Строительство самого высокого в мире здания

Через два года после опубликования нашего первого отчета АДТНМ предложила строительство Всемирного торгового центра, который бы окончательно утвердил Нижний Манхэттен в качестве торговой и финансовой столицы мира. Если в те дни вы выходили за пределы центрального участка Уолл-стрит, то попадали поистине в коммерческие «трущобы».

С западной стороны находились приземистые невысокие здания и склады, построенные в конце XIX века; теперь их занимали сотни магазинов, продающих дешевую электронику, в грязных окнах которых виднелись написанные от руки названия. Восточная сторона была еще хуже. Нефункционирующая находящаяся на эстакаде железная дорога, медленно ржавеющая и являющаяся пристанищем для тысяч голубей, нависала над районом покинутых пирсов и складских помещений. Находившийся непосредственно к северу рыбный рынок Фултон добавлял свои уникальные «благоухания», особенно в жаркие летние дни.

Вначале мы сосредоточили внимание на возрождении восточной стороны, которая давала самые большие возможности. Линди предложил, чтобы мы сделали упор на исторические ценности Нижнего Манхэттена в качестве центрального элемента; идея заключалась в том, чтобы создать торговый центр вдоль Уотер-стрит. АДТНМ обратилась к фирме «Скидмор, Оуингс и Меррилл» с предложением разработать план для площадки площадью в 13,5 акра, на которой должны были находиться семидесятиэтажный отель и офисное здание, международный торговый центр, а также выставочный зал и центральное здание фондовой биржи, куда, как мы надеялись, переедет Нью-Йоркская фондовая биржа.

Это было дорогостоящее дело. «Администрация порта Нью-Йорка и Нью-Джерси» - независимое агентство, созданное обоими штатами для управления морским судоходством Нью-Йорка, тремя его аэропортами и региональным транспортом, - вероятно, была единственной структурой, способной профинансировать такой масштабный проект. Линди и я обсуждали этот проект достаточно долго с Остином Тобином, исполнительным директором «Администрации порта», который с энтузиазмом согласился с нашим предложением и с той ролью, которую должна была играть «Администрация порта».

Теперь уже вместе с «Администрацией порта» мы представили свое предложение тем официальным лицам, одобрение которых было необходимо получить. Мэр Вагнер высказался в поддержку. Аналогично высказался и губернатор штата Нью-Йорк мой брат Нельсон. Однако губернатор Нью-Джерси Роберт Мейнер, которому идея нравилась в принципе, возражал против того, чтобы комплекс располагался на Уотер-стрит. Его мысль заключалась в том, что из Нью-Джерси люди приезжают на метро на западную сторону Манхэттена, и для них было бы неудобно идти на работу пешком через весь город. Возражение Мейнера могло торпедировать проект, поэтому в качестве компромисса Тобин предложил перенести торговый центр на западную сторону и построить его над уже существующим железнодорожным терминалом, на который приезжают пассажиры из Нью-Джерси.

Это обеспечивало проекту более тесную связь с Нью-Джерси и снимало нарекания со стороны тех, кто приезжал с другого берега. Когда этот вопрос был разрешен, я почувствовал оптимизм в отношении того, что проект начнет немедленно осуществляться. Увы, мы не учли «особые интересы» тех, на кого торговый центр оказал бы отрицательное влияние. Компании, занимавшиеся недвижимостью в Среднем Манхэттене, решили, что торговый центр в даунтауне будет угрозой для получаемой ими арендной платы и стоимости их недвижимости. Эта группа, организованная Ларри Уином, владельцем «Эмпайр стейт билдинг», выдавала себя за «отважных защитников» мелких торговцев из даунтауна, которым угрожала необходимость переезда. Они предприняли ряд юридических атак на торговый центр, что задержало проект на несколько лет.

Планы торгового центра предусматривали создание десяти миллионов квадратных футов площади для контор, главным образом в двух зданиях высотой по 110 этажей (выше, чем «Эмпайр стейт билдинг», что может объяснять оппозицию Ларри Уина), которые должны были находиться на большой площадке вместе с рядом зданий меньшего размера. Критики уверяли, что построенная площадь никогда не сможет быть полностью сдана в аренду, и требовали, чтобы масштабы проекта были сокращены. Нельсон немедленно пришел на помощь, объявив, что штат Нью-Йорк, который хотел упорядочить свою деятельность в городе, арендует 1 млн. квадратных футов конторской площади, что сделает его самым крупным арендатором. В 1965 году, после того как начались земляные работы в связи со строительством «башен-близнецов» (они были названы нью-йоркскими таблоидами Нельсоном и Дэвидом), Нельсон решил дополнительно взять 1 млн. квадратных футов площади. В ответ на объявление Нельсона об этом раздался целый хор голосов: некоторые утверждали, что я сговорился с Нельсоном, чтобы обеспечить достаточное количество арендаторов. На самом деле, однако, ни я, ни АДТНМ не имели никакого отношения к строительству или аренде торгового центра после того, как «Администрация порта» взяла на себя ответственность за этот проект.

Годы судебных разбирательств и задержек серьезно повысили окончательную цену строительства торгового центра, составившую 1,5 млрд. долл., что в пять раз превышало исходную оценку. Здания были завершены и полностью заняты поэтапно в период между 1970 и 1977 годами. Эти башни, по крайней мере в течение какого-то времени, были самыми высокими зданиями в мире и предоставляли рабочую площадь более чем 50 тыс. человек. Они потребляли столько же электричества, сколько потребляет город с населением в 400 тыс. человек, а работа 40 тыс. тонн установок для кондиционирования воздуха была равнозначна отдаче от холодильников в городе с населением в 1 млн. человек.

Всемирный торговый центр скоро стал одним из крупнейших активов города. Подобно комплексу на Чейз Манхэттен-плаза на предыдущем этапе торговый центр помог более прочно закрепить финансовое сообщество в Нижнем Манхэттене. Он предоставил новые площади для товарных бирж Уолл-стрит и дал офисные площади для всевозможных крупных и малых компаний. Это была важная государственная инвестиция, принесшая огромные блага.

Во втором отчете АДТНМ, опубликованном в 1963 году, содержался призыв к новому раунду государственных усилий по улучшению этого района. Наиболее удовлетворявшее нас следствие нашей деятельности в даунтауне заключалось в реакции частного сектора. На протяжении нескольких последующих лет в районе к югу от Кэнал-стрит были построены более 40 новых офисных зданий, введены в действие и заняты еще 100 млн. квадратных футов площади. Несомненно, решение «Чейз-бэнк» о строительстве новой штаб-квартиры, создание АДТНМ, во главе которой стояла группа влиятельных и заинтересованных первых лиц компаний, и строительство Всемирного торгового центра - все это сыграло основополагающую роль в возрождении Нижнего Манхэттена. Практически по любым критериям - занятости, новому строительству, качеству жизни, стоимости недвижимости, уровню экономической активности - наши усилия вдохнуть жизнь в умирающий район Нижнего Манхэттена увенчались успехом в объеме, далеко выходившем за пределы наших самых смелых ожиданий.

НЕЛЬСОН:СВАЛКА ГРУНТА

Рытье котлована для торгового центра привело к возникновению еще одной возможности ускорить трансформацию Нижнего Манхэттена. Грунт сбрасывали в реку Гудзон, где он вместе с грунтом от десятков других строительных проектов добавил к острову Манхэттен участок площадью в 90 акров. Это означало, что впервые за несколько десятилетий в скученном районе Уоллстрит появилась новая земля, на которой можно было вести строительство. Такая возможность вызвала огромный интерес и, кроме того, вовлекла меня в курьезную конфронтацию с Нельсоном.

Доклад АДТНМ от 1963 года поддерживал предложение города о строительстве на этом участке недорогого жилья, а также гостиничных/офисных зданий, хотя конкретных планов сделано не было. То есть их не было до того утра в мае 1966 года, когда явно возбужденный Линди ворвался в мой кабинет в «Чейзе», размахивая газетой «Нью-Йорк таймс». «Видел ли я, что сделал Нельсон?» - задал он мне вопрос. Я не видел. В статье говорилось, что на пресс-конференции Нельсон объявил о своих планах создания на месте свалки грунта комплекса под названием «Бэттери-парк-сити» - мегарайона, в котором будут находиться четыре высотных офисных здания, гостиница и 7500 квартир для лиц со средним и низким достатком. В статье фигурировали детальные планы и фотография модели проекта, подготовленной Уоллесом К. Харрисоном и самим Нельсоном.

Я должен сказать, что увиденное вызвало у меня неприятную реакцию. Ясно, что Нельсон и Уолли работали над этими планами в течение нескольких месяцев, не подумав о такой любезности, как упомянуть о них мне. Я, в конце концов, был председателем АДТНМ и, кстати сказать, в дополнение к этому - другом Уолли и братом Нельсона! Думаю, что это было отражением того, насколько напряженными стали мои отношения с Нельсоном в результате его недавнего развода и повторной женитьбы и насколько редко мы виделись друг с другом.

Когда я позвонил Нельсону в Олбэни, он изобразил удивление. «Конечно, ты слышал об этом», - сказал он.

- «Узнал только сейчас, прочитав «Нью-Йорк таймс», - ответил я резко. Он признал, что это была «совершенно экстраординарная оплошность». Возможно, Нельсон завидовал тому положительному общественному мнению, которое сформировалось обо мне в результате строительства торгового центра, и был обижен тем, что его собственная роль принижена; он хотел засвидетельствовать, что проект, связанный со строительством на свалке грунта, был, без сомнения, его детищем.

Как потом оказалось, если бы Нельсон дожил до осуществления своего проекта, он был бы горько разочарован. Когда начальные фазы строительства «Бэттери-парк-сити» были завершены в начале 1990-х годов, они мало напоминали тот план, который Нельсон и Уолли разработали втайне тридцатью годами раньше. Исходная схема Нельсона стала жертвой его политического соперничества с мэром Джоном Линдсеем, а также того финансового землетрясения, которое ударило по Нью-Йорку в начале 1970-х годов.

БЮДЖЕТНЫЙ КРИЗИС

Корни бюджетного кризиса, постигшего Нью-Йорк в 1975 году, прослеживаются с выборов Джона Линдсея на должность мэра в 1965 году. Джон был сложной личностью. Я впервые встретился с ним, еще когда он был конгрессменом-республиканцем, представлявшим фешенебельный район Манхэттена; по существу, он представлял в Конгрессе меня, и я давал средства на его кампанию. Он считался «рокфеллеровским республиканцем», и я думал, что имевшееся у него уникальное сочетание харизматичности и умеренности сделает его великим мэром. Однако когда Джон вступил в свою должность 1 января 1966 г., то внезапно стал «популистом». Он заявил, что «сильным людям» больше не будет хода в городской муниципалитет. Вероятно, это включало и меня, поскольку он не отвечал на мои телефонные звонки.

К сожалению, Джон не был столь же решителен в отношениях с сильными муниципальными профсоюзами Нью-Йорка. Уже через несколько часов после его вступления в должность профсоюз рабочих транспорта, руководимый бескомпромиссным Майклом Дж. Квиллом, объявил забастовку и остановил на две недели весь пассажирский транспорт в городе. Линдсей в конечном счете сломался и согласился на каждое из требований Квилла. (Квилл говорил в то время, что он не ожидал, что мэр капитулирует столь полно, однако что мог он поделать в этих условиях - отступиться от принятых требований?) Капитуляция Линдсея перед работниками транспорта открыла дорогу для крупного увеличения зарплаты всем муниципальным работникам. На протяжении последующих нескольких лет это оказало ужасающее воздействие на городской бюджет.

К концу десятилетия по мере того, как росло недовольство растущим налоговым бременем, а местная экономика вошла в период спада, муниципальные официальные лица начали во все большей степени ориентироваться на продажу краткосрочных долговых обязательств для финансирования операционного бюджета города. Когда наступало время выплаты по таким долгам, они просто осуществляли их пролонгирование путем выпуска новых бумаг и использовали бухгалтерские трюки, чтобы скрыть истинное финансовое положение города. Операционные дефициты становились все больше и больше, пока они не стали настолько велики, что больше их скрывать оказалось нельзя. К началу 1975 года структурный дефицит городского бюджета составил 3 млрд. долл. при общем объеме операционного бюджета в 12 млрд. долл., и было необходимо найти еще 7 млрд. для выплаты по краткосрочному долгу, сроки погашения которого наступали в том же году.

Высказывались предположения, что за то, что этот обман мог продолжаться в течение такого длительного времени, были ответственны большие коммерческие банки. На самом деле, именно банки в конечном счете вывели на чистую воду удручающее состояние городских финансов, но город боролся с нами буквально за каждую малость. В октябре 1974 года заем на рекордную сумму в 475 млн. долл. продавался плохо, а для двух последующих выпусков, прежде чем удалось найти покупателей, потребовалось установить процентную ставку в 9,5%, самую высокую в истории города. «Чейз», будучи одним из основных банков Нью-Йорка, предупредил городского финансового контролера Харрисона Голдина, что рынок насыщен ценными бумагами города и необходимо немедленно предпринять меры по приведению расходов в соответствие с поступлениями.

Наши предостережения, высказываемые в частном порядке, не оказывали серьезного воздействия ни на него, ни на нового мэра Абрахама Бима. Мэр Бим созвал «совещание на высшем уровне» в Грейси-Мэншн в январе 1975 года. На нем присутствовали главные исполнительные директора шести главных банков-гарантов и лидеры муниципальных профсоюзов, а также мэр со своими главными помощниками. К моему изумлению, мэр Бим начал совещание, обвинив банки в «нелояльности по отношению к городу». Он настаивал, что наша обязанность состояла в том, чтобы взяться за дело и «продать город остальной стране». Если бы мы сделали это, уверял он нас, проблема перестала бы существовать. Я был ошеломлен отказом мэра осознать тяжесть финансовой ситуации, в которой находился город.

Я сказал мэру, что рынок облигаций настроен чрезвычайно скептически относительно управления городскими финансами и что, если он хочет восстановить доверие инвесторов к долгу Нью-Йорка, должен сократить расходы и сбалансировать бюджет. Я предложил вместо обмена обвинениями, чтобы мэр попросил банки работать с городом в поисках решения, и рекомендовал, чтобы Элмор (Пэт) Пэттерсон, председатель «Морган гэранти», возглавил созданную для этого рабочую группу. Мэр согласился, и через несколько дней контактная группа финансового сообщества (КГФС) под председательством Пэттерсона начала последнюю попытку найти для города способы восстановления контроля над своими финансами.

Группа добилась определенных успехов, однако вскоре стало ясно, что по своей воле город не изменит линию поведения. Банки проинформировали мэра, что они более не будут гарантировать или покупать долг, если не будет убедительных доказательств проведения фундаментальных бюджетных и налоговых реформ. Бим немедленно обвинил банки в шантаже, а президент Муниципального совета города Пол О'Дуайер атаковал нас за то, что мы решаем, «жить или умирать муниципальным учреждениям», и потребовал проведения расследования действий банков.