Понятие, предмет, метод и система земельного права

Земельное право — это совокупность правовых принципов и норм, регулирующих общественные отношения, складывающиеся по поводу рационального использования и охраны земли как национального богатства России.

Земельное право — это система правовых норм, регулирующих общественные отношения по управлению, использованию и охране земель с целью обеспечения рационального использования земельных ресурсов, охраны жизни и здоровья человека и сочетания интересов общества и законных интересов физических и юридических лиц. Земельное право как систему норм, регулирующих соответствующую группу общественных отношений, следует отличать от земельного законодательства —совокупности нормативных актов, регулирующих отношения по управлению, использованию и охране земель.

Предмет земельного права - совокупность имущественных и неимущественных общественных отношений, возникающих в области управления, пользования и охраны земель, урегулированных нормами земельного права

Система земельного права – это совокупность взаимосвязанных между собой земельно-правовых институтов, расположенных в определенной последовательности в зависимости от выполняемой ими роли в регулировании земельных отношений.

Общая часть земельного права включает в себя правовые институты, содержащие нормы, регулирующие земельные отношения, возникающие при использовании любых категорий земель независимо от их целевого назначения и разрешенного использования. Эти правовые институты оказывают влияние на формирование содержания и составов институтов Особенной части.

Особенная часть земельного права включает в себя правовые институты, содержащие правовые нормы, устанавливающие особенности использования земель в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования. Институты Особенной части подчинены правовым институтам Общей части, и их содержание касается определенного вида земельных отношений. Правовые нормы институтов Особенной части закрепляют правовой режим категорий земель.

Система земельного права:

1. Общая часть состоит из институтов, содержащих общие положения, распространяющиеся на большинство земельных отношений:

– собственность на землю;

– постоянное (бессрочное) пользование пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками;

– возникновение прав на землю;

– права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельными участками;

– прекращение и ограничение прав на землю;

– защита прав на землю и рассмотрение земельных споров;

– охрана земель;

– плата за землю и оценка земли;

– землеустройство и государственный земельный кадастр;

– контроль за соблюдением земельного законодательства, охраной и использованием земель (земельный контроль);

– ответственность за правонарушения в области охраны и использования земель.

2. Особенная часть состоит из институтов, определяющих правовой режим отдельных категорий земель:

– правовой режим земель сельскохозяйственного назначения;

– правовой режим земель поселений;

– правовой режим земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

– правовой режим земель особо охраняемых территорий и объектов;

– правовой режим земель для пользования недрами;

– правовой режим земель лесного фонда;

– правовой режим земель водного фонда.

– правовой режим земель запаса.

Объекты земельных отношений

ЗК РФ, Статья 6. Объекты земельных отношений

1. Объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

3. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В зависимости от вида земельных правоотношений их объектом могут быть определенная категория земель, их часть. Например, объектами земельных правоотношений могут быть земли лесного фонда и земли водного фонда. Лесное и водное законодательство предусматривает право общего лесопользования и право общего водопользования, т.е. право граждан свободно пребывать в лесах и общедоступно, открыто пользоваться водными объектами для купания, рыбной ловли и т.п. целей. Таким образом, земли этих категорий могут использоваться физическими лицами в любое время и без каких-либо разрешений.

Непосредственным объектом земельных правоотношений является земельный участок. Для того чтобы земельный участок был признан объектом земельных правоотношений, он должен быть индивидуализирован, т.е. должны быть определены его размер, границы и местоположение.

Источники земельного права

Под источниками земельного права понимаются нормативно-правовые акты, устанавливающие, изменяющие или отменяющие земельно-правовые нормы, цель которых – регулирование земельных отношений.

Нормативный правовой акт является наиболее характерной формой правового регулирования земельных отношений. Статья 2 ЗК РФ определяет иерархию правовых актов, регулирующих земельные отношения. Причем в п. 1 названной статьи термин «земельное законодательство» используется в узком смысле — под земельным законодательством понимаются только ЗК РФ, федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы субъектов РФ. Нормативные правовые акты, принимаемые Президентом РФ, Правительством РФ, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления и регулирующие земельные отношения, не относятся к земельному законодательству, но являются иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы земельного права. К категории последних относятся акты министерств, иных федеральных органов исполнительной власти, которые регулируют земельные отношения, хотя акты этих органов не поименованы в ст. 2 ЗК РФ.

Земельное законодательство в соответствии с Конституцией РФ находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ.

К источникам земельного права относятся:

1) Конституция РФ, устанавливающая общие принципы регулирования земельных правоотношений. Например, ст. 9 допускает возможность существования различных форм и видов права собственности на землю, ст. 58 закрепляет обязанность каждого сохранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам;

2) международные договоры, на основании которых определяется государственная граница РФ, режим использования земель в приграничной зоне, создаются приграничные природные заповедники и т. д.;

3) законы – основным из которых в рассматриваемой сфере является Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ЗК РФ), в котором особое место отводится регулированию охраны земли, закрепляется система правовых норм, устанавливающих право собственности на землю, освещаются вопросы приобретения прав на землю. В ЗК РФ отражены особенности совершения сделок купли-продажи земли, определен правовой режим различных категорий земель и т. п.

К специальным источникам земельного права можно также отнести: ФЗ от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель с/х назначения», ФЗ от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель», ФЗ от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» и др. Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах», закрепляющий порядок выдачи лицензий на пользование недрами, Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ (ЛК РФ), дающий определение состава земель лесного фонда, Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ (ВК РФ) и др.

Также важное значения для регулирования земельных правоотношений имеют нормы Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая), признающие земельные участки недвижимым имуществом, закрепляющие принцип целевого использования земель, рассматривающие вопросы изъятия частных земельных участков для государственных и муниципальных нужд;

4) указы Президента РФ и постановления Правительства РФ. Например, Постановление Совета министров – Правительства РФ от 5 февраля 1993 г. № 100 «О Государственной программе мониторинга земель Российской Федерации на 1993–1995 гг.»;

5) законы субъектов РФ. Земельное законодательство на основании Конституции РФ отнесено к совместному ведению РФ и ее субъектов, поэтому субъекты РФ вправе принимать правовые акты, регулирующие земельные правоотношения на соответствующей территории;

6) нормативно-правовые акты органов местного самоуправления, к компетенции которых отнесено решение вопросов: планирование застройки территории поселения, территориальное зонирование земель поселения, изъятие земельных участков и иные вопросы.

По болтанову 1) Конституцией Российской Федерации (России),

2) нормативными правовыми актами законодательных органов

3) федеральными подзаконными нормативными правовыми актами

4) НПА законодательных и исполнительных органов субъектов РФ

5) нормативными правовыми актами органов местного самоуправления РФ

Земельный сервитут.

Земельный сервитут как вещное право обладает рядом особенностей.

Во-первых, он, как и право собственности, в отличие от обязательственного права носит абсолютный характер, то есть может быть противопоставлен всем другим лицам, не имеющим на имущество, являющееся объектом сервитута, других, более предпочтительных, с точки зрения закона, прав.

Во-вторых, сервитут следует за имуществом, являющимся его объектом. На этот счет законодатель в п. 2 ст. 217 ГК сформулировал правило: «Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество»

в-третьих, сервитут, как вещное право, обладает самостоятельной защитой (ст. 286 ГК).

С одной стороны, земельный сервитут выступает как вещное право, суть которого заключается в ограниченном пользовании чужим объектом недвижимости.

С другой стороны, земельный сервитут - это обременение объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен, в пользу другого субъекта (пользователя).

Ограничение прав на землю.

Ст. 56 ЗК РФ устанавливает, что ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном ЗК РФ для охранных зон. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

Могут быть установлены следующие ограничения прав на землю:

· особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

· особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

· условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

· иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных федеральными законами.

Ст. 56.1. предусматривает возможность ограничения некоторых прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

Кадастровый учет земель.

Государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию в Едином госреестре земель отдельных земельных участков. В итоге каждый отдельно взятый земельный участок приобретает характеристики, позволяющие выделить его из ряда других участков и дать ему как качественную, так и экономическую оценки. Учреждения юстиции проводят государственную регистрацию (вносят определенные записи в ЕГРП), используя данные, указанные в земельном кадастре. Это производится на основании ГК РФ ст. 131 п.2 Федерального закона № 122 от 21.07.1997 г. «О гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Кадастровый учет объектов недвижимости и земельных участков необходим для совершения сделок с недвижимым имуществом и земельными участками, а также для регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

Для совершения сделок купли-продажи, дарения квартир, домов, нежилых помещений, зданий и земельных участков;

Для приватизации квартир и земельных участков;

Для оформления наследства на жилые и нежилые помещения, а также земельные участки;

Для согласования перепланировок квартир и нежилых помещений;

Для перевода квартир в нежилой фонд;

Для выкупа объектов нежилого фонда и земельных участков у государственных и муниципальных органов;

При межевании земельных участков;

При регистрации договоров аренды на нежилые помещения и земельные участки и других сделок.

Земельные участки, наряду со зданиями и сооружениями, коммуникациями и другими объектами недвижимости подлежат обязательному государственному учёту. Этот учёт осуществляется государственным кадастром недвижимости.

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти. В настоящее время таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращённо Росреестр) Минэономразвития РФ.

Кадастровые сведения являются общедоступными, за исключением кадастровых сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом.

Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием земельного участка, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик этого участка. Постановка на учет и снятие с учета носят заявительный характер.

Мониторинг земель.

Государственный мониторинг земель – система наблюдений за состоянием земель. Мониторинг (лат.) – предостерегающий, наблюдающий, впередсмотрящий. Мониторинг земель выполняет базовую, связующую роль всех иных мониторингов и кадастров природных ресурсов.

Объектами государственного мониторинга земель являются все земли в РФ. Мониторинг земель включает непрерывное наблюдение за использованием земель в соответствии с категориями и целевым назначением земель.

Государственный мониторинг земель осуществляется в соответствии с федеральными, региональными и местными программами. Порядок осуществления государственного мониторинга земель устанавливается Правительством РФ.

Цели мониторинга земель – выявление изменений состояния земель, их оценка, прогноз, предотвращение и устранение последствий негативных процессов, выработка рекомендаций, совершенствование и внедрение новых методов дистанционного зондирования, технических средств и технологий мониторинга земель.

Задачами мониторинга земель являются:

1) своевременное выявление изменений состояния земель, оценка этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов;

2) информационное обеспечение ведения государственного земельного кадастра, государственного земельного контроля за использованием и охраной земель, иных функций государственного и муниципального управления земельными ресурсами, а также землеустройства;

3) обеспечение граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель.

Принципы ведения мониторинга земель:

– достоверность и точность данных, соответствие их фактическому состоянию и использованию земельных ресурсов;

– единство методов и технологий, согласованность ведения мониторинга земель; экономичность и эффективность;

– взаимная совместимость и сопоставимость разнородных данных;

– централизованное руководство по единой методике в масштабе РФ;

– наглядность и доступность сведений, за исключением сведений, составляющих государственную или коммерческую тайну.

Содержание мониторинга земель – систематическое наблюдение за состоянием земель, выявление изменений и оценка: состояния землепользований; плодородия почв, зарастания сельскохозяйственных угодий, загрязнения земель; состояния береговых линий водоемов, гидротехнических сооружений; образования оврагов, оползней, селевых потоков и других явлений; состояния земель поселений, объектов неф-те– и газодобычи, очистных сооружений, свалок, складов горючесмазочных материалов, удобрений, стоянок автотранспорта, захоронения промышленных отходов.

Виды мониторинга земель. В зависимости от целей наблюдения и наблюдаемой территории государственный мониторинг земель может быть федеральным, региональным и локальным.

Методы ведения мониторинга земель: 1) натуральные наблюдения (экспедиционные, стационарные, комплексные, фоновые, дистанционные); 2) автоматизированная система мониторинга земель (информационно-поисковая система, система обработки данных, система комплексной интерпретации данных, прогнозно-диагностическая система и система управления); 3) договорные формы на выполнение проектных и изыскательских работ по землеустройству, земельному кадастру, мониторингу земель.

Земельный налог.

Земельный налог относится к категории местных налогов. Земельный налог устанавливается исключительно нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, либо законами представительных органов Москвы и Санкт-Петербурга. Глава Налогового Кодекса о земельном налоге вступила в законную силу с 1 января 2006 года.

Субъект. Плательщиками земельного налога являются физические и юридические лица, которые используют земельный участок на праве собственности, на праве постоянного бессрочного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.

В силу ст. 35 ЗК при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Если земельный участок предоставлен для обслуживания и эксплуатации зданий, строений, сооружений, находящихся в собственности нескольких лиц, то земельный налог определяется пропорционально доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Объектом налогообложения являются земельные участки. Не облагаются налогом:

1) земельные участки, изъятые из оборота;

2) земельные участки из состава земель лесного фонда;

3) земельные участки, ограниченные в обороте:

- предоставленные для обеспечения обороны и безопасности государства, для обеспечения таможенных нужд;

- занятые водными объектами, находящимися в государственной собственности;

- земельные участки, занятые объектами исторического наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, объектами особо ценного культурного наследия, включенные в список всемирного наследия).

Ставка земельного налога – это размер налога за единицу налогообложения. Налоговый Кодекс предусматривает 2 вида максимальных ставок налоговых ставок (устанавливаются органами местного самоуправления или представительными органами Москвы и Санкт-Петербурга):

· 0,3% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка:

Участки в составе земель сельскохозяйственного назначения; земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования и используемые для сельскохозяйственного производства; земельные участки, предоставленные для садоводства, животноводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса; земельные участки, предоставленные для жилищного строительства

· 1.5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка – в отношении остальных земель.

Допускается установление дифференцированной ставки земельного налога.

Кадастровая стоимость устанавливается на 1 января текущего года и подлежит доведению до налогоплательщиков не позднее 1 марта. Кадастровая стоимость должна доводиться до налогоплательщиков.

Для земельных участков, предоставленных в собственность после 01.01.2005 г. для жилищного строительства, установлены особенности при исчислении ставок земельного налога:

1. если земельный участок предоставлен для жилищного строительства, кроме индивидуально-жилищного строительства, земельный налог взимается в двукратном размере в течение 3-летнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации права собственности на возведенный объект:

- если в 3-летний срок объект был построен, то земельный налог, уплаченный сверх однократной ставки налога, признается излишне уплаченным и подлежит возврату налогоплательщику в общеустановленном порядке;

если в течение 3^х лет право собственности на объект не было зарегистрировано, то земельный налог взимается в четырехкратном размере вплоть до государственной регистрации права собственности на построенный объект;

2. если земельный участок предоставлен для индивидуально-жилищного строительства, то земельный налог взимается в двукратном размере в течение периода проектирования и строительства, превышающего 10-летний срок вплоть до государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом.

Льготы – это предоставляемые отдельным категориям налогоплательщиков, предусмотренные законодательством о налогах и сборах преимущества по сравнению с другими налогоплательщиками.

Существует 2 формы льгот по земельному налогу:

1. полное освобождение от уплаты земельного налога, которое бывает двух видов:

1) на неопределенный срок (религиозные организации; организации, которые имеют в собственности дороги общего пользования; учреждения уголовно-исполнительной системы и др.);

2) на определенный срок (резиденты особых экономических зон).

Такие льготы сейчас не предоставляются физическим лицам.

2. уменьшение налоговой базы путём установления необлагаемой налогом суммы. На сегодняшний день на территории одного муниципального образования в отношении одного налогоплательщика – 10 тыс. рублей (исключительно физическим лицам: инвалиды детства, инвалиды ВОВ, герои советского союза, герои России и т.д.).

Представительные органы местного самоуправления и городов Москвы и Санкт-Петербурга могут устанавливать иные форм льгот, а также иные формы налогоплательщиков.

Оценка земель.

Реализация государственной политики в области регулирования земельных отношений, использования и охраны земельных ресурсов проводится на основе информации, которую содержит государственный земельный кадастр — свод систематизированных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Эта информация позволяет реализовать земельное законодательство, обеспечить регулирование земельных отношений и управление земельными ресурсами. Данные государственного земельного кадастра используются при установлении прав на земельные участки, совершении сделок с ними, определении стоимости и размеров платежей за землю.

Государственный земельный кадастр содержит данные:

♦ о распределении земель по категориям, землевладельцам, землепользователям и видам земель;

♦ составе, структуре и состоянии земельного фонда страны в разрезе административно-территориальных единиц;

♦ местоположении, размерах и границах земельных участков, их качественной характеристике, установленном режиме использования и другие необходимые сведения.

Система кадастрового учета представляет собой присвоение специально уполномоченным органом земельному участку, выделенному в результате землеустройства, уникального кадастрового номера, учет существенных элементов этого земельного участка, включающих границу участка, расположение на нем

сооружений и т.п.

Данные государственного земельного кадастра могут собираться, храниться и использоваться в текстовом, графическом и электронном виде. В настоящее время земельно-кадастровая информационная база совершенствуется с учетом использования современных технических средств и единых унифицированных для страны технологий на основе европейской классификацииземельных угодий и использования мировых цен на землю.

Ведение государственного земельного кадастра обеспечивается проведением топографических и картографических работ, почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, учетом и оценкой земель. К настоящему времени в Беларуси проведены три тура оценки качества почв землевладений колхозов и госхозов, которые проходили примерно один раз в 10 лет. Результаты бонитировки и экономической оценки земель (1986 г.) использовались в практике сельскохозяйственного производства при оптимизации структуры посевных площадей, отводах земель для несельскохозяйственных нужд, нормировании закупок сельскохозяйственной продукции и др.

Впервые в условиях становления рыночных отношений в Беларуси проведена экономическая оценка различных категорий земель нормативным методом с использованием стоимостных величин земельной ренты. Экспериментальный расчет стоимости земли как составной части национального богатства страны осуществлен сотрудниками НИЭИ Министерства экономики Республики Беларусь. Общая (укрупненная) стоимостная оценка земли составила 84 131,47 млрд. р. (в ценах и по состоянию на начало 1994 г.). Следует обратить внимание, что укрупненная оценка земли проводилась без учета качественной ее характеристики и местоположения; с применением соответствующих коэффициентов величина стоимости земли существенно возрастает.

В условиях перехода к рынку возникла необходимость проведения всеобъемлющей оценки земель. Методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения с 1995 г. строится на основе учета следующих показателей:

♦ продуктивности земель в денежном выражении при сопоставимом среднем уровне ведения хозяйства;

♦ рентного дохода как разности между продуктивностью земли в денежном выражении и необходимыми издержками производства (включая затраты на реализацию продукции);

♦ цены земли, обусловленной размером ежегодно получаемого дохода с учетом его капитализации.

Земельным законодательством Республики Беларусь установлено, что землевладение и землепользование является платным. Для определения размеров земельного налога также применяются показатели кадастровой оценки земель. Закон Республики Беларусь "О платежах за землю" (1991)устанавливает ставки земельного налога и предельные ставки арендной платы, регулирует экономическими методами рациональное использование земель, формирует средства на землеустройство, на мероприятия по повышению качества земель и их охрану.