Система управления муниципальной недвижимостью

Понятие муниципальное образованиевошло в употреб­ление с появлением Гражданского кодекса Российской Фе­дерации (1994 г.) и включает в себя: население, территорию (границы образования), муниципальное хозяйство, коллек­тивный интерес, коллективные потребности, органы мест­ного самоуправления, органы государственной власти Рос­сии и ее субъекта, совокупность материальных и нематери­альных возможностей территории образования, которыми может распоряжаться отнесенная к муниципальной компе­тенции законом.

Предметом местного самоуправленияявляются:

— правовое регулирование местного самоуправления;

— местный бюджет;

— муниципальная собственность;

— муниципальное управление.

Комплексное социально-экономическоеразвитие муни­ципального образования — управляемый процесс изменений в различных сферах жизни муниципального образования, направленный на достижение определенного уровня разви­тия социальной (в том числе духовной) и экономической сфер на территории муниципального образования, с наименьшим ущербом для природных ресурсов и наибольшим уровнем удовлетворения коллективных потребностей населения и ин­тересов страны.

Управление представляет собой совокупность методов и средств направленного воздействия на процессы управ­ления и субъекты собственности для достижения постав­ленных целей.

Система состоит из функциональных подсистем:

1. Планирование и прогнозирование.

2. Маркетинг.

3. Мониторинг.

4. Аудит.

5. Учет.

6. Контроль.

К подсистемам обеспечения относят:

1) нормативно-правовое;

2) информационное;

3) финансовое;

4) организационное;

5) учетно-аналитическое;

6) кадровое.

Подсистемы действуют с учетом разделения недвижимо­сти по видам:

— земельные участки;

— нежилые помещения;

— жилищный фонд;

— предприятия промышленные, сельскохозяйственные, инфраструктура;

— общественные здания и сооружения и др.

Методы управления муниципальной недвижимостьюпри­ведены в классификаторе и подразделяются на организационно-правовые и организационно-экономические(рис. 3.3.)

Рис. 3.3. Классификация видов управленческой деятельности

Управление недвижимостью со стороны муниципалите­та имеет следующие задачи:

1. Обеспечение сохранности, рационального использования и развития муниципальной недвижимости.

2. Обеспечение местных интересов в процессе разработки и реализации комплексных программ развития муниципаль­ного образования.

3. Решение социальных задач, связанных с использованием недвижимого имущества.

4. Улучшение состояния и развитие объектов недвижимос­ти путем портфельных и прямых инвестиций, повыше­ние их рыночной стоимости.

5. Оптимизация издержек на содержание объектов.

6. Повышение доходности объектов недвижимости.

Управление недвижимостью,принадлежащей муниципальным структурам, сводится к следующим функциям:

* эксплуатация недвижимости;

* поддержание и сохранение качеств объекта недвижи­мости в соответствии с государственными требования­ми;

* оказание сервисных услуг пользователям;

* взаимодействие с внешними поставщиками ресурсов и услуг (тепло, энергия, вода, телекоммуникации и др.);

* контроль за соблюдением технологических процессов в деятельности служб и внешних поставщиков ресур­сов;

* контроль за денежными потоками (доходы, расходы по содержанию и обслуживанию недвижимости).

Организационная структураи состав управляющей коман­ды МУФЗ и ЖКХ определяются в зависимости от: объемов недвижимости; региона размещения; природно-климатических условий; степени износа объектов недвижимости; уров­ня экономического развития региона, района и других конк­ретных факторов; доступности ресурсов (вода, тепло, энер­гия), а также от государственных и региональных решений по реформированию жилищно-коммунального характера.

Административное управлениеосуществляется за счет следующей деятельности:

1. Создание нормативной базы (законы, постановления, пра­вила, инструкции) для регулирования функционирования рынка недвижимости в масштабах государства, региона, города.

2. Соблюдение требований к участникам рынка недвижи­мости: лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченным лицам по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собствен­ности.

3. Определение требований к содержанию и качеству видов деятельности участников рынка недвижимости

4. Контроль за соблюдением участниками норм и правил на рынке недвижимости,

5. Введение запретов и санкций на рынке недвижимости, под­держание правопорядка.

6. Выкуп в государственную и муниципальную собственность объектов недвижимости для общественных нужд и в свя­зи с нарушением правил рывка недвижимости.