Основные принципы оценки рыночной стоимости

Основой определения стоимости конкретных земельных участков служат рыночные цены. Рыночные цены на земельные участки формируются в процессе взаимодействия спроса и предложения. При этом продавцы, покупатели и другие субъекты рынка руководствуются совокупностью экономических принципов, характеризующих их поведение и определяющих величину оценки стоимости конкретного земельного участка.

Участники земельного рынка выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил, или принципов, которые объединены в четыре взаимосвязанные группы [15].

В процессе оценки конкретного объекта недвижимости могут быть задействованы сразу несколько принципов или отдельным из них придано большее значение. В общем, принципы отражают только направление, тенденцию поведения людей в рыночной среде, а не их точную реакцию. Сущность принципов по классификационным группам [23].

1. Принципы пользователя.

Принцип полезности. Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных либо психо­логических потребностей. Товар, не имеющий потребительских свойств, никому не нужен. Именно полезность формирует потребительскую стоимость объекта.

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Следовательно, чем больше земельный участок может удовлетворить потребности вла­дельца (содействовать благосостоянию, приносить доход, удовлетворение, гордость, осуществить планы), тем выше его полезность, а значит, и стоимость. Оценщик должен установить, в чем состоит и насколько высока полезность земельного участка для типичного покупателя. Считается, что полезность количественно измерить сложно или невозможно. Связь между количеством получаемой полезности от объекта и его оценочной стоимостью пока еще не удалось установить в виде математической функции полезности.

Полезность – это субъективная оценка товара конкретным потребителем, выражающая его личные предпочтения, вкусы и интересы. Но ведь она в конечном счете на поверхности хозяйственной жизни выражается в цене, которую покупатель готов уплатить за конкретный товар – в данном случае, земельный участок. Поэтому в экономическом отношении полезность товара тем выше, чем больше дохода или других выгод он принесет. В рыночных условиях за полезность любого рода благ, услуг и удовольствий надо платить определенную цену. Это и есть первоначальная индивидуальная оценка товара заинтересованным потребителем. Вполне закономерно, что рациональный человек (типичный покупатель) всегда стремится выбрать из всех возможных альтернатив вариант с максимальной полезностью, и он не заплатит за данный объект (земельный участок) больше, чем за другой с аналогичной полезностью.

Принцип замещения. Средний (рациональный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью. Иначе говоря, максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. По содержанию этот принцип близок к понятию альтернативных издержек – того, что теряет инвестор при вложениях именно в данный объект недвижимости, отказавшись от других альтернативных вариантов инвестирования. Это универсальный принцип: он применяется в практике оценки недвижимости во всех трех подходах, им руководствуются люди во многих жизненных ситуациях.

При затратном подходе принцип замещения требует, чтобы стоимость оцениваемого объекта не превышала затрат на приобретение аналогичного земельного участка с такой же полезностью [21].

Сущность принципа замещения особенно четко проявляется при рыночном методе оценки недвижимости: среди всех однородных объектов с одинаковой полезностью наибольшим спросом будет пользоваться недвижимость с минимальной стоимостью.

Действует принцип замещения и при доходном подходе оценки стоимости недвижимости: при прогнозировании будущего потока чистого дохода оценщик учитывает доходность аналогичных (альтернативных) объектов инвестирования.

Принцип ожидания – установление стоимости объекта по текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью. Известно, что стоимость денег во времени меняется. Будущий рубль стоит меньше, чем сегодняшний. Фактор времени выражается через коэффициент дисконтирования

, (1)

где i – процентная ставка, доли единицы (или доли прибыли от вложений через год);

t – количество лет между годом инвестирования и годами поступления (отдачи) денег.

Цена, которую покупатель готов сегодня уплатить за земельный участок, есть плата за право получения в будущем дохода или других выгод от использования участка, то есть определение текущей стоимости ожидаемых доходов и выручки от перепродажи недвижимости [19].

2. Принципы, обусловленные объектом недвижимости – земельным участком.

Принцип остаточной продуктивности (производительности) земли.

В основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, то есть размер чистого дохода после оплаты затрат труда (заработной платы). Поскольку земля недвижима, то труд, капитал и управление как активные мобильные факторы применяются к ней в процессе предпринимательской деятельности, и расходы их (этих трех факторов) возмещаются в первую очередь, и только остаток дохода в виде ренты относится к земле (Таблица 1).

Таблица 1