Общая модель рынка недвижимости как часть инвестиционного рынка
Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций. Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода.
Участники рынка – это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:
! покупатели ! продавцы ! арендаторы ! арендодатели ! кредитные учреждения ! заемщики
! девелоперы ! строители ! менеджеры ! владельцы еб! инвесторы.
Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.
Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:
- долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;
- невысокая ликвидность - потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок; - необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок; - потребность в профессиональном управлении недвижимостью значительных затратах по ее обслуживанию; - относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования; - многообразие источников инвестирования.
Прямые инвестиции означают вложения капитала непосредственно в строящиеся, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания, сооружения, водные и другие объекты.
Портфельные инвестиции — это приобретение акций, облигаций, долей, паев предприятий у других частников инвестиционного процесса, т.е. вложения не в саму недвижимость, а в выпущенные под ее обеспечение ценные бумаги.
Государственное регулирование рынка недвижимости:
а) путем прямого вмешательства, т. е. прямое административное управление, включающее в себя:
– создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;
– введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;
– контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;
– регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;
– лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.
б) путем косвенного воздействия, т. е. экономические методы управления рынком недвижимости:
– налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;
– реализация государственных целевых программ (прил. 7);
– установление амортизационных норм
Приватизация недвижимости
Приватизация - это правовая форма преобразования публичной собственности в частную по особым правилам, установленным законом. Она сочетает в себе специфические юридические приемы прекращения публичной формы собственности и приобретения собственности гражданами и юридическими лицами.
Приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется на основе следующих принципов:
1) признание равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления;
2) возмездность (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество);
3) самостоятельность органов местного самоуправления в принятии решений и осуществлении приватизации муниципального имущества.
Приватизация государственного и муниципального имущества может осуществляться только следующими способами:
1) преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество;
2) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;
3) продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;
4) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;
5) продажа за пределами территории РФ находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;
6) продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг;
7) продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;
8) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;
9) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ;
10) продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.
32. Управление недвижимостью
Управление недвижимостью – осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
Управление недвижимостью включает:
– систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;
– оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;
– управление объектами недвижимости в интересах собственника.
Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы – муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т. д.
Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:
– правовом – распределение и комбинирование прав на недвижимость;
– экономическом – управление доходами и затратами, формирующимися в процессе
эксплуатации недвижимости;
–техническом – содержание объекта недвижимости в соответствии сего
функциональным назначением.
Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является
достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.
Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.
Внутреннее управление недвижимостью — это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами
(кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т. п.).
Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.
Государственное регулирование рынка недвижимости:
а) путем прямого вмешательства, т. е. прямое административное управление,
включающее в себя:
– создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих
функционирования рынка недвижимости;
– введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при
совершении сделок с объектами недвижимости;
– контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных
норм и правил;
– регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;
– лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.
б) путем косвенного воздействия, т. е. экономические методы управления рынком
недвижимости:
– налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;
– реализация государственных целевых программ (прил. 7);
– установление амортизационных норм;
– реформирование жилищно-коммунального хозяйства;
– комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития
инженерной инфраструктуры и т. д.