственности). Обе поправки относятся к амортизации кредита.

Поправка 1 состоит в признании того, что выплаты по амортизации ипотеки необходимо производить из чистого ежегодного операционного дохода. Данная поправка уменьшает текущий доход, приходящийся на инвестора в собственный капитал, поэтому она прибавляется к ставке, полученной чистым методом инвестиционной группы. Выплаты по амортизации основной суммы кредита равны превышению ипотечной постоянной над ставкой процента. Точная сумма рассчитывается путем умножения излишка (ипотечная постоянная минус ставка процента по ипотечному кредиту) на коэффициент ипотечной задолженности.

Поправка 2 необходима для того, чтобы учесть будущую дату, когда инвестор в собственный капитал получит выгоду от амортизации ипотечного долга. При перепродаже собственности инвесторы в собственный капитал получают цену перепродажи за вычетом затрат на совершение сделки и невыплаченного остатка долга. Сокращение ипотечного долга реализуется при перепродаже как прирост собственного капитала. Поскольку эту выгоду инвестор получит позднее, то следует рассчитать ее эффективную ежегодную ставку с использованием фактора фонда возмещения, затем эта ставка вычитается из коэффициента, полученного чистым методом инвестиционной группы.

Оценка стоимости собственности по методу инвестиционной группы осуществляется по следующей схеме:

№	Показатель	Способ расчета
	Чистый метод инвестиционной группы
	Ипотечный кредит
1.1	Коэффициент ипотечной задолженности (доля в выкупном капитале)	Задано
1.2	Требуемая отдача (ставка процента по ипотечному кредиту)	Задано
1.3	Взвешенный коэффициент	п. 1.1 х п. 1.2
	Собственный капитал
2.1	Доля в выкупном капитале	Задано
2.2	Требуемая отдача (на собственный капитал)	Задано
2.3	Взвешенный коэффициент	п. 2.1 х п. 2.2
	Коэффициент чистой инвестиционной группы	п. 1.3 + п. 2.3
	Корректировки по Эллвуду
	Поправка 1
4.1	Срок амортизации кредита	Задано
4.2	Ставка процента по кредиту	Задано
4.3	Ипотечная постоянная
4.4	Отклонение ипотечной постоянной от ставки процента по кредиту	п. 4.3 - п. 4.2
4.5	Величина поправки	п. 4.4 х п. 1.1
	Поправка 2
5.1	Период владения собственностью	Задано
5.2	Фактор фонда возмещения
5.3	Оплаченная основная сумма
5.4	Величина поправки	п. 1.1 х п. 5.2 х п. 5.3
	Общий коэффициент капитализации	п. 3 + п. 4.5 - п. 5.4
	Чистый операционный доход	Задано
	Оценочная стоимость собственности	п. 7 п. 6

Метод прямой капитализации:

X - стоимость собственности;

q - чистый операционный доход;

p_t - уплата за t-ый год в счет погашения единичного кредита;

k - ставка капитализации;

Y - ставка дисконтирования;

i - годовая ставка процента по кредиту;

d - ежегодный рост стоимости собственности;

n - предполагаемый срок владения собственностью;

m - коэффициент ипотечной задолженности.

Тогда стоимость собственности (X):

Коэффициент (ставка) капитализации (k) рассчитывается по формуле:

где

Для упрощения расчетов по нахождению используется коэффициент Инвуда или коэффициент аннуитета. p_t - уплата за t-ый год в счет погашения единичного кредита, и представляет собой аннуитет - поток равных платежей в течение n периодов. Тогда p_t есть ипотечная постоянная.

где f - ипотечная постоянная.