Здания, сооружения, помещения

СОДЕРЖАНИЕ И ЭКСПЛУАТАЦИЯ АРЕНДОВАННОГО

ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статьи 616, 623 ГК РФ

Содержание имущества - это поддержание его в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии в соответствии с его назначением, а также уплата возникающих в связи с этим расходов (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2010 N 18АП-1099/2010 (оставлено без изменения Постановлением ФАС Уральского округа от 22.06.2010 N Ф09-4687/10-С5), Постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 28.06.2006 N 44г-361/06).

Расходы по содержанию имущества несет его собственник (ст. 210 ГК РФ). Однако в соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ данные расходы возлагаются на арендатора, если иное не установлено законом или договором.

Содержание арендованных зданий, сооружений, помещений включает в себя текущий и капитальный ремонт, поддержание их в исправном состоянии (ст. ст. 616, 625 ГК РФ).

В отношении зданий (сооружений, помещений) также используется термин "эксплуатация". Согласно п. 5 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" эксплуатация является частью жизненного цикла здания или сооружения и включает в себя проведение в том числе текущих ремонтов. Капитальный ремонт, реконструкция выделены в отдельные стадии указанного цикла.

В нормативных актах содержатся следующие определения этого термина:

Эксплуатация жилищного фонда - процесс осуществления собственниками, владельцами (управляющими), арендаторами, нанимателями жилых и нежилых помещений в жилищном фонде города и обслуживающими организациями мероприятий, связанных с использованием, техническим обслуживанием и ремонтом помещений, конструкций, инженерных систем, с обеспечением режимов их функционирования, а также санитарным содержанием зданий и прилегающих к ним территорий (абз. 1 ст. 2 Закона г. Москвы от 13.11.1996 N 30 "Об установлении нормативов по эксплуатации жилищного фонда города Москвы и контроле за их соблюдением").

Техническая эксплуатация зданий и сооружений - комплекс работ по контролю за техническим состоянием, поддержанием работоспособности и исправности, наладке, регулировке, подготовке сезонной эксплуатации отдельных элементов и зданий в целом, осуществляемых в соответствии с нормативными требованиями по эксплуатации (ст. 1 Закона Московской области от 13.04.2006 N 54/2006-ОЗ "О порядке эксплуатации нежилых зданий, строений, сооружений на территории Московской области и административной ответственности в сфере их технической эксплуатации").

Таким образом, процесс эксплуатации включает в себя осуществление текущего ремонта, технического обслуживания, поддержания в исправном состоянии зданий (сооружений, помещений) и их отдельных элементов, конструкций, инженерных систем.

Кроме того, необходимо учитывать, что с 1 января 2013 г. вступила в силу гл. 6.2 ГрК РФ, которая регулирует вопросы, связанные с эксплуатацией зданий, сооружений. Так, п. 6 ст. 55.24 ГрК РФ предусмотрено, что в процессе эксплуатации зданий, сооружений проводятся их техническое обслуживание, эксплуатационный контроль, а также текущий ремонт.

Эксплуатационный контроль осуществляется в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, соответствия их характеристик требованиям технических регламентов и проектной документации (п. 7 ст. 55.24 ГрК РФ).

Под надлежащим техническим состоянием здания, сооружения понимается поддержание параметров их устойчивости, надежности, а также исправность строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации (п. 8 ст. 55.24 ГрК РФ).

Условия содержания арендованного имущества определяют, какая из сторон договора аренды несет обязанности по содержанию имущества и как распределяются между сторонами расходы на его содержание.

КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ АРЕНДОВАННОГО

Сторона, которая несет обязанность

И (или) расходы по проведению капитального

Виды, объем и стоимость работ

Срок проведения капитального ремонта здания,

Сооружения, помещения

В договоре рекомендуется предусмотреть срок проведения капитального ремонта. Последствия согласования данного условия зависят от того, существует ли необходимость в проведении капитального ремонта в момент заключения договора. Подробнее о согласовании срока ремонта см. п. 5.1.4 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

НА СОДЕРЖАНИЕ АРЕНДОВАННОГО ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 616 ГК РФ

В соответствии со ст. 616 ГК РФ к обязанностям по содержанию арендованного имущества относится проведение капитального и текущего ремонта, а также поддержание его в исправном состоянии. Выполнение указанных обязанностей связано с несением соответствующих расходов обязанной стороной.

По общему правилу бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). В силу специальных норм ст. 616 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, расходы по содержанию арендованного имущества несет арендатор, за исключением расходов на капитальный ремонт, возложенных на арендодателя. О распределении расходов на капитальный, текущий ремонт, а также на поддержание имущества в исправном состоянии см. соответственно п. 6.1.1, 6.2.1, 6.3.1 настоящих Рекомендаций.

При аренде здания, сооружения, помещения арендатор пользуется коммунальными услугами - электроснабжением, водоснабжением, теплоснабжением и т.д. Оплату указанных услуг судебная практика относит к расходам на содержание имущества, которые несет арендатор в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что затраты на оплату коммунальных услуг относятся к расходам арендатора на содержание имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

Стороны могут включить в договор аренды положение о том, что арендатор обязуется самостоятельно заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на предоставление коммунальных услуг, оплату которых он будет производить, перечисляя средства напрямую этим организациям.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендатор обязуется заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на снабжение арендуемого имущества коммунальными услугами и оплачивать предоставляемые по ним услуги".

--------------------------------

При включении такого условия в договор аренды нежилых помещений в многоквартирном доме сторонам необходимо учитывать следующее.

Если арендатор не выполнил согласованную обязанность и не заключил договоры о предоставлении коммунальных услуг, но при этом такие договоры имеются у арендодателя (например, с управляющей компанией, которая является, по сути, посредником между ним и поставщиками коммунальных ресурсов), возникает вопрос: с кого в пользу поставщиков ресурсов (управляющей компании) должна быть взыскана стоимость потребленных арендатором услуг - с него самого или с арендодателя?

Рассматривая спор по аналогичной ситуации, ВАС РФ Определением от 27.02.2013 N ВАС-13112/12 передал дело в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора в целях формирования единообразной практики толкования и применения норм права. При этом суд в Определении выделил два подхода к разрешению споров о возможности взыскания непосредственно с арендатора в пользу ресурсоснабжающей организации стоимости коммунальных услуг.

Один из них заключается в том, что арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги, перечисляя средства непосредственно ресурсоснабжающей организации, не только в силу добровольного принятия на себя обязательства по заключению с ней договора, но и поскольку это следует из п. 2 ст. 616 ГК РФ. Суды указывают, что данная норма устанавливает правовое регулирование отношений как между арендатором и арендодателем, так и между арендатором и третьими лицами по поводу использования переданного ему имущества. При таком подходе суды считают, что в понятие "содержание имущества", используемое в п. 2 ст. 616 ГК РФ, входит оплата арендатором коммунальных услуг, перечисляемая исполнителям таких услуг и ресурсоснабжающим организациям. На этом основании суды удовлетворяют требования о взыскании соответствующих платежей в пользу поставщиков коммунальных ресурсов в соответствии с нормами об обязательствах, возникающих из неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ).

Согласно другому подходу в отсутствие у арендатора заключенного договора с ресурсоснабжающей организацией обязанность по внесению платы за коммунальные услуги их поставщикам несет в силу ст. 210 ГК РФ собственник имущества. Пользование арендатором коммунальными услугами при этом рассматривается судами как элемент пользования имуществом по договору аренды. Обеспечить доступ к коммунальным услугам обязан арендодатель, и именно он несет бремя по их оплате перед исполнителями указанных услуг.

При таком подходе суды не принимают во внимание условие договора аренды об обязанности арендатора заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, поскольку оно само по себе не может создавать обязанность арендатора по оплате услуг в пользу третьего лица. В указанной ситуации арендодатель может потребовать от арендатора компенсации понесенных им расходов на оплату коммунальных услуг. Вместе с тем суды по-разному определяют правовую природу такой компенсации: расходы могут быть взысканы как часть арендной платы, как неосновательное обогащение либо как убытки, понесенные арендодателем.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух судебных позиций по вопросу о том, с кого может быть взыскана плата за потребляемые коммунальные услуги в нежилом помещении в многоквартирном доме, если при этом на арендатора возложена обязанность по их оплате, либо по заключению договора с ресурсоснабжающими организациями, см. в Путеводителе по судебной практике.

При аренде помещения в многоквартирном доме может возникнуть вопрос о том, каким образом распределяются расходы на содержание общего имущества дома. В этой связи стороны должны учитывать следующее.

Арендодатель заинтересован в том, чтобы указанные расходы нес арендатор помещения. Некоторые суды признают правомерным согласование такого условия. Другие придерживаются противоположного подхода. Неправомерность включения в договор условия о возложении на арендатора расходов по эксплуатации и содержанию общего имущества многоквартирного дома подтверждена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 17.04.2012 N 15222/11, в связи с чем есть основания полагать, что в дальнейшем именно на эту позицию будут опираться суды при рассмотрении дел со схожими обстоятельствами.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о том, могут ли быть договором возложены на арендатора расходы по эксплуатации и содержанию общего имущества в многоквартирном доме, см. в Путеводителе по судебной практике.

В обоснование неправомерности возложения на арендатора помещения в многоквартирном доме расходов по содержанию его общего имущества суды указывают, что арендодатель, являющийся собственником помещения, в силу прямого указания закона (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ) обязан нести расходы по содержанию общего имущества. К расходам арендатора они не относятся.

- Судебную практику, подтверждающую, что расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома несет собственник помещения и к расходам арендатора они не относятся, см. в Путеводителе по судебной практике.

На арендатора могут быть возложены иные расходы, связанные с содержанием имущества.

Так, если стороны определят в договоре, что в обязанности арендатора входит содержание арендуемого имущества в надлежащем противопожарном состоянии или с соблюдением противопожарных норм и правил, то арендатор будет нести соответствующие расходы.

- Судебную практику, подтверждающую, что в расходы арендатора на содержание имущества входят расходы на поддержание противопожарной безопасности при наличии соответствующего условия в договоре, см. в Путеводителе по судебной практике.

Нормы ст. 616 ГК РФ диспозитивны, поэтому стороны вправе самостоятельно определить, кто будет нести расходы на оплату коммунальных услуг и иные расходы на содержание имущества. Например, они могут быть полностью или в части возложены на арендодателя.

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"Арендатор несет расходы по уплате всех коммунальных платежей, за исключением оплаты услуг по _______________. Указанные услуги оплачиваются арендодателем".

"Все расходы на содержание имущества по настоящему договору несет арендодатель".

--------------------------------

Если условие о возложении на арендодателя полностью или в части расходов на уплату коммунальных услуг и других расходов по содержанию имущества не согласовано

В этом случае в соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ их несет арендатор, за исключением расходов на проведение капитального ремонта (см. Риск арендатора 6.4.1).

Предоставления услуг

Стороны могут установить, что за право временного пользования объектом аренды арендатор должен оказать арендодателю услуги (пп. 3 п. 2 ст. 614, ст. 779 ГК РФ), т.е. совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 07.05.2008 по делу N А17-5923/2007, Постановление ФАС Московского округа от 15.09.2009 N КГ-А41/7511-09).

Подробнее о согласовании данной формы арендной платы см. п. 6.1.3 "Арендная плата в виде предоставления арендатором определенных услуг" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Если арендатор обладает имуществом, в пользовании которым нуждается арендодатель, стороны в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 614 ГК РФ могут в качестве формы арендной платы согласовать передачу арендодателю определенной вещи (вещей) в аренду или в собственность.

Подробнее о согласовании таких форм арендной платы см. п. 6.1.4 "Арендная плата в виде передачи вещи в аренду арендодателю", п. 6.1.5 "Арендная плата в виде передачи вещи в собственность арендодателя" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И СПОСОБЫ ЕГО ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Статья 654 ГК РФ

Размер арендной платы - величина вознаграждения, уплачиваемого арендатором за право пользования и (или) владения объектом аренды.

Размер арендной платы в силу положений п. 1 ст. 654 ГК РФ является существенным условием договора аренды здания, сооружения и должно быть согласовано. Данное условие признается существенным также для договора аренды помещения. Однако позиция судов по этому вопросу неоднозначна (подробнее об этом см. п. 7 "Арендная плата" настоящих Рекомендаций).

Величина арендной платы

Установление твердой величины арендной платы - самый распространенный способ определения вознаграждения, уплачиваемого арендодателю за пользование объектом аренды.

Подпунктом 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ предусмотрена возможность установления твердой величины для денежной формы арендной платы. Однако стороны вправе применить такой способ согласования размера арендной платы и к другим ее формам, руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и учитывая отсутствие ограничений на этот счет в ст. 614 ГК РФ.

Для определения размера арендной платы в твердой величине в договоре достаточно указать сумму подлежащих передаче денежных средств. Если арендная плата устанавливается в форме передачи вещей или, например, в виде оказания услуг, то сторонам нужно указать количество передаваемых вещей либо объем подлежащих оказанию услуг в соответствующих единицах измерения. Подробнее о единицах измерения арендной платы см. п. 7.2.1 настоящих Рекомендаций.

При согласовании расчетной (определяемой) величины арендной платы в договоре указывается порядок исчисления ее размера.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендная плата может быть установлена путем согласования порядка определения ее размера, см. в Путеводителе по судебной практике.

Данный способ определения размера арендной платы применим в случае, если на момент подписания договора сторонам неизвестны значения показателей, обусловливающих размер арендной платы, либо эти значения периодически изменяются. Стороны могут применить расчетный способ, указав арендную плату:

- в иностранной валюте или условных единицах;

- в виде формулы;

- в виде ссылки на нормативный акт, устанавливающий ставки арендной платы;

- в виде нескольких твердых величин, применяемых в зависимости от определенных условий.

Сооружение, помещение

При согласовании условия о размере арендной платы следует определить судьбу расходов на коммунальные услуги и прочих эксплуатационных затрат.

Указанные расходы могут выделяться в составе арендной платы как ее самостоятельная часть, включаться в общий размер арендной платы либо оплачиваться отдельно по договорам, заключенным с организациями, предоставляющими данные услуги.

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"Арендная плата за здание составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в месяц. В нее включается сумма платежей за коммунальные услуги и иных эксплуатационных расходов, в том числе плата за услуги по водо-, тепло-, энергоснабжению, канализации, телефонии и интернет, уборке и охране здания".

"Арендная плата за помещение составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в год.

Дополнительно арендатор оплачивает коммунальные услуги и возмещает иные эксплуатационные расходы, в том числе плату за услуги по водо-, тепло- и энергоснабжению, канализации, телефонии и интернет, уборке и охране здания. Стоимость указанных услуг определяется согласно счетам арендодателя".

"Арендная плата за здание составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в месяц, из них:

- постоянная часть в сумме _________ (____________) руб. ____ коп. - вознаграждение арендодателя за предоставление здания в аренду;

- переменная часть в сумме _________ (____________) руб. ____ коп. - компенсация расходов арендодателя на коммунальные услуги и прочих эксплуатационных затрат. Переменная часть может изменяться без согласования с арендатором при изменении стоимости соответствующих услуг и расходов".

--------------------------------

Платы по соглашению сторон

Изменение размера арендной платы по соглашению сторон осуществляется в порядке, установленном ст. 452 ГК РФ. Согласно указанной норме стороны должны заключить соглашение об изменении условий договора в той же форме, что и договор. Если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, форма договора и соглашений к нему должна быть письменной.

Изменение размера арендной платы по соглашению сторон для договоров, заключенных на срок до года, может быть оформлено:

- путем составления одного документа - дополнительного соглашения, протокола и т.п. (п. 2 ст. 434 ГК РФ);

- путем направления оферты одной стороной и ее акцепта другой (ст. ст. 435 - 443 ГК РФ).

Внимание! Если изменение размера арендной платы осуществляется в рамках договора, заключенного на год и более, следует помнить, что соответствующее соглашение подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в силу ст. 452, п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет его содержание и условия порождаемого им обременения. В отсутствие государственной регистрации соглашения арендодатель не сможет требовать внесения арендной платы в новом размере, а если арендная плата уже была внесена арендатором по новым ставкам - обязан будет ее вернуть (см. Риск арендодателя 8.2.1)

Вместе с тем если изменение размера арендной платы осуществляется в соответствии с порядком, установленным зарегистрированным договором аренды, оно является исполнением согласованного сторонами условия договора. В этом случае заключать дополнительное соглашение и регистрировать его не нужно.

- Судебную практику, подтверждающую, что изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом, установленным договором, не требует подписания дополнительного соглашения и регистрации, см. в Путеводителе по судебной практике.

Подробнее о государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения см. п. 4.3 настоящих Рекомендаций.

Если порядок изменения размера арендной платы по соглашению сторон не согласован

В этом случае соглашение об изменении размера арендной платы заключается в той же форме, что и договор (ст. 452 ГК РФ), и вступает в силу с момента заключения (п. 1 ст. 425, п. 3 ст. 453, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Если дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы к договору также подлежало государственной регистрации и к моменту его регистрации сам договор уже прекратил действие, а соглашением не установлена возможность его применения к ранее возникшим отношениям, то размер арендных платежей определяется на основании условий договора.

- Судебную практику, подтверждающую, что в указанной ситуации размер арендной платы определяется на основании условий договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Статья 614 ГК РФ

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

До недавнего времени применение указанной нормы вызывало значительное число споров у сторон. Суды также давали ей разное толкование.

Так, одни суды придерживались позиции, в соответствии с которой размер арендной платы может быть изменен чаще одного раз в год путем заключения дополнительного соглашения. Другие указывали на императивность п. 3 ст. 614 ГК РФ и признавали ничтожным условие о возможности изменять по соглашению сторон размер арендной платы чаще одного раза в год. Третьи разъясняли, что согласно указанной норме арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения договора и не чаще одного раза в год - в будущем.

- Судебную практику, подтверждающую, что существует несколько позиций судов по вопросу о толковании положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, см. в Путеводителе по судебной практике.

Однако в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" суд разъяснил, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и допускает изменение условия о размере арендной платы по соглашению сторон чаще одного раза в год. Суд также указал, что включать в договор отдельное условие о возможности такого изменения по соглашению сторон не требуется. Соответственно, есть основания полагать, что после 21 марта 2013 г. (дата опубликования на официальном сайте ВАС РФ изменений и дополнений к указанному Постановлению Пленума ВАС РФ, начиная с которой оно подлежит применению) суды будут придерживаться позиции, согласно которой размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон чаще одного раза в год.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

Статьи 15, 330, 331, 332, 393, 394, 395, 396,

400, 622 ГК РФ

Под ответственностью понимаются меры добросовестной стороны по восстановлению ее нарушенного права или выплате ей денежной компенсации стороной, которая нарушила договор полностью или частично.

Ответственность может быть установлена в виде:

- возмещения убытков (ст. ст. 15, 393 ГК РФ);

- уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ);

- уплаты неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по договору (ст. 330 ГК РФ).

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств. Ее взыскание помогает компенсировать имущественные потери, понесенные стороной в связи с нарушением договора другой стороной. Кроме того, неустойка признается судами мерой имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (Определение Конституционного Суда РФ от 22.01.2004 N 13-О, Определение Конституционного Суда РФ от 07.10.1999 N 137-О). Поэтому обязанность по уплате неустойки обычно указывается в общем разделе договора об ответственности.

Стороны должны определить в договоре, за нарушение каких его условий и в каком объеме наступает та или иная ответственность или уплачивается неустойка. Они могут согласовать различные виды ответственности или неустойки при наступлении различных обстоятельств. Так, в договоре могут быть установлены неустойка за просрочку внесения арендной платы в период действия договора и неустойка, начисляемая после его окончания за просрочку возврата объекта аренды (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2009 по делу N А55-14382/2009).

Подробнее о правилах применения нескольких видов ответственности за нарушение одного и того же условия договора см. п. 12 "Ответственность сторон" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

СОДЕРЖАНИЕ И ЭКСПЛУАТАЦИЯ АРЕНДОВАННОГО

ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статьи 616, 623 ГК РФ

В нормативных актах содержатся следующие определения этого термина: