Проблемы развития системы ипотечного кредитования в рф
Легкодимова М.,
студентка факультета экономики
РГУ имени С.А.Есенина
Научный руководитель – Отто В.С.
Ключевые слова: ипотека, заемщик, инфляция, недвижимость, население, нестабильность, риск, льготна ипотечная система.
В условиях современной рыночной экономики решение проблемы недостаточно прогрессивного развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной задачей для государства. Причина тому – влияние ипотеки на решение не только экономических, но и социальных проблем. Ведь ипотечное кредитование помогает обеспечить доступным жильем большую часть населения. Помимо этого хорошее развитие системы ипотечного кредитования имеет ещё и эффект мультипликатора, так как подразумевает увеличение объемов ввода нового жилья, а это в свою очередь способствует росту ВВП страны, влияет на развитие строительной сферы и на другие смежные сегменты экономики. [1, с. 258]
По статистическим данным за 2015 год только 1% населения России мог позволить себе приобретение жилой недвижимости не прибегая к заемным средствам. В целом, ипотека в нашей стране развивается, но все же ещё не достигла того уровня, когда помощь населению в приобретении жилья станет эффективным и реальным инструментом для решения жилищной проблемы. То, на каком уровне находится система ипотечного кредитования является, в свою очередь, определенным индификатором уровня развитости и стабильности всей экономики России. В развитых странах с низким уровнем инфляции данный вид кредитования доступен каждому гражданину, поскольку процентные ставки по ипотеке не превышают 3-4% годовых. К примеру. ставки по ипотечному кредитованию в США составляют 3%, в Великобритании – 3,12%, в Германии и того меньше – 2,73%. По результатам анализа, проведенного исследовательской компанией Frank Research Group, средняя ставка по ипотеке в России на 01.01.2016 составила 13,9% годовых, а средняя ставка по кредитам наличными – 23,5%. Сложившаяся ситуация ещё раз подтверждает, что экономика России находится на стадии развития и существует целый ряд проблем, которые необходимо решить государству в данной сфере деятельности. [6, с. 33]
Специалисты, занимающиеся вопросами ипотеки, выяснили, что кредитование данного типа ещё не в полной мере способно помочь населению в решении жилищной проблемы и происходит это по следующим основным причинам:
1. низкая платежеспособность населения;
2. высокий уровень инфляции;
3. нестабильная экономическая обстановка в стране;
4. высокая стоимость ипотечных кредитов;
5. монополизация рынка кредитования;
6. недостаточное количество социальных ипотечных программ;
7. проблемы, связанные с миграционной политикой.
Рассмотрим эти проблемы более детально.
Основная проблема медленного развития ипотеки в РФ – низкая платежеспособность населения, что является следствием недостаточного уровня дохода населения. По оценкам экспертов Минэкономразвития РФ, произведенным с марта 2015 по март 2016 даже при самых выгодных условиях кредитования, только 10% населения России могут позволить себе воспользоваться услугой ипотечного кредитования. При этом в улучшении условий жилья нуждаются свыше 60%. Сегодня банки выдают кредиты, учитывая при этом и скрытые доходы, но ссуда выдается только в том случае, если размер ежемесячного платежа составляет не более 40% семейного дохода заемщика. [3, с. 68] Именно поэтому, стараясь получить кредить, многие завышают свои реальные доходы, а затем сталкиваются с невозможностью выплат по кредиту. Для того чтобы быть способным поддерживать жизнь семьи на оптимальном уровне и при этом быть в состоянии вносить ежемесячные платежи по ипотеке, семейный бюджет должен превышать средний уровень дохода семьи России, как минимум, в 2-3 раза. Таким образом, иного пути решения, кроме как повышение благосостояния граждан, у данной проблемы нет.
По сравнению с другими развитыми странами уровень инфляции в России оставляет желать лучшего. Нашему государству предстоит долгий путь по достижению постоянства в системе ипотечного кредитования и стабильности в экономической сфере. Не стоит забывать про то, что у кредитных организаций в связи с инфляционными проблемами возникают свои трудности:
1) Из-за нестабильности экономики вкладчики не желают рисковать деньгами, вследствие чего не держат свои средства на депозитах, ставки которых ниже инфляции;
2) Снижается уровень услуг по ипотечному кредитованию из-за малого числа вкладчиков.
3) Доходы потенциальных клиентов банка растут медленнее, чем уровень инфляции.
Следовательно, ипотека получает свое развитие не как массовый продукт, а как предложение лишь для отдельных категорий граждан с высоким уровнем дохода и стабильной работой. Предлагаемый путь решения – борьба с инфляцией и повышение уровня стабильности экономики.
Ни для кого не секрет, что ипотека – долгосрочный кредит, срок предоставления которого измеряется не годами или месяцами, а десятками лет. Кредитные организации, вкладывая свои деньги, предоставляют гражданам ипотечные займы сроком от 10 до 20 лет в среднем. Поэтому банкам требуется определенная гарантия экономической стабильности, чтобы они могли предлагать такие длительные проекты. Заемщики же, в свою очередь, тоже хотят быть уверенными, что смогут выплачивать кредит в течение столь длительного периода времени. Поскольку экономика нашей страны сильно зависима от общемировых цен на природные ресурсы, сегодня можно наблюдать ситуацию то повышения, то резкого понижения доходов как государства в целом, так и отдельного гражданина. [4, с. 15] Всё это происходит из-за резких изменений в условиях кризиса, введения или снятия санкций и др. – поэтому на сегодняшний день никто не может гарантировать финансовую стабильность в России. Следовательно, предоставление ипотечных займов на длительные сроки связано для банков с огромными рисками, и чтобы обезопасить себя от возможных рисков, кредитным организациям не остается ничего, кроме как компенсировать возможные потери высокими процентными ставками. А выплату высоких процентов по кредиту могут себе позволить лишь малый процент граждан, о чем говорилось ранее. Способ решения данной проблемы развития ипотечных займов лежит в стабильности политической и экономической ситуации в стране.
Ещё одна важная проблема жилищного кредитования – высокие процентные ставки по ипотеке. Если в 2013 году средний процент по ипотеке составлял 13%, в 2014 – 15%, то в 2015 году стоимость ипотечного кредитования взлетела до 20%. Переплата по ипотеке при такого рода показателях будет слишком большой и может доходить до 200%, если заемщик оформляет ссуду на 25-30 лет.
Снизить стоимость ипотеки или, иначе говоря, уменьшить процентные ставки финансовым учреждениям не позволяет высокая стоимость привлечения ресурсов, так как проценты по депозитам должны быть не меньше уровня инфляции, чтобы вкладчикам было выгодно хранить денежные средства в банке. Соответственно, вместе с ростом процентов по депозиту растут и ставки по жилищным займам.
Что же касается монополизации рынка кредитования, к сожалению, до сих пор рынок первичного жилья непрозрачен. Отсутствие здоровой конкуренции между застройщиками приводит к искусственному повышению и удержанию высоких цен на жилье. Руководители строительных компаний лишают граждан возможности приобрести жилую недвижимость на первичном рынке, желая получить большую прибыль.
В свою очередь, кредитные организации, предоставляющие жилищные займы также при разработке ипотечных программ напрямую зависят от цен, которые диктуют монопольные строительные компании. Данную проблему можно решить только путем снижения цен на недвижимость в новостройках. А когда рынок долевого строительства перестанет быть монополизированным и у застройщиков появится конкуренция, то и цены на жилье на первичном рынке автоматически начнут снижаться. [4, с. 15]
Чтобы поддержать основание новых организаций, специализирующихся на строительстве жилых многоквартирных зданий, нужно создать льготные условия для развития этого перспективного направления бизнеса. Только тогда ипотека станет дешевле и привлекательнее для рядового населения нашей страны.
Ипотечные кредиты, помимо решения жилищной проблемы, являются инструментом решения различных социальных задач. Правительство РФ разработало целый ряд льготных ипотечных программ для военнослужащих, молодых семей, работников полиции и МВД, молодых специалистов, учителей и ученых. Но, как показывает практика, все эти программы требуют доработок. Для населения программы льготного ипотечного кредитования, без сомнений, являются существенной помощью, но вот банки совсем не заинтересованы в социальных программах, так как для них такие займы являются нерентабельными. Кредитные организации предоставляют льготные ипотечные кредиты только при условии, что государство компенсирует финансовые потери от льгот для заемщика. Поэтому данным категориям граждан остается надеяться только на государственную поддержку. [6, с. 35]
Займы на приобретение или строительство жилья пользуются всё большим спросом и популярностью, однако не во всех регионах. В настоящее время можно заметить существенную разницу уровня жизни в Московской и Ленинградской областях и в других регионах. В условиях свободной экономики всё больше населения мигрирует из тех регионов, где они родились в более экономически благополучные центры, что, несомненно, увеличивает спрос на ипотечное кредитование в более развитых регионах. А значит, высокие цены на жилье в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах России ещё больше увеличиваются. Вот почему стоимость ипотеки так резко отличается по регионам страны. Повышение уровня жизни в регионах, выравнивание доходов областей, выделение государственных субсидий на строительство и покупку недвижимости в регионах могло бы привести к расширению географии повышенного спроса на ипотечное кредитование.
Подводя итоги, можно сказать, что в России все ещё существует множество проблем, мешающих активному развитию ипотеки. А решение проблем ипотечного кредитования – это комплексная задача, которая затрагивает различные сферы экономики, политики, социального, строительного, миграционного сектора, развитие банковских продуктов и многое другое. Решить все эти проблемы сразу невозможно, для этого потребуется длительный период времени. Однако будущее жилищного кредитования в РФ выглядит довольно оптимистично, и рано или поздно экономика нашего государства дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной мере будет выгодно и банкам и широкому кругу населения.
ЛИТЕРАТУРА
1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости : учебник для высших учебных заведений / А.Н. Асаул, М.А. Асаул, В.П. Грахов, Е.В. Грахова ; АНО «Институт проблем экономического возрождения», ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет», Московский автомобильно-дорожный государственный технический университет (МАДИ), Ижевский государственный технический университет имени М. Т. Калашникова. – 4-е изд. – СПб: АНО «ИПЭВ», 2014. – 432 с.
2. Астапов, К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. – 2014. – N 4. – С.42-48.
3. Гурьев, О.В. Ипотека и ипотечный кредит в современном гражданском обороте / О.В. Гурьев. – М.: Лаборатория книги, 2012. – 79 с.
4. Журкина, Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. – 2014. – №6. – С. 15-17.
5. Борисов, В.Н. Государственные программы ипотечного жилищного кредитования в РФ / В.Н. Борисов. – М.: Лаборатория книги, 2013. – 107 с.
6. Коростелёва, Т.С. Проблемы и перспективы развития системы ипотечного кредитования в России. Финансовая аналитика: проблемы и решения. – М.: Финансы и кредит, 2015. - №11. – С. 32-38.
7. Литвинова, С.А. Ипотечное кредитование: проблемы и пути решения: монография / С.А. Литвинова. – М.; Берлин: Директ-Медиа, 2015. – 106 с.