Анализ рынка жилой недвижимости москвы

Все первое полугодие 2016 года рынок недвижимости Москвы и Подмосковья пытался найти точку равновесия после беспрецедентных валютных скачков конца 2014 года и столь же беспрецедентного ажиотажа вокруг покупки недвижимости с целью спасения денег, который пришелся на тот же период конца года. Но, как и прогнозировал аналитический центр www.irn.ru, декабрьская волна ажиотажа оказалась непродолжительной и пошла на спад уже в январе. И все первое полугодие 2016 года рынок недвижимости, по сути, медленно, но верно сползал вниз.

В явном виде это сползание вниз пока почти не проявилось. По индексу ИРН снижение рублевых цен на квартиры в Москве за первое полугодие оказалось минимальным, на уровне погрешности – около 1%. Долларовые цены снизились сильнее – примерно на 8% по причине ослабления рубля. Но гораздо примечательнее другое – величина неявного снижения стоимости квадратного метра за этот период.

Если в декабре и даже в январе продавцы жилья, пользуясь возникшим ажиотажем, даже поднимали цены и заявленные ценники соответствовали действительности, то уже в феврале-марте появились скидки и торг, незначительные, на уровне 3-5%, характерные для обычной стагнации. К майским праздникам и с наступлением лета величина скидок на первичном рынке достигла в среднем уже 7-10%, не считая прочих преференций покупателям, а по отдельным объектам и до 20-25% (см. обзоры «Новостройки в Москве и Подмосковье: щедрость застройщиков достигла пугающих размеров» и «Новостройки в Москве и Подмосковье: со скидками до 25% и в ипотеку от 7% годовых»).

На вторичном рынке жилья начиная с майских праздников продать квартиру со скидкой менее 10% также стало проблематично, а нередко величина торга превышала 10%. По сути, при формальном сохранении ценников конца 2014 года уже произошло неявное снижение цен на уровне около 10%, а по ряду объектов, как правило, менее ликвидных, даже больше. Это означает, что рынок недвижимости по ценам смотрит вниз, учитывая, что величина скидок и размер торга с каждым месяцем только увеличиваются (см. статью «Квартиры в Москве и Подмосковье: предложение растет из-за дефицита покупателей»).

Динамика цен по типам квартир в I полугодии только подтверждает эту точку зрения. Примечательно, что наибольший минус за последние 6 месяцев показали сегменты, которые традиционно оказываются более устойчивыми по цене – более качественное и более дорогое жилье. Так, по типам домов внаибольшем минусе оказался современный монолит-кирпич, по комнатности – большие квартиры: трехкомнатные и многокомнатные.

Это означает, что в нынешних условиях платежеспособный спрос остался во многом на недорогие предложения – маленькие однокомнатные и двухкомнатные квартиры в домах эконом класса, а покупки с большим бюджетом затруднены. Это неудивительно, принимая во внимание резко подорожавшую ипотеку (на вторичном рынке отсутствует льготная ипотека, субсидируемая государством), а также явное снижение доходов населения.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПОМОЩЬЮ

СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Сравнительный подход - состоит в определении рыночной стоимости объекта оценки путем сравнения данного объекта оценки с аналогичными объектами с имущественными правами на них, по которым известны цены с учетом поправок, устраняющих влияние на цены аналогов отличий от объекта оценки. На сравнительном подходе основаны методы сравнения продаж, выделения и распределения.

Метод сравнения продаж для домовладений включает прямое сравнение оцениваемого домовладения с аналогичными домовладениями, по которым имеются фактические данные последних рыночных сделок.

Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок по продажам домовладений, являющимися аналогами оцениваемого объекта. При отсутствии информации о ценах сделок по продажам домовладений, допускается использование цен предложения (спроса). Это наиболее точный метод оценки домовладений, так как при сравнении используют фактические цены за уже проданные или ранее оцененные домовладения.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1.Изучение состояния и тенденций развития рынка недвижимости, особенно того сегмента, которому принадлежит данный объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом, проданных или выставленных в виде публичной оферты относительно недавно.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

-вид права на недвижимость;

-условия финансирования;

-время продажи;

-местоположение;

-физические характеристики.

2.Проверка информации по каждому отобранному аналогу; анализ информации и сравнение аналогов с объектом оценки.

3.Внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках в цены продаж (предложений) сопоставимых аналогов.

Абсолютные денежные поправки - изменяют на определенную сумму цену всего объекта, относительные - лишь одной единицы сравнения.

Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки рассчитывается следующим образом:

V = (Уед х Кед) + (Под х Кед) = (Уед + Под) х Кед,

где

У — стоимость оцениваемого объекта;

Уед - цена единицы сравнения;

Кед - количество единиц сравнения;

(Уед х Кед) — цена аналога до учета поправки;

Под - величина относительной денежной поправки.

Стоимость объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит следующим образом:

V = (Уед х Кед) + Пад,

где

Пад - величина абсолютной денежной поправки

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену продаваемого объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная - если хуже.

Суть корректировокна выявленные различия основных критериев сопоставимости объектов.

Вид имущественного права. Величина оцененной стоимости будет зависеть от конкретного набора правомочий лица, обладающего вещным правом на недвижимость. Поэтому корректировка на права собственности это ни что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае её полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

Физические характеристики - это большая группа элементов сравнения, которая включает следующие позиции:

>Тип дома

>Год постройки дома

>Этажность дома

>Общая площадь

>Площадь кухни

>Количество комнат и их назначение

>Наличие дополнительных построек (гараж:, хоз. постройки)

>Наличие веранды/террасы, мансарды, подвала, сауны, камина, бассейна

>Наличие балкона/лоджии

>Транспортная магистраль, как источник подъездных дорог