Стоимостная оценка земельных ресурсов
Экономическая оценка земельных ресурсов должна определяться с учетом множества функций и различия возможных вариантов использования земель.
Оценка земельных ресурсов (как пространственного ресурса) может проводиться на основе различных подходов:
- по рыночной стоимости (как выражению готовности платить за ресурс);
- по величине затрат на обустройство участка;
- в зависимости от стоимости ресурсов, которые будут изъяты (уничтожены) в результате избранного варианта использования земельного участка.
На практике стоимостная оценка участков земли (особенно в случае их коммерческого использования, планирования застройки города, размещения производственных объектов и др.) определяется в зависимости от сложившейся на рынке ситуации, на основе проведения торгов, аукционов и конкурсов.
Рентная концепция определяет разность между ценностью продукции, получаемой при эксплуатации данного ресурса, и затратами на ее производство и использование этого природного ресурса (ПР).
В качестве рентных факторов при проведении оценок могут выступать:
• показатели, характеризующие положение квартала в транспортной системе города;
• экологические характеристики (загрязнение атмосферы, почвенных вод, земли, шумового загрязнения, зоны вредности промышленных предприятий);
• инфраструктурная оснащенность территории (тепловые сети, водопровод, канализация и т.п.);
• особые ограничения на организацию деятельности (архитектурные, инженерные, геологические и пр.);
• потребительский потенциал территории (плотность населения, места обслуживания и т.д.);
• факторы особой привлекательности (наличие объектов исторической, архитектурно-художественной или природной ценности).
Расчет стоимости земельного участка осуществляется в зависимости от рентных факторов, характеризующих качества оцениваемого участка. Рентные факторы также должны быть оценены определенным образом, поскольку их влияние на ценность участка неравнозначно. При этом, если отдельные характеристики, выступающие в роли рентных факторов, могут быть вполне четко определены количественно (например, уровень шума и уровень загрязненности атмосферы - величины вполне «очевидные», измеримые и сопоставимые как с нормативами, так и для разных участков), то некоторые другие рентные факторы могут быть оценены, сопоставлены для разных земельных участков) лишь с использованием экспертных оценок.
Таким образом, цена участка земли определяется всеми рентными факторами, с учетом их значений и весовых коэффициентов по формуле
, (1.1)
где Ц - цена участка, у.е.; Сбаз. - базовая цена земельного участка, у.е./га;
S -площадь земельного участка, га; Квес.- весовой коэффициент для оценки i-го рентного фактора, доли ед.; Fpeнm. i- значение i-го рентного фактора.
Задание
Определим стоимость земельного участка площадью S, га в пункте В. Исходные данные приведены в табл. 1.1. В табл. 1.1 приняты следующие обозначения рентных факторов:
П - положение в транспортной системе (баллов);
У - уровень шума (баллов);
З - загрязненность атмосферы (баллов);
Н - наличие инфраструктуры (баллов);
О - ограничение деятельности (баллов);
М - потребительский потенциал (баллов);
Ф - факторы особой привлекательности (баллов).
Величины самих рентных факторов для данного участка Квес. представлены в табл. 1.2. Местоположение участка представлено в табл. 1.2 в соответствии с вариантом.
Таблица 1.1
Исходные данные
| Номер варианта | Рентные факторы (  =1,00) и их вес | Площадь, S, га | ||||||
| П | У | З | Н | О | М | Ф | ||
| 0,20 | 0,12 | 0,24 | 0,20 | 0,04 | 0,16 | 0,04 | ||
| 0,15 | 0,10 | 0,15 | 0,15 | 0,15 | 0,15 | 0,15 | ||
| 0,18 | 0,10 | 0,15 | 0,20 | 0,15 | 0,18 | 0,04 | ||
| 0,15 | 0,10 | 0,10 | 0,10 | 0,10 | 0,25 | 0,2 | ||
| 0,18 | 0,18 | 0,15 | 0,15 | 0,12 | 0,10 | 0,12 | ||
| 0,12 | 0,12 | 0,12 | 0,15 | 0,25 | 0,20 | 0,04 | ||
| 0,10 | 0,10 | 0,10 | 0,25 | 0,15 | 0,18 | 0,12 | ||
| 0,20 | 0,12 | 0,18 | 0,10 | 0,10 | 0,15 | 0,15 | ||
| 0,15 | 0,15 | 0,12 | 0,16 | 0,16 | 0,20 | 0,06 | ||
| 0.12 | 0,08 | 0,15 | 0,08 | 0,10 | 0,14 | 0,33 |
Таблица 1.2