Составление отчета об оценке

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, феде-ральным стандартом оценки № 3, стандартами и правилами оценочной деятельно-сти, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

В отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны со-держаться:

- общая информация, идентифицирующая объект оценки;

- результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

- итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике, а также информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объ-екте оценки:

- количественные и качественные характеристики объекта оценки.

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не от-носящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов к оценке;

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники ин-формации, используемой в отчете. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов

40.Основные положения ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»: общие требования к определению кадастровой стоимости Группировка объектов оценки

Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, при-сутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок кото-рых ограничен или отсутствует.

При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие мероприятия:

•заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценки;

•сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

•определение ценообразующих факторов объектов оценки;

•сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оцен-ки;

•группировка объектов оценки;

•сбор рыночной информации;

•построение модели оценки;

•анализ качества модели оценки;

•расчет кадастровой стоимости;

•составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

Общие требования к определению кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован.

При применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.

При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также госу-дарственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной докумен-тации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. До-пускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зони-рования.

Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, ис-ходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

Группировка объектов оценки

При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в со-ответствующие группы.

Объекты недвижимости, строительство которых незавершено, не могут быть отнесены в группы совместно с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана мо-дель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую 39. Нормативный метод при оценке земли

Нормативный метод заключается в определении кадастровой стоимости земли (с 1 января 2006г.) до этого исчислялась нормативная цена земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей сов-местной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Итогом оценки является разделение на зоны, дифференцированные по кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земли фиксируется в ГКН.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных, исключающих нормативный метод. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки. Метод сравнения продаж при оценке земли

является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия, месторасположение, условия зонирования, физические характеристики, доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них

Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов

46. Основные положения Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»:понятие о саморегулируемой организации оценщиков, требования к членству в саморегулируемой организации оценщиков

Закон дает понятие о саморегулируемой организации оценщиков – не-коммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Статус саморегулируемой организации оценщиков приобретается не-коммерческой организацией с даты ее включения в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков.

Основанием для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков является выполнение ею следующих требований:

• объединение в составе такой организации в качестве ее членов не менее чем трехсот физических лиц, отвечающих требованиям, установленным ФЗ № 135;

• наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов в денежной форме в размере, установленном ФЗ № 135;

• наличие коллегиального органа управления;

• наличие стандартов и правил оценочной деятельности.

Работники саморегулируемой организации оценщиков не вправе осуществлять оценочную деятельность.

Закон устанавливает требования к членству в саморегулируемой организации оценщиков:

1. Оценщик одновременно может быть членом только одной саморегулируемой организации оценщиков.

2. Для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков физическое лицо представляет:

• документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

• справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.