Оценка эффективности привлечения заемных средств (финансовый левередж)

Финансовый левередж (рычаг) - использование инвестором заемных средств с целью повышения своей покупательской способности и рентабельности инвестиций (дохода на собственный капитал) в инвестиционных проектах. Финансовый левередж - это использование средств, за которые инвестор платит фиксированную стоимость в надежде увеличить отдачу собственного капитала.

;

Типы финансового левереджа, различающие эффективность использования инвестором заемных средств в зависимости от условий кредитования:

1. положительный (благоприятный) – ставка ежегодных финансовых выгод от активов, приобретаемых с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту. Инвестор в этом случае зарабатывает деньги, привлекая ссуды. R_н < R_е

2. отрицательный – если стоимость купленных с использованием кредита активов не повышается или если выгоды от них не превышают процента по ссудам. Отрицательный левередж работает против владельца недвижимости. R_н > R_е

3. нейтральный – собственность приносит доход, равный проценту по привлеченному кредиту. R_н = R_е

Определение стоимости недвижимости методом ИИА

Традиционная модель ИИА

Традиционная техника ИИА – это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал. В соответствии с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Т.о., оценивается как весь прогнозируемый ЧОД, так и сумма выручки от перепродажи собственности.

С_н = ИК₀ + (ЧОД – ДО) × F₅ + (Ц_п/п – ИК_п/п,) × F₄

Этап 1	Оценка текущей стоимости ежегодных денежных поступлений
	А. Оценка ежегодного чистого операционного дохода (ЧОД)
	1. Потенциальный валовый доход - ПВД 2. Поправка на недоиспользование и потери при сборе платежей - П 3. Прочие доходы - ДД 4. Операционные расходы - ОР 5. Чистый операционный доход – ЧОД = ПВД – П + ДД – ОР (1.А.1 – 1.А.2 + 1.А.3 – 1.А.4)
	Б. Оценка ожидаемых выплат по ипотечному кредиту
	1. Первоначальная основная сумма ипотеки - ИК 2. Срок полной амортизации - n 3. Ставка процента - i 4. Ежемесячный платеж - ДОм 5. Ежегодные выплаты по обслуживанию долга – ДО =ДОм × 12
	В. Ежегодные денежные поступления ДП = ЧОД - ДО
	Г. Оценка ожидаемых ежегодных денежных поступлений
	1. Ставка отдачи на собственный капитал – Rе 2. Период владения собственностью - t 3. Фактор аннуитета – F5 4. Текущая стоимость ожидаемых денежных поступлений – ДП ×F5 Rе,t
Этап 2	Оценка текущей стоимости выручки от перепродажи в конце прогнозного периода
	А. Цена перепродажи – Цп/п
	1. Первоначальная стоимость имущества - СН 2. Рост стоимости имущества в год - d 3. Цена перепродажи - Цп/п = СН ± d
	Б. Затраты по совершению сделки - Зс
	В. Остаток ипотечного долга на дату перепродажи – ИКп/п
	Г. Выручка от перепродажи – Вп/п = Цп/п – Зс – ИКп/п
	Д. Оценка ожидаемой выручки от перепродажи - текущая стоимость Вп/п
	1. Фактор текущей стоимости реверсии – F4 Rе,t 2. Текущая стоимость выручки от перепродажи – Вп/п× F4 Rе,t
Этап 3	Оценка текущей стоимости собственности
	А. Оценочная стоимость собственного капитала – СК = ДП × F5 Rе,t + Вп/п × F4 Rе,t
	Б. Оценочная стоимость собственности – Сн = ИК + СК

Ежемесячный платеж в погашение ИК:

, i - годовая ставка процента по кредиту; n - срок кредитования

Фактор аннуитета - текущая стоимость единичного аннуитета при заданной ставке дисконта:

, R_е - ставка отдачи на собственный капитал; t - период владения собственностью.

Фактор текущей стоимости реверсии - текущая стоимость единицы за период при заданной ставке дисконта:

Остаток ипотечного долга при равномерных платежах - настоящая стоимость платежей по обслуживанию долга в течение оставшегося срока амортизации:

, где – фактор текущей стоимости аннуитета (F₅).

Цена перепродажи собственности - Ц_п/п = С_Н × (1 ± d)^t

где	Цп/п	–	цена перепродажи собственности; СН - первоначальная стоимость собственности;
	d	–	рост (снижение) стоимости собственности за год; t - период владения собственностью.